房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倖栴}及處理路徑研究

張雅

（潤泓集團(tuán)有限公司，河南 鄭州 450000）

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分之一，對社會建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，國家相關(guān)部門也十分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場財政稅收的要求，也是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化的要求，在此過程中做好稅務(wù)籌劃及清算工作，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[1]。為保證清算工作順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)必須處理好土地增值稅清算中的成本分?jǐn)倖栴}。房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)傔^程中一旦出現(xiàn)問題將嚴(yán)重影響企業(yè)工作質(zhì)量、市場競爭以及項目整體布局，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定有效的措施合理的解決清算過程中有關(guān)成本分?jǐn)偟囊幌盗袉栴}。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)偝Ｒ妴栴}分析

（一）公共設(shè)施問題

在市場競爭不斷加劇的大環(huán)境下，為了更好地滿足客戶需求，達(dá)到盈利的目的，各個房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，越來越注重項目開發(fā)時建設(shè)更多引人注意的公共設(shè)施，以促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。但是，房地產(chǎn)項目公共設(shè)施在擴(kuò)建過程中成本分?jǐn)偵厦娲嬖诤芏嗌形唇鉀Q的問題。一方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時，選擇采用集中建造的方式同一時間開展道路、幼兒園等公共設(shè)施的建造，這種情況下很容易導(dǎo)致成本分?jǐn)傆嬎憬Y(jié)果出現(xiàn)偏差。此外，房地產(chǎn)公司缺少對這方面問題的重視，給后期公共設(shè)施成本分?jǐn)傆嬎阍斐刹焕绊?。另一方面，還存在部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目建造時會先完成樓盤的建造，隨后在修建一系列基礎(chǔ)設(shè)施，分開施工的施工方式導(dǎo)致樓盤完工時，公共設(shè)施還在建造當(dāng)中，所以在進(jìn)行樓盤的土地增值稅計算時，公共設(shè)施無法納入房地產(chǎn)項目成本當(dāng)中，更談不上與房地產(chǎn)項目進(jìn)行成本分?jǐn)偅o開發(fā)商帶來的損失也是不可避免地。無論房地產(chǎn)企業(yè)在公共設(shè)施上投入多少資本，土地增值稅稅收繳納數(shù)額都會受到影響，也享受不到政府相應(yīng)的免稅優(yōu)惠政策，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)本不該有的經(jīng)營成本，打亂整個企業(yè)的稅收籌劃策略，實際的利潤收益無法取得預(yù)期的效果。

（二）核算分類不夠明確

1．核算標(biāo)準(zhǔn)計算方法作用受限

社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也開始飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)類型也隨之增多。由于多個業(yè)態(tài)很有可能同時出現(xiàn)在同一期開發(fā)批次的建設(shè)上，所以“二分法”與“三分法”等土地增值稅核算標(biāo)準(zhǔn)并不適用所有類型的房地產(chǎn)項目。此外，由于不同時期、不同地區(qū)房地產(chǎn)項目的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會發(fā)生變化，財務(wù)核算時需要花費較多的時間進(jìn)行區(qū)分，一旦沒有找到適用的核算方法，產(chǎn)生的土地增值額部分只能均攤[2]。

2．成本的收集和分?jǐn)偛粔蚝侠?/p>

通常情況下，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在規(guī)模過大、涉及土地范圍廣等一系列自身客觀約束條件，導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓時不符合“三通一平”政策的基本要求，無法適用現(xiàn)行規(guī)范，導(dǎo)致開發(fā)周期延長，分多期開發(fā)的形式也會導(dǎo)致業(yè)態(tài)多樣化。此外，由于市場銷售情況是不斷變化的，房地產(chǎn)企業(yè)可能需要多次調(diào)整銷售計劃、修改道路用地等面積，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，無法清晰的依照相關(guān)政策對成本進(jìn)行收集和分?jǐn)?，最終導(dǎo)致土地增值稅在清算階段出現(xiàn)負(fù)增加的情況[3]。

（三）稅收政策把握不合理

現(xiàn)階段，我國政府為保障房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運營，制定了一系列稅收優(yōu)惠政策，其中就包括房地產(chǎn)土地增值稅清算。例如普通住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，為普通住宅提供了土地增值稅優(yōu)惠保障。但是在項目建設(shè)實踐中，由于不同地區(qū)、不同城市對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一致，有的地區(qū)規(guī)定按照當(dāng)?shù)仄骄鶈翁酌娣e劃定普通住宅，有的地區(qū)規(guī)定150平方米以下的住宅均為普通住宅，以至于房地產(chǎn)企業(yè)難以掌握正確的優(yōu)惠政策，部分企業(yè)稅負(fù)增加的現(xiàn)象嚴(yán)重[4]。除此之外，國家還頒布了很多有關(guān)土地增值稅的稅收政策，例如，針對企業(yè)非對外出售或涉及政府建造的項目，可以向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請免征土地增值稅。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在清算工作中沒有把握好稅收政策的應(yīng)用，優(yōu)惠政策難以發(fā)揮效果，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生不必要的稅負(fù)。

