納稅籌劃在房地產公司財務管理中的應用初探

卓明蘭

前言

隨著社會經濟的進步，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，國家方面也在重視。同時，房地產行業(yè)之間的競爭越來越激烈，其他的新興行業(yè)也在不斷崛起。而納稅籌劃則是提高公司競爭力的有效方式，所以房地產企業(yè)應該更加合理的籌劃納稅，將納稅方案不斷優(yōu)化，通過合理合法的方式使公司的利益得到最大化，減輕自身的稅務負擔。使相關房地產公司在同行業(yè)的競爭當中處于優(yōu)勢，實現公司的長遠發(fā)展。

一、房地產公司稅務管理的重難點

首先，對于房地產公司來說，合理有效的稅務管理是非常重要的，稅務管理對于房地產公司來說既是重點也是難點。房地產行業(yè)對國家來說是經濟發(fā)展的重要部分，從土地的出讓到房屋的建設再到后來一系列程序等等，都時刻影響著國家的國民經濟，因此國家也出臺了一系列宏觀的調控，并且房地產行業(yè)因為涉及范圍很廣，所以基本上涉及了國家稅收體系的全部稅種，因此，稅務管理對于房地產行業(yè)來說是相當重要的，因為其涉及的稅種多，稅務管理的難度系數也是非常大的。房地產行業(yè)需要不斷適應國家的相關宏觀調控政策的變化，國家的宏觀調控是可以直接影響到稅務環(huán)境的，因此需要加強房地產公司的稅務管理，以達到適應國家宏觀經濟調控政策變化的目的。所以，加強房地產的稅務管理可以有效避免稅務風險。

（一）房地產公司財務管理中稅務現狀（稅種、稅負、收并購、政策方面）

房地產公司的財務管理是非常復雜困難的，因為其中間環(huán)節(jié)較多、周期較長，導致財務管理難度加大。在稅種方面，房地產企業(yè)涉及的稅務種類多，財務管理也應該面面俱到，但是房地產公司的財務管理方面出現的問題也是非常多的。稅負方面的風險較大，而且許多企業(yè)的稅負存在問題，相關企業(yè)可能并沒有正確掌握并運用稅收的法規(guī)。房地產企業(yè)在繳納稅款時，沒有合理合法地利用稅法，國家實施的優(yōu)惠政策沒有重分利用起來，使企業(yè)承擔了更多的稅收負擔，導致了企業(yè)損失。在房地產行業(yè)收并購方面，在面對行業(yè)之間的競爭時要制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，也要適當考慮稅收的成本問題。

（二）房地產企業(yè)稅務風險

房地產行業(yè)由于涉及稅務范圍廣，所以稅務風險是比較高的。導致稅務風險的產生有兩個方面，其中內部因素是相關稅務規(guī)劃、公司組織結構經營模式、稅務風險管理機制等方面出現的問題。房地產企業(yè)得相關管理者納稅意識是非常重要的一方面，也是稅務工作更好進行的前提條件，如果企業(yè)的管理者的納稅意識不強，不注重風險意識，為了減少企業(yè)的負稅而使用不合法的方式，則會導致面臨行政方面的處罰。此外，企業(yè)沒有建立合理有效的管理機制，是沒有辦法防范稅務風險的。并且企業(yè)的稅務人員專業(yè)水平不足，也會導致企業(yè)的稅務風險發(fā)生。外部因素則是國家的宏觀經濟形勢、行業(yè)市場的競爭、災害性等因素，也會在一定程度上導致稅務風險的產生。

（三）房地產企業(yè)稅務管控缺乏全周期意識（研究和籌劃時點、時機、區(qū)域差異）

對于房地產企業(yè)稅務管理來說，全周期意識是非常重要的，但是許多企業(yè)存在缺乏全周期意識的情況。在研究和籌劃納稅方面時機的切入方面把握不夠準確，也沒有設置好各項工作的關鍵節(jié)點，使企業(yè)錯過了關鍵的時期。所以在研究和策劃階段應該設置關鍵節(jié)點，做好預算以及調整。在區(qū)域差異方面，我國東部、中部、西部三大地區(qū)面臨的實際情況是不同的，而經濟發(fā)達與經濟不發(fā)達的地區(qū)，稅務方面所涉及到的問題及風險也不同，因為有的企業(yè)缺乏相關意識，導致了一些稅務方面的風險出現。為了減少風險，企業(yè)的管理層應該更加關注這方面的問題，更好地培養(yǎng)起相關的全周期意識。

