城市土地一級(jí)開發(fā)的收益和風(fēng)險(xiǎn)平衡研究

王先金

中國鐵建投資集團(tuán)有限公司 河南許昌 461000

隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市軌道交通加快建設(shè)，軌道交通系統(tǒng)作為輸送紐帶，串聯(lián)起一個(gè)個(gè)原本相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)體地下空間，使它們連接溝通、建立互動(dòng)，軌道交通線網(wǎng)如同城市的輸血管一樣，向城市各處輸送養(yǎng)分生機(jī)。文章以無錫三陽廣場商區(qū)為例，通過對(duì)商業(yè)+ 軌道交通一體化建設(shè)現(xiàn)狀分析，結(jié)合城市軌道交通線網(wǎng)發(fā)展趨勢，深入研究分析增建軌道交通站點(diǎn)及改擴(kuò)建地下商業(yè)空間對(duì)核心商業(yè)區(qū)的價(jià)值提升與軌道交通換乘功能合理性的影響，為提升城市商業(yè)價(jià)值提供思考和借鑒。

1 城市土地一級(jí)開發(fā)收益

在城市土地的初級(jí)開發(fā)過程中，需要合格的政府或授權(quán)企業(yè)作為開發(fā)商。因此，原始土地所有者或使用者在向城市提出申請(qǐng)之前需要獲得區(qū)，縣或政府的同意。國土資源局提交了土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)，這是城市土地一級(jí)開發(fā)基本過程的第一步。市國土資源局收到申請(qǐng)后，需要幾個(gè)工作小時(shí)進(jìn)行預(yù)審。審查前的項(xiàng)目很多，因此需要幾個(gè)工作日才能完成。這是城市土地一級(jí)開發(fā)基本過程的第二步。市國土資源局審核前工作完成后，市國土資源局應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)，包括開發(fā)用地范圍和總土地面積，確定有關(guān)的開發(fā)計(jì)劃。該項(xiàng)目的開發(fā)和實(shí)施計(jì)劃已經(jīng)編制完畢。由市國土資源局和市發(fā)改委，規(guī)劃，建設(shè)，交通，環(huán)保等部門參加的聯(lián)席會(huì)議通過了審查，并審查了第一批實(shí)施方案中的土地和產(chǎn)業(yè)政策。

2 城市土地一級(jí)開發(fā)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)研究

2.1 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于參與到現(xiàn)代城市土地資源管理工作中的規(guī)劃人員來說，其在開展相關(guān)工作時(shí)，最重要、最基礎(chǔ)的一個(gè)環(huán)節(jié)就是要對(duì)土地資源所屬城市的發(fā)展方向以及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析以及掌握，并以此為基礎(chǔ)，與當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展規(guī)劃部門工作人員做好工作交接，了解城市的中長期發(fā)展戰(zhàn)略，在這一基礎(chǔ)上，對(duì)城市土地資源的規(guī)劃以及應(yīng)用形成基本的設(shè)計(jì)，擬定基本方案。

