房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制探討

姜慧慧

（大連陸能置業(yè)有限公司，遼寧 大連 116000）

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控越來越嚴(yán)格，雖然房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的利潤(rùn)擁有極大的誘惑力，但是也面臨著一系列的問題。其中最主要的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患?；谶@種背景下，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)中主要面臨的幾種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行有效識(shí)別，同時(shí)還要學(xué)會(huì)如何對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理的管控，不斷提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，這樣才會(huì)對(duì)今后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來一定幫助。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

首先是籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資是財(cái)務(wù)管理中的主要工作內(nèi)容之一。外部籌資環(huán)境與籌資風(fēng)險(xiǎn)息息相關(guān)。受大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面變得愈發(fā)困難，得不到融資，企業(yè)項(xiàng)目就會(huì)被擱淺。可以說資金是房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展的前提。還有一方面是當(dāng)下企業(yè)融資成本變得越來越高，企業(yè)既要支付本金還要承受可能比本金更高昂的利息，由此引發(fā)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題更加值得關(guān)注。

其次是投資風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目無法在短時(shí)間內(nèi)獲得回報(bào)，無形中就會(huì)帶來越來越多的風(fēng)險(xiǎn)因素。尤其是投資風(fēng)險(xiǎn)因素，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的幾十年過程中，整體環(huán)境是供不應(yīng)求的，但現(xiàn)今這一趨勢(shì)正發(fā)生著改變，房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展腳步正在放緩。國(guó)家在近幾年出臺(tái)的房地產(chǎn)限購(gòu)政策也在無形中控制著房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展，投資風(fēng)險(xiǎn)在這樣的趨勢(shì)下變得愈發(fā)明顯。

再次是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)起納稅的義務(wù)。在企業(yè)的成本支出中，稅務(wù)占據(jù)很大一部分開支。我國(guó)稅收管理體系愈發(fā)完善與規(guī)范，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能忽略。當(dāng)企業(yè)的土地成本分?jǐn)傇瓌t和借款利息費(fèi)用資本化無法與稅務(wù)規(guī)定相一致時(shí)，就會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)更要科學(xué)籌劃納稅，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，這樣才能避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的問題，對(duì)企業(yè)造成不利影響。

最后是現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)需要高周轉(zhuǎn)，這與當(dāng)下的資產(chǎn)負(fù)債率無法協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)企業(yè)需要解決銷售受阻的問題，就要進(jìn)行融資，而融資困難會(huì)進(jìn)一步造成企業(yè)無法獲得高周轉(zhuǎn)，進(jìn)而引發(fā)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)幾家大型的房地產(chǎn)企業(yè)，主要的經(jīng)營(yíng)模式都是依托于高周轉(zhuǎn)，進(jìn)而獲得超常規(guī)的發(fā)展。這意味著現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)潛在于企業(yè)之中，只要融資或者銷售無法順利進(jìn)行下去，那么企業(yè)要面臨的風(fēng)險(xiǎn)隱患必然會(huì)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制舉措

（一）預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)，既要管理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部與謹(jǐn)慎制定融資決策，又要從國(guó)家的政策方針著手，在政策上得到更多的扶持，這樣才能獲得更多的融資方式。我們要鼓勵(lì)從多元化的角度獲得融資，以往的融資渠道主要來源于銀行貸款，其特點(diǎn)是短期性，但是房地產(chǎn)企業(yè)需要支付一大筆利息，正因?yàn)槿绱素?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)居高不下。但如果企業(yè)能放開眼界，將融資手段進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大，比如發(fā)放債券、利用股權(quán)融資等，那么就可以有效分散單一融資方式帶來的安全隱患。房地產(chǎn)企業(yè)自身也要求新求變，從內(nèi)部進(jìn)行改革，不斷增加融資方式，而不能過多依賴于政府的政策。不僅如此，在制定融資政策時(shí)，也要審時(shí)度勢(shì)，從大局出發(fā)，將眼光放長(zhǎng)放遠(yuǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，要對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估，再制定相應(yīng)的投資政策，這樣制定出來的融資方案才是科學(xué)的。一旦項(xiàng)目實(shí)施起來，要保證資金鏈的完整，防止因?yàn)橘Y金不足造成項(xiàng)目擱置，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)損失。在確定項(xiàng)目需要的資金數(shù)額后，根據(jù)這一范圍再結(jié)合企業(yè)自身的資金情況，制定相應(yīng)的融資方式，確保在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下企業(yè)具備償還資金的能力。在融資過程中還要遵循嚴(yán)格、規(guī)范的原則，可以只進(jìn)行一種融資，也可以將幾種融資方式結(jié)合在一起使用。在完成融資后，要有專人負(fù)責(zé)監(jiān)督融資進(jìn)展，檢查企業(yè)是否將融資的資金專門用作項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)。即便有問題發(fā)生，也能在第一時(shí)間處理突發(fā)狀況，確保資金的專項(xiàng)使用，進(jìn)而確保企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

