房地產(chǎn)成本造價(jià)全過程控制與管理分析

石敬璇

大連華藤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)作為當(dāng)今發(fā)展最為迅速的建設(shè)性行業(yè)，開展成本造價(jià)全進(jìn)程的管控是必須也是其極為關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從工程的每一個(gè)階段入手，全面貫徹落實(shí)規(guī)范化的成本造價(jià)管控，從而有效的將工程建設(shè)成本的投入控制一個(gè)相對合理且科學(xué)的范疇之內(nèi)，進(jìn)而讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在競爭日益白熱化的專業(yè)市場中占據(jù)一席之地。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全程成本管控的重要性解析

1.1 成本管控的開展模式

針對于房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程項(xiàng)目運(yùn)作而言，成本管控是當(dāng)中極為關(guān)鍵的組成部分。成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開展前期的重要演算標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)通過深度的結(jié)合企業(yè)的管控體制充分的貫徹落實(shí)，從而更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管控目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開展成本管控工作時(shí)，需要對所有階段的成本管控目標(biāo)進(jìn)行有效的明晰，對于整個(gè)管控進(jìn)程當(dāng)中隱藏的影響環(huán)節(jié)展整體化的解析，進(jìn)而更好的在所有部門的職責(zé)范疇內(nèi)開展項(xiàng)目成本管控[1]。

1.2 成本管控的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)的過程當(dāng)中往往需要大量成本的投入，這其中包括有土地資源費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用以及人力成本費(fèi)用等，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的成本管控工作的開展具有很強(qiáng)的專業(yè)性，這也就要求相關(guān)的企業(yè)在開展的進(jìn)程當(dāng)中需要增強(qiáng)相關(guān)的管控力度。特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司倘若想要進(jìn)一步提升自身的管控水準(zhǔn)，那么就需要先從成本管控環(huán)節(jié)進(jìn)行著手，從而為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系的全面完善提供優(yōu)異的保障，從而讓企業(yè)在項(xiàng)目中可以獲取更佳的經(jīng)濟(jì)收益。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃階段的工程造價(jià)管控

2.1 確立科學(xué)化的開展規(guī)模

目前伴隨著我國城市化建設(shè)的全面推進(jìn)，現(xiàn)階段我國土地資源也變得日益緊缺，所以這直接造成了土地成本的整體上漲。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃階段全面探究國家的投資以及產(chǎn)業(yè)等相關(guān)政策就顯得特別關(guān)鍵，在規(guī)劃階段還需要充分的考慮項(xiàng)目用地條件、交通環(huán)境條件以及電力供應(yīng)等社會(huì)因素的整體化影響。依據(jù)現(xiàn)階段市場和已有的技術(shù)水準(zhǔn)，進(jìn)一步提升整體的資金運(yùn)作能力，從而更好確定科學(xué)化的開展規(guī)模[2]。

2.2 挑選合理方式、做好投資預(yù)算

投資預(yù)估是房地產(chǎn)項(xiàng)目開展規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃以及項(xiàng)目進(jìn)度安排的所有流程中所需要資金投入總額的確定。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資預(yù)估包括了土地資源費(fèi)用、移民遷移補(bǔ)償費(fèi)用、管控成本、施工建設(shè)成本以及財(cái)務(wù)成本等。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估

依據(jù)整體項(xiàng)目的投資預(yù)估，編制專業(yè)的財(cái)務(wù)表單，解析項(xiàng)目的盈利前景以及各種不確定性的風(fēng)險(xiǎn)因素，最終完成與項(xiàng)目實(shí)際深入結(jié)合的可行性探究報(bào)告，進(jìn)而為項(xiàng)目的決策提供有力的依據(jù)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管控

3.1 設(shè)計(jì)方案需要兼顧技術(shù)成熟性和投入科學(xué)性

投入科學(xué)性要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本投入要盡可能的保持最低，不過倘若一味的追求最低的成本投入，也往往會(huì)造成整體建設(shè)水準(zhǔn)的降低。所以，需要積極運(yùn)用價(jià)值解析方式，通過運(yùn)用相對有限的投資來達(dá)到高水準(zhǔn)的功能。在大力推進(jìn)綠色建筑發(fā)展的新階段，節(jié)能、環(huán)保等相對成熟的建設(shè)技術(shù)也逐漸成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目主打的賣點(diǎn)。