2.2 實(shí)際成本與預(yù)算成本之間存在較大差異

土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)（或土地儲(chǔ)備中心）在開發(fā)土地一級(jí)項(xiàng)目之前，需要向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委等主管政府部門提供土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算數(shù)據(jù)，在得到政府部門的批復(fù)審核之后才能夠?qū)嵤５牵恋匾患?jí)開發(fā)企業(yè)向政府部門提交的預(yù)算成本數(shù)據(jù)往往與土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行成本存在較大的差異，這使得政府部門無法科學(xué)的做出審批，主要原因如下：一方面由于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)之前，并沒有做好土地開發(fā)成本的預(yù)算工作，不能夠保證項(xiàng)目成本預(yù)算中數(shù)據(jù)的可靠性和科學(xué)性，導(dǎo)致竣工項(xiàng)目成本與預(yù)算成本之間存在較大差異；另一方面是在對(duì)預(yù)算進(jìn)行批復(fù)審核的時(shí)候，主管政府部門并沒有做好市場調(diào)研工作，甚至有直接參考其他項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行批復(fù)的情況發(fā)生，直接降低了批復(fù)審核的科學(xué)合理性。由于土地能夠獲得較高的上市收入，取得的收入會(huì)大大超過費(fèi)用成本，因此很多超出預(yù)算的成本會(huì)得到政府部門的協(xié)調(diào)補(bǔ)償，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本也發(fā)揮不出較大的參考作用。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在向當(dāng)?shù)卣畧?bào)送成本估算的時(shí)候也會(huì)受到一定行政因素的影響，一些當(dāng)?shù)卣块T會(huì)結(jié)合上市交易過程中會(huì)發(fā)生的地價(jià)變動(dòng)情況，對(duì)某些成本估算進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，主要是為了給上市掛牌提供參考。以上原因直接導(dǎo)致了實(shí)際成本與預(yù)算成本之間存在較大差異，嚴(yán)重影響到了土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的順利進(jìn)行[1]。

2.3 安置與拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)

地方政府征拆審計(jì)牽涉資金量大、分布范圍廣、業(yè)務(wù)復(fù)雜、涉及項(xiàng)目多，而審計(jì)人員數(shù)量卻相對(duì)有限，審計(jì)人員不僅要做好征地拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金收支審計(jì)，還要承擔(dān)征地拆遷項(xiàng)目的業(yè)務(wù)審計(jì)，暴露出征拆審計(jì)力量薄弱的問題。加之在城市開發(fā)擴(kuò)張加速的過程中，審計(jì)人員不僅要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且還要具有發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、核查問題的能力，尤其要精通相關(guān)法律法規(guī)及征拆專業(yè)知識(shí)，而現(xiàn)有的審計(jì)業(yè)務(wù)人員缺乏系統(tǒng)性、專業(yè)性的處理能力，難以發(fā)現(xiàn)和解決征拆[2]。

3 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的平衡研究

較長的會(huì)計(jì)核算時(shí)間：土地一級(jí)開發(fā)行業(yè)通常是非建成區(qū)域的綜合開發(fā)，比二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)周期更長，在開發(fā)周期過程中會(huì)涉及整個(gè)區(qū)域內(nèi)的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等工作，同時(shí)也要開展必要的市政配套設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)工作，如果不能順利地開展第一項(xiàng)工作就會(huì)對(duì)下個(gè)工作環(huán)節(jié)產(chǎn)生不利影響，通常情況下土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的周期比房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期更長，短則三到五年，長則十年甚至更長時(shí)間。特別是涉及安置、拆遷等民生利益的工作，如果不能得到妥善處理，就會(huì)延長土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制時(shí)間。收入與成本之間不配比土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目周期并不確定，有著不同的收入模式，這就會(huì)影響收入與成本之間的配比，在前期開發(fā)的過程中，主要是由大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來墊資開發(fā)，形成全部的成本，并沒有形成收入，雖然也有政府出資開發(fā)的情況，在開發(fā)前期主要目的也是補(bǔ)償成本，在后期土地上市之后，收入按照成本的完成情況進(jìn)行結(jié)算。

4 結(jié)語

文章通過研究既有城市土地一級(jí)開發(fā)收益發(fā)展現(xiàn)狀，利用城市土地建設(shè)的契機(jī)，擴(kuò)大地下空間互聯(lián)互通，增加商業(yè)價(jià)值。同時(shí)結(jié)合軌道交通網(wǎng)絡(luò)加密建設(shè)，為更便捷的線路換乘及客流組織方案提供思路。新建的軌道交通可以為周邊土地牽線搭橋，將環(huán)通而繁華的地區(qū)，同時(shí)為軌道交通帶來大量客流，兩者的互通互利，將最終成就這片城市地標(biāo)新的活力和生機(jī)[3]。