第三方查驗于物業(yè)交付中的應用成效探討

蘭曉璐

大連金普新區(qū)城鄉(xiāng)建設管理事務服務中心 遼寧大連 116100

許多物業(yè)企業(yè)為提高服務質量，十分重視房屋質量查驗工作，通過對房屋質量進行查驗，有效降低房屋出現(xiàn)質量問題的概率，并且為業(yè)主提供專業(yè)化的服務。但是我國第三方查驗發(fā)展較為緩慢，在查驗過程中效率較低，并且會承擔較高的成本。許多物業(yè)企業(yè)對交付查驗以及第三方工作進行優(yōu)化和改進，以便提高查驗效率，降低房屋發(fā)生安全事故的概率[1]。

1 物業(yè)交付查驗及第三方應用現(xiàn)狀

1.1 物業(yè)交付查驗現(xiàn)狀

物業(yè)交付查驗工作分為兩個部分，一部分為物業(yè)查驗，另一個部分為業(yè)主交付查驗。在物業(yè)查驗過程中，物業(yè)企業(yè)必須按照我國相關規(guī)定，在查驗房屋質量過程中，需要履行物業(yè)服務合同的相關內容，主要對公共區(qū)域、公共設施進行查驗。業(yè)務交付查驗過程中，業(yè)主對專用設施或者專用區(qū)域進行查驗。在傳統(tǒng)的房屋建筑發(fā)展模式中，建筑企業(yè)更關注經濟效益，未能對房屋質量產生足夠的重視，一旦房屋出現(xiàn)質量問題，業(yè)主、物業(yè)以及建筑企業(yè)，會陷入到三角糾紛中，由于物業(yè)與建筑企業(yè)未能明確各自的職責，在發(fā)生糾紛后，物業(yè)與建筑企業(yè)出現(xiàn)推卸責任的情況，導致業(yè)主無法正常的生活。盡管建筑企業(yè)與物業(yè)企業(yè)建立房屋質量檢查小組，但是小組內成員專業(yè)技能有限，并且未能專業(yè)的檢驗結果，查驗內容不具備權威性，房屋質量問題仍未得到有效的解決。

1.2 第三方查驗應用現(xiàn)狀

建筑企業(yè)在建設房屋過程中，產生的成本，主要由質量成本測算指標代表，成本測算指標由兩方面組成，一方面為直接質量成本，另一方面為間接質量成本。建筑企業(yè)質量成本測算指標體系由三級分類指標組成，一級分類指標為質量成本，二級分類指標為直接質量成本和間接質量成本，直接質量成本由多種成本指標組成，包括預防成本、鑒定成本、內部損失成本以及外部損失成本，上述成本屬于三級分類指標，在間接質量成本中，顧客遭受損失、顧客不滿意成本以及企業(yè)名譽損失，也作為三級分類指標。

由于第三方查驗涉及到較多的成本，物業(yè)會承擔較多的費用，如果物業(yè)未能對房屋進行第三方查驗，一旦房屋出現(xiàn)質量問題，物業(yè)與建筑企業(yè)會承擔更多的費用。

2 物業(yè)交付應用第三方查驗前后的分析實例

2.1 應用第三方查驗前后質量缺陷數(shù)量變化

在應用第三方查驗過程中，對第三方查驗前后質量缺陷數(shù)量變化進行分析。本次分析內容分為四個項目，分別設為項目A、項目B、項目C以及項目D。項目A交付戶數(shù)為741戶，內部查驗問題數(shù)為7426條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為2559條，日常交付問題數(shù)為860條，內部查驗戶均問題數(shù)為每戶10.02條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶4.61條，戶均問題下降率為53.99%。項目B交付戶數(shù)為512戶，內部查驗問題數(shù)為5494條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為258條，日常交付問題數(shù)為36條，內部查驗戶均問題數(shù)為每戶10.73條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶0.57條，戶均問題下降率為94.69%。項目C交付戶數(shù)為481戶，內部查驗問題數(shù)為3327條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為2501條，日常交付問題數(shù)為499條，內部查驗戶均問題數(shù)為每戶6.92條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶6.24條，戶均問題下降率為9.83%。項目D交付戶數(shù)為792戶，內部查驗問題數(shù)為39489條，正式交付問題數(shù)分為集中交付問題數(shù)和日常交付問題數(shù)，集中交付問題數(shù)為302條，日常交付問題數(shù)為416條，內部查驗戶均問題數(shù)為每戶49.86條，正式交付戶均問題數(shù)為每戶0.91條，戶均問題下降率為98.17%[2]。

通過上述查驗前后質量缺陷數(shù)量變化發(fā)現(xiàn)，B和D項目戶均問題數(shù)較少，說明采用內驗的方法，可以降低用戶發(fā)現(xiàn)房屋質量問題的概率。

2.2 應用第三方查驗前后各部位質量缺陷數(shù)變化

對前后各部位質量缺陷數(shù)量變化分析時，以項目A和項目B為例，未采用第三方查驗方法，在內驗階段，窗框扇出現(xiàn)問題頻數(shù)為1668，在交付階段，窗框扇出現(xiàn)問題的頻數(shù)為986。項目B在交付階段采用第三方查驗方法，門窗框的問題頻數(shù)為66，內驗階段門窗框問題頻數(shù)為1114。兩項數(shù)據均低于項目A，證明第三方查驗方法發(fā)揮良好的查驗問題的作用。

2.3 應用第三方查驗前后戶均質量缺陷數(shù)變化

針對不同項目出現(xiàn)的質量缺陷問題，通過內驗排查的方式，可以有效降低房屋出現(xiàn)質量問題的數(shù)量。以項目A為例，選取項目A中窗框扇的戶均問題數(shù)，內驗問題數(shù)為2.251，交付問題數(shù)為1.331，戶均問題數(shù)變化為-0.920。將項目B與項目A進行對比，采用第三方查驗方法后，窗框扇的內驗戶均問題數(shù)為0.898，交付戶均問題數(shù)為0.129，戶均問題數(shù)變化為-0.769。此外在對比項目內園林景觀基礎設施戶均問題數(shù)變化進行對比時，均體現(xiàn)出采用第三方查驗方法，可以有效減少戶均問題的數(shù)量[3]。

3 結語

綜上所述，將第三方查驗應用在房屋驗收的各個階段，需要物業(yè)與建筑企業(yè)重視驗收工作，根據工程的實際情況，制定科學合理的驗收方案，在驗收方案內明確標注每個環(huán)節(jié)的驗收要求，才能保證驗收工作安全有序的進行，從而獲得良好的驗收效果。物業(yè)企業(yè)應借助第三方查驗工作，努力提升企業(yè)的品牌形象，為業(yè)主提供高質量的居住條件。