3.2 住宅小區(qū)的籌劃設(shè)計(jì)方案

住宅小區(qū)的籌劃是住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的核心構(gòu)成環(huán)節(jié)，相關(guān)的規(guī)劃方案需要依照社區(qū)的基本功能為基礎(chǔ)，全面的考慮建筑的特性、目的、以及核心客戶的居住習(xí)慣，從而更科學(xué)化的安置住宅、道路、綠化園林等，進(jìn)而在最大程度上提升土地的綜合運(yùn)用率。通常的評(píng)判指標(biāo)包括有建筑密度、居住面積密度以及小區(qū)綠化占比等。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)需要嚴(yán)格的遵循公平、公正、公開的基本原則。在開展統(tǒng)一招標(biāo)的前期，需要全面的審核投標(biāo)建設(shè)企業(yè)的資質(zhì)和實(shí)力，有效的規(guī)避皮包公司最終中標(biāo)的問題發(fā)生[3]。

4.1 做好招標(biāo)文件的編制

相關(guān)房地產(chǎn)想的成本負(fù)責(zé)人需要收集、整理、解析、匯總各類具有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)以及信息，從而對于項(xiàng)目成本的所有影響因素展開判別、預(yù)測、解析和評(píng)判，然后在開展招標(biāo)文件的編制。而在招標(biāo)文件編制的過程當(dāng)中，需要充分的依照現(xiàn)階段我國規(guī)定的編譯標(biāo)準(zhǔn)來深入的開展，從而更好的保障招標(biāo)文件的合法性與規(guī)范性。

4.2 合理競價(jià)者中標(biāo)

目前，工程體量清單的開展和合理的競價(jià)投標(biāo)，業(yè)主需放棄盲目的探尋所謂的最低價(jià)，從而更好的規(guī)避投標(biāo)的企業(yè)的惡意競爭所導(dǎo)致的不合理低價(jià)產(chǎn)生。而所謂的合理低價(jià)便是在充分保障品質(zhì)以及工期的前提之下展開的科學(xué)化定價(jià)。這需要全面化的運(yùn)算整體的施工成本，同時(shí)還需要保障實(shí)際利潤的管控，進(jìn)而管控成本達(dá)到相對科學(xué)的價(jià)格范圍內(nèi)。

4.3 增強(qiáng)合同的深度管控

現(xiàn)階段，伴隨著合同規(guī)范化條例的陸續(xù)實(shí)施，也讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合同的簽訂以及具體內(nèi)容的規(guī)范真正的實(shí)現(xiàn)了有法可依。特別是當(dāng)施工企業(yè)提出賠償請求時(shí)，需要充分的解析賠償是否真的合理合法，賠償金額的運(yùn)算是否準(zhǔn)確。而依據(jù)有關(guān)的合同款項(xiàng)，建設(shè)商可以反訴并且積極運(yùn)用合同中的條例，從而更好的達(dá)到深度管控項(xiàng)目投資的目的。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的工程造價(jià)管控

5.1 多次復(fù)核，健全結(jié)算審計(jì)制度

現(xiàn)階段，往往很多的房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目結(jié)算大都是通過中介公司委托來開展的。而通常建設(shè)單位為了更好的減少成本費(fèi)用的支出，往往會(huì)出現(xiàn)報(bào)價(jià)需要的問題出現(xiàn)。所以這也就要求相關(guān)的結(jié)算審計(jì)團(tuán)隊(duì)，進(jìn)一步加強(qiáng)結(jié)算階段的多次價(jià)格復(fù)審。同時(shí)需要進(jìn)一步建立健全結(jié)算審計(jì)制度，從而真正的將相關(guān)的結(jié)算工作落實(shí)到人，進(jìn)而更好的促進(jìn)相關(guān)結(jié)算工作人員的工作責(zé)任心。

5.2 充分履行合約，兌現(xiàn)承諾

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成結(jié)算后，需要對于管控成本目標(biāo)開展解析和安置，同時(shí)在現(xiàn)場設(shè)計(jì)品質(zhì)、監(jiān)管單位、設(shè)計(jì)單位的簽證管控、工程施工品質(zhì)以及施工進(jìn)度等環(huán)節(jié)展開項(xiàng)目成本管控的整體化解析，從而可以更好的依據(jù)合同的規(guī)定給予一定的處罰。

6 結(jié)語

綜上所述，為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目初期的收益指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要配備優(yōu)異的管控團(tuán)隊(duì)以及科學(xué)化的組織，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目施工的進(jìn)程當(dāng)中也要深度的貫徹落實(shí)項(xiàng)目的成本管控。