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    論商品房售后保證金對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響

    2020-11-27 19:53:48蔡利彬
    大眾投資指南 2020年30期
    關(guān)鍵詞:購房者保證金售后

    蔡利彬

    (臨漳縣文化廣電和旅游局,河北 邯鄲 056600)

    作為我們居住和活動的場所,商品房與我們的日常生活和生命財產(chǎn)息息相關(guān),甚至影響社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。近年來,隨著我國城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高和改善性住房需求的增多,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處于火熱狀態(tài),房價也水漲船高,同時商品房市場出現(xiàn)了許多本不應(yīng)該出現(xiàn)的問題,而其中最為普遍、最讓購房者頭疼的問題,就是購房者不能夠按時居住上合格的房屋,或者購房者在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房產(chǎn)證書。

    在現(xiàn)在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)商財雄勢大,與購房者相比,明顯處于強(qiáng)勢地位。面對商品房買賣的種種問題與挑戰(zhàn),國家需要用長遠(yuǎn)的眼光來把握房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的地位關(guān)系。推出商品房售后保證金制度,進(jìn)一步加強(qiáng)商品房售后管理,確保購房者的合法權(quán)益,降低房地產(chǎn)開發(fā)商對購房者的強(qiáng)勢地位,讓房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者處于平等地位來解決商品房售后問題,非常有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

    一、商品房售后保證金

    商品房售后保證金制度是給予購房者一定動用保證金的權(quán)力,以此給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定壓力,逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)商品房,從而推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

    (一)商品房售后保證金預(yù)留

    在交付房款時,購房者無論是全款買房還是貸款買房,不能把所有購房款交付房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同中約定,商品房售后保證金從交付的房款中預(yù)留,交由相關(guān)的行政部門保管或第三方金融機(jī)構(gòu)托管[1],用以解決商品房售后出現(xiàn)的問題。

    (二)商品房售后保證金期限

    商品房售后保證金預(yù)留期限從房地產(chǎn)開發(fā)商交付商品房給購房者之日起計算,期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。責(zé)任期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真履行合同約定的義務(wù)。到期后,房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者申請返還商品房售后保證金。購房者在接到房地產(chǎn)開發(fā)商返還商品房售后保證金申請后,應(yīng)于一定期限內(nèi)同房地產(chǎn)開發(fā)商按照合同約定的內(nèi)容進(jìn)行核實。如無異議,購房者應(yīng)當(dāng)按照約定同第三方將商品房售后保證金返還給房地產(chǎn)開發(fā)商。

    二、商品房的質(zhì)量問題

    (一)質(zhì)量問題現(xiàn)狀

    在2020年的央視“3·15”晚會上,萬科、遠(yuǎn)洋、招商三家知名房企因精裝房質(zhì)量問題被點名曝光。中國消費者協(xié)會曾多次公布有關(guān)商品房質(zhì)量問題,其中最近在2020年度全國消協(xié)組織受理的消費者投訴中,涉及房屋及建材類的共有31084件,其中質(zhì)量問題7858件。由此可見商品房質(zhì)量問題并非個案,而是市場社會中長期普遍存在的社會“毒瘤”。

    我國多部法律法規(guī),對房屋各項質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)、售后問題等均做了明確的規(guī)定,以保護(hù)購房者的合法權(quán)益。即便如此,市場上商品房質(zhì)量問題仍是層出不窮。無論是相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)懲房地產(chǎn)開發(fā)商偷工減料等行為;還是現(xiàn)房銷售制度,實現(xiàn)一手交房一手交錢。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量問題,如果房地產(chǎn)開發(fā)商拖延或者拒不承擔(dān)責(zé)任,對于高節(jié)奏發(fā)展的中國,很多家庭不是沒有精力去與強(qiáng)勢房地產(chǎn)開發(fā)商展開長時間訴訟案件,就是害怕麻煩的法律程序。房地產(chǎn)開發(fā)商也正是明白這個道理,才敢肆無忌憚踐踏購房者的合法權(quán)益,所以相對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,購房者的合法權(quán)益更容易受到傷害,這是由當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的社會環(huán)境決定的。