（二）預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)決策存在著息息相關(guān)的聯(lián)系，不能單純地依靠以往經(jīng)驗(yàn)和主觀認(rèn)定就制定財(cái)務(wù)決策，這樣往往會(huì)造成重大失誤。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)隱患，就需要房地產(chǎn)企業(yè)更加科學(xué)合理地制定財(cái)務(wù)決策。具體來說，一是要從可行性角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)存在很大的不同，其前期需要投入大量資金，但消費(fèi)空間有限，并且國(guó)家每每出臺(tái)政策，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)受到波及。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性分析，旨在從全局角度考慮項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，提前制定出科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，這樣才能確保投資的可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門也要提高審核的敏感性，重點(diǎn)對(duì)投資周期以及回收周期進(jìn)行研究，科學(xué)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)潛在的問題提出合理性建議。二是要延伸房地產(chǎn)開發(fā)范圍，現(xiàn)有的住房項(xiàng)目變得越來越少，有限的盈利空間難以滿足越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)需求。因此要轉(zhuǎn)變思路，將眼光放在商業(yè)地產(chǎn)上，這不失為改善我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)現(xiàn)狀的一種途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)將開發(fā)方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這樣企業(yè)才能長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展下去。

（三）預(yù)防資金回收及收益分配風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橛兄薮蟮陌l(fā)展?jié)摿Γ虼宋鵁o數(shù)人的目光，隨之而來的是不斷增加的企業(yè)數(shù)量，在眾多企業(yè)中想要嶄露頭角變得越來越難，但也并非不可能。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就要制定優(yōu)于其他同行業(yè)企業(yè)的營(yíng)銷策略?？蛻羰欠慨a(chǎn)銷售中的關(guān)鍵一環(huán)，客戶需要什么，企業(yè)就要提供什么，甚至企業(yè)要優(yōu)先想到客戶的需求，占據(jù)有利地位。這就需要加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理，否則一旦在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)在項(xiàng)目上功虧一簣，甚至無法回收資金，進(jìn)而因資金短缺造成企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)下，國(guó)家著手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開調(diào)控，進(jìn)一步堅(jiān)定了房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整并完善營(yíng)銷策略的決心，只有從自身實(shí)際情況出發(fā)，不斷改進(jìn)營(yíng)銷方案，企業(yè)才能穩(wěn)中求進(jìn)，在市場(chǎng)化的浪潮中發(fā)展得更好。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要制定合理的利潤(rùn)分配制度。因?yàn)榇蟛糠止娛峭ㄟ^收益分配熟悉房地產(chǎn)企業(yè)并對(duì)其有了進(jìn)一步的了解，收益分配在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著不可或缺的地位。通過科學(xué)合理的收益分配，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能獲得更大的知名度，還能有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

相信在未來很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理都將是圍繞財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管控展開的。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中，在擴(kuò)大自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模的同時(shí)，還要從實(shí)際情況出發(fā)，不斷提升實(shí)力，要學(xué)會(huì)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，掌握控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，如打通多渠道的融資方式、轉(zhuǎn)變房產(chǎn)開發(fā)思路、合理進(jìn)行收益分配等，不斷提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平，這樣才能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，造福于百姓生活。