二、納稅籌劃在房地產公司財務管理中的應用策略分析

在房地產公司的財務管理中，納稅籌劃需要制定應用策略。首先企業(yè)應該合理避免風險。積極地進行企業(yè)內的信息之間的交流，企業(yè)應該主動學習稅法方面政策的變化，來調整自身的相關方案。此外，企業(yè)應該加強業(yè)務模式的創(chuàng)新，才能夠更好地降低企業(yè)的運營成本，也可以擴大公司的規(guī)模。在加強內部管理的前提下，房地產公司可以靈活地運用納稅籌劃的策略，充分地利用國家鼓勵性政策，才能夠促進房地產公司健康發(fā)展。

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

國家為了使不同的行業(yè)都能得到發(fā)展，所以國家有針對性地對一些不同的產業(yè)實施不同的產業(yè)政策，并對行業(yè)的發(fā)展提出了一定的要求。為了使房地產行業(yè)可以得到發(fā)展，國家對于市場進行了扶持，中央出臺了相關的稅收優(yōu)惠政策，例如，在租賃房屋方面進行了稅收調節(jié)、將空置的商品房屋進行消化處理、金融風險的防控、促進消費者對住房的消費等相關的稅收優(yōu)惠政策，這樣一來，將房地產行業(yè)的內需擴大，隨之拉動國家經濟增長，國家以這種方式來使房地產行業(yè)更好更安全地發(fā)展。

（二）提升納稅籌劃活動的項目全生命周期管控

由于房地產行業(yè)涉及的周期是比較長的， 所以項目的全生命周期管控需要被重視。在進行項目投資和決策階段，應該進行土地增值稅納稅籌劃，在項目的設計以及施工階段應該結合房地產企業(yè)的具體情況來進行管控。在項目的銷售和清算的階段，由于涉及到很多的稅種，企業(yè)很容易面臨稅務風險，所以房地產企業(yè)應該針對不同的項目周期，有針對性地制定周期管控的措施，讓企業(yè)可以更好地避免風險對企業(yè)收益的影響。

（三）稅務籌劃實施中的風險管控

當前市場經濟不斷發(fā)展，為房地產企業(yè)帶來了很多發(fā)展的機遇，與此同時，風險和挑戰(zhàn)也在逐漸增多。稅務籌劃作為減輕企業(yè)負擔的方式，逐漸被許多企業(yè)所重視，而國家實施的相關政策給房地產企業(yè)帶來了一些調節(jié)空間。但是由于房地產行業(yè)的涉及范圍很廣，其稅務籌劃的實施過程當中風險也是非常大的，因此風險管控是必要的。房地產企業(yè)應該制定適當的稅務籌劃方案。在方案的實施之前，企業(yè)應該和各個部門進行溝通，使相關從業(yè)人員可以更加及時地完成籌劃方面的準備工作，如果在執(zhí)行的過程當中，受到內部和外部因素的改變引發(fā)的方案缺陷問題，應該及時進行修正。在營業(yè)稅稅務、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅務風險方面應該更加著重進行防控。房地產企業(yè)應該根據內部框架建立企業(yè)稅務風險內控的機制，使企業(yè)在涉及稅收風險時，能夠進行合理有效的風險控制。企業(yè)內部之間應該進行風險評估，以及有效的信息溝通，并且可以設立相關的監(jiān)督制度，使稅務籌劃實施過程當中出現的風險得到更好的管控。

（四）提升人員素養(yǎng)，增強納稅籌劃能力

人員素養(yǎng)的提升對于企業(yè)的財務管理方面來說是必要的，由于房地產項目的風險往往是比較高的，也有很多的不確定性，所以房地產公司對于財務人員的素質要求是非常高的，公司更加需要專業(yè)技能掌握牢固、業(yè)務熟練的高素質人才，所以公司在加強財務管理意識的前提下將財務人員的納稅籌劃的能力培養(yǎng)起來，才能夠使公司的自身利益得到提高，使得企業(yè)得到長遠發(fā)展。

（五）制定健全的納稅籌劃體系

健全房地產企業(yè)的納稅籌劃體系是一切工作有序進行的前提，因此企業(yè)的內部應該形成合理有效的納稅籌劃體系。明確各個層次的納稅籌劃方面的管理權責，將相關的流程以及要求體系化，并且應該設立專職人員來負責納稅籌劃方面的工作。企業(yè)應該制定相關的籌劃方案來降低籌劃的風險，并且逐漸完善納稅籌劃的體系，使其可以更好地避免稅務風險。

三、總結

房地產行業(yè)發(fā)展迅速，同行業(yè)的競爭力也是非常大的，所以企業(yè)應該從控制成本方面來提高企業(yè)的競爭力，納稅籌劃可以使房地產企業(yè)獲得的利益提高。納稅籌劃是必要的，在財務管理方面，房地產企業(yè)要對自身的籌資，投資以及銷售等階段進行合理的納稅籌劃，才能夠實現企業(yè)利益的最大化，由此來提高公司在行業(yè)的競爭力，但是在進行籌劃的過程當中要注意防范風險，建立健全的納稅籌劃體系，使納稅方案合理合法有序進行。