    (二)商品房質(zhì)量問題原因探討

    一個樓盤從決策開始到建設(shè)再到最后銷售給購房者的過程中,往往由許多參與單位承擔(dān)不同的建設(shè)任務(wù)、管理任務(wù)和銷售任務(wù)(如勘察、土建設(shè)計、工藝設(shè)計、工程施工、設(shè)備安裝、工程監(jiān)理、建設(shè)物資供應(yīng)、業(yè)主方管理、房產(chǎn)中介、政府主管部門的管理和監(jiān)督等),各參與單位的工作性質(zhì)、工作任務(wù)和利益不盡相同,因此就形成了代表不同利益方的項目管理。而房地產(chǎn)開發(fā)商是整個工程項目開發(fā)過程的核心,是協(xié)調(diào)各方利益的總組織者。商品房質(zhì)量優(yōu)劣很大程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的管理模式和方法,為加大品牌影響力,很多房地產(chǎn)開發(fā)商不遺余力加大宣傳,盡一切可能建造出優(yōu)質(zhì)商品房給消費者,盡管如此,商品房質(zhì)量問題仍然層出不窮,其原因很多,與房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)的原因主要有以下三種:

    1.高周轉(zhuǎn)模式(快速開工,快速施工、快速銷售)?,F(xiàn)在很多大型房企采用這種模式,這種模式最有可能保證各大房企完成每年預(yù)定的銷售業(yè)績,讓高負(fù)債經(jīng)營的房企得以迅速回籠資金,保障現(xiàn)金流,避免出現(xiàn)償債危機(jī)。其結(jié)果是房企資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大,資金利用率提高,但建造出來的房屋質(zhì)量卻大打折扣。

    2.限價政策。這被視為房屋質(zhì)量問題頻發(fā)的重要導(dǎo)火線,近年來通貨膨脹較大,商品房建造成本(人工費、材料費、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費、規(guī)費等)提高,在調(diào)控限價之下,如果還按過去的方式建造商品房,房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤就會降低。于是有的房企通過捆綁車位、精裝修等方式抬高利潤空間,甚至有的房企默認(rèn)施工方給房子減配來降低成本,比如降低鋼筋強(qiáng)度和水泥標(biāo)號,石材改成刷油漆等等,再加上相關(guān)監(jiān)管部門或單位的工作失職,從而導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題頻發(fā)。

    3.商品房預(yù)售制度。很多新房交易不是“一手交錢一手交貨”,而是購房者付房款兩三年后才能收房,期間購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有任何約束,而購房者既要承擔(dān)房屋質(zhì)量問題,又要承擔(dān)延期交房風(fēng)險,甚至承擔(dān)房產(chǎn)爛尾的風(fēng)險。相比較購房者而言,房地產(chǎn)開發(fā)商除了與購房者簽訂相關(guān)協(xié)議書或者合同外,沒有為購房者提供任何物質(zhì)擔(dān)保或保證。

    (三)商品房質(zhì)量保修制度

    商品房質(zhì)量保修制度是指購房者購買商品房后,在規(guī)定的保修期限內(nèi),因勘察、設(shè)計、施工、材料等原因造成的商品房質(zhì)量缺陷,應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)商及相關(guān)單位負(fù)責(zé)維修、返工或更換,由責(zé)任單位負(fù)責(zé)賠償損失的法律制度。一旦發(fā)生商品房質(zhì)量問題,由于房地產(chǎn)開發(fā)商原因造成的質(zhì)量缺陷,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并承擔(dān)鑒定及維修費用。房地產(chǎn)開發(fā)商未依法履行工程質(zhì)量保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù),經(jīng)查驗情況屬實,購房者有權(quán)動用商品房售后保證金維修房屋和彌補(bǔ)自己的損失。由于商品房售后保證金的存在,能夠督促開發(fā)商建設(shè)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