二、成本分?jǐn)們?yōu)化路徑分析

（一）制定公共設(shè)施成本合理分配策略

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及的征稅管理與稅收政策范圍較廣，流程相對復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該把關(guān)注的重點放在公共設(shè)施成本的合理分?jǐn)偵?，充分掌握了解土地增值稅清算的具體策略。實踐工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作是由財務(wù)部門獨立完成的，當(dāng)?shù)囟悇?wù)管理部門對企業(yè)稅務(wù)清算結(jié)果進(jìn)行審核時，常常出現(xiàn)各部門意見沖突的情況。任意兩部門出現(xiàn)矛盾沖突問題，管理者都要花費大量時間地進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，反復(fù)核對清算結(jié)果，清算審核的進(jìn)度也因此受到影響。對相關(guān)公共設(shè)施進(jìn)行合理的分配是土地增值稅清算的重要內(nèi)容，也是重要的參照依據(jù)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)人員應(yīng)該時刻關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，及時了解國家頒布的最新政策以及最新的動態(tài)信息。與此同時，加強內(nèi)部各部門之間的溝通，建立合作機制，有助于各部門及時掌握最新的企業(yè)涉稅規(guī)定和信息，并落實制定合理的公共設(shè)施分配策略[5]。

（二）成本分?jǐn)偳逦侠?/h3>

通常情況下，房地產(chǎn)項目涉及范圍較廣，規(guī)模龐大，短期內(nèi)根本無法完成項目的建設(shè)，一般需要分期建造，其中道路和地下車庫用地等公共項目涉及大量的成本和收益，項目的開發(fā)也要分多個時期進(jìn)行。在實際的成本分?jǐn)傆嬎愎ぷ髦校y免引發(fā)一系列已完工項目和未完工項目的成本分?jǐn)倖栴}。及時解決道路和地下車庫用地等公共設(shè)施建筑安裝中的成本分?jǐn)倖栴}，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。車庫具體類型及措施如下：一是可售地下車庫：根據(jù)相關(guān)規(guī)范，對房地產(chǎn)項目中的可售地下車庫清算按照整棟樓房建筑物面積與地下車庫面積的比例進(jìn)行均攤；二是不可售地下車庫：房地產(chǎn)企業(yè)在完成地下車庫的建造后，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)為人防性質(zhì)的不可售地下車庫，清算過程中允許扣除相應(yīng)的土地成本。針對公共設(shè)施建筑安裝中的成本分?jǐn)倖栴}，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法等計算方法對成本進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，合理分配公共設(shè)施產(chǎn)生的成本。

（三）有效利用優(yōu)惠政策

隨著國家經(jīng)濟(jì)逐漸步入常態(tài)化，頒布了一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策規(guī)范，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步調(diào)整，利潤也隨之產(chǎn)生了一定程度的下滑。但是同時，為了平衡企業(yè)發(fā)展，國家也頒布了土地增值稅納稅政策方面的多項優(yōu)惠政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想穩(wěn)定長久的保持自身市場競爭力，應(yīng)該在合法合理的基礎(chǔ)上有效利用各項優(yōu)惠舉措，降低企業(yè)繳稅數(shù)額。并不斷分析了解最新的稅收優(yōu)惠政策，在今后的項目開發(fā)中提前規(guī)劃、找到關(guān)注重點，最大程度上利用優(yōu)惠政策合理籌劃稅收以降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（四）規(guī)范管理發(fā)票憑證

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，涉及較多類型的項目支出，所獲取的票據(jù)也十分多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視合同、發(fā)票等結(jié)算材料的規(guī)范管理，尤其是容易被財務(wù)部門忽略的土地憑證類資料，針對性的采取管控措施。近年來，土地價格呈現(xiàn)出不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)在土地成本上的投入大概占施工項目總投入的50%，當(dāng)房地產(chǎn)項目施工中出現(xiàn)一些突發(fā)情況，企業(yè)應(yīng)該提前與相關(guān)稅務(wù)部門進(jìn)行核對確認(rèn)，并及時采取有效的解決措施，防止土地增值稅清算時出現(xiàn)成本與票據(jù)對不上給企業(yè)帶來損失的情況。

三、結(jié)束語

綜上，土地增值稅清算與房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和經(jīng)濟(jì)收益密切相關(guān)，采用合理的方法進(jìn)行清算對企業(yè)來說至關(guān)重要，相關(guān)企業(yè)要在按照稅法等國家法律規(guī)定科學(xué)地進(jìn)行土地增值稅成本分?jǐn)?。國民?jīng)濟(jì)飛速增長的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迎來發(fā)展機遇的同時，也面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)，市場競爭力越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)一定要結(jié)合企業(yè)的實際情況，加強與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的溝通與交流，采用合理的方法處理好土地增值稅成本分?jǐn)倖栴}，增強企業(yè)的市場競爭力，最大程度上減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。