    三、逾期不能正常交付商品房

    在商品房交付期限內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者交付商品房,同時購房者無正當(dāng)理由應(yīng)該接收所購買的商品房。這樣商品房的毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān),交付后由購買者承擔(dān)。現(xiàn)實情況中大多是房地產(chǎn)開發(fā)商不能按期交房,購房者的合法權(quán)益因此受到傷害。由于房地產(chǎn)開發(fā)商原因?qū)е碌难悠诮环康陌ǎ旱谝?,房地產(chǎn)開發(fā)商實力不足資金鏈斷裂;第二,房地產(chǎn)開發(fā)商和承包方存在經(jīng)濟(jì)糾紛致使項目延期;第三,房地產(chǎn)開發(fā)商擅自變更項目設(shè)計,打亂施工計劃;第四,業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤存在質(zhì)量問題,拒絕接收商品房;第五,項目竣工后驗收不合格,需要整改等。商品房買賣合同中一般都規(guī)定違約責(zé)任人承擔(dān)的違約責(zé)任,但房地產(chǎn)開發(fā)商延期交房一般會采取多種措施規(guī)避違約責(zé)任。如果在商品房交付期限屆滿時房地產(chǎn)開發(fā)商沒有交房,又不對購房者承擔(dān)違約責(zé)任。購房者可以依法申請動用商品房售后保證金來彌補(bǔ)自己的損失。

    四、商品房爛尾現(xiàn)象

    爛尾樓是所有商品房糾紛中對購房者傷害最大的一個問題。很多購房者是按揭或分期買房。一旦房產(chǎn)爛尾,購房者不僅住不上新房,還要定期歸還銀行貸款。形成爛尾樓的原因很多,主要有以下五點:第一,由于市場環(huán)境變化,斷了資金來源,被迫停工;第二,市場定位不準(zhǔn),投資決策者對產(chǎn)品的定位和市場風(fēng)險認(rèn)識不足,遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo),迫使投資者停工;第三,項目施工過程驗收存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題,被迫停工;第四,項目涉及經(jīng)濟(jì)、債權(quán)、債務(wù)等各種糾紛纏身,導(dǎo)致停工;第五,房地產(chǎn)開發(fā)商違法違規(guī)建設(shè)導(dǎo)致項目停工等。

    由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),往往占用了大量的資金,包括房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的大量借貸資金。爛尾樓不僅破壞城市形象、浪費土地資源、擾亂了投資者的信心,還給購房者帶來生活不便,進(jìn)而給社會造成了不穩(wěn)定的因素。房企資金鏈斷裂是房產(chǎn)項目停工爛尾最主要的原因,如果在商品房買賣之初留有質(zhì)量保證金,此時啟動質(zhì)量保證金對盤活停工爛尾房地產(chǎn)項目有重大意義。

    五、商品房房產(chǎn)證辦理糾紛

    房產(chǎn)證是購房者完成購買商品房的最后一步,也是每一個購房者非常關(guān)心的問題?,F(xiàn)實生活中有很多情況是購房者已經(jīng)合法占有商品房,但因各種原因難以辦理房產(chǎn)證書。很多房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi),未及時協(xié)助購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書,甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商無視購房者辦理房產(chǎn)證的訴求,讓購房者無期限等待。房地產(chǎn)開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證原因很多,房地產(chǎn)開發(fā)商的原因主要包括:第一,房產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不齊全;第二,建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證不符合規(guī)劃要求;第三,房地產(chǎn)開發(fā)商沒有向稅務(wù)部門交齊相關(guān)稅費等。本文進(jìn)一步建議在開發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證之后,方可向購房者申請返還商品房售后保證金。商品房買賣合同中規(guī)定期限屆滿未能取到房屋產(chǎn)權(quán)證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?,F(xiàn)實情況是很少有購房者能夠得到合理的補(bǔ)償。如果購房者能夠掌握主動權(quán),依法動用商品房售后保證金,對提高房地產(chǎn)開發(fā)商合規(guī)開發(fā)經(jīng)營有重大積極作用。

    六、結(jié)束語

    在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天,房地產(chǎn)業(yè)已然成了中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),許多家庭需要貸款才能買得起商品房。商品房售后問題處理不好,將會影響千家萬戶,甚至影響社會穩(wěn)定。商品房售后保證金制度,讓購房者自己來保護(hù)自己的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)管房屋質(zhì)量問題,減少逾期交房現(xiàn)象,盡早協(xié)助購房者辦理房產(chǎn)證等,從而保護(hù)購房者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)商為購房者提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的同時,也提升了開發(fā)商的品牌,這非常有利于中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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