淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

魏玉剛

（青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，山東 青島 266000）

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，有著經(jīng)營風險和財務風險，如果想要控制好這些風險，需要建立企業(yè)自身的內(nèi)部控制系統(tǒng)，在對企業(yè)的經(jīng)營過程中，需要做到防范措施、及時處理、檢查監(jiān)督等工作，對一些風險問題要做好嚴格的預防和把控工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實行內(nèi)部控制的特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制所涉及的范圍較廣

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制所涉及的范圍較廣，涉及企業(yè)的各個方面，并不是階段性和局部性的管控，而是可以體現(xiàn)出內(nèi)部控制工作的全面性原則。它不但需要控制房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況，還需要對每個業(yè)務流程進行梳理和糾正，并且能夠及時制定出解決的方案。內(nèi)部控制的全面性原則不但體現(xiàn)在全面參與和控制，對企業(yè)員工的日常行為也要做好規(guī)范，公司的一些運營活動、業(yè)務程序、管理決策和員工的工作準則、職業(yè)素養(yǎng)、工作規(guī)范等都在內(nèi)部控制的范圍之內(nèi)。

（二）風險管控是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的核心

因為房地產(chǎn)企業(yè)的項目所涉及的金額較大，項目開發(fā)的時間也相對較長，所以在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，會發(fā)生很多問題和風險，怎樣做好這些風險的管控工作，需要配備相對應的內(nèi)部控制體系，而核心就是需要企業(yè)建立健全的風險管控方案。風險管控，就是指管理者選擇一些措施和方案，避免或者解決風險發(fā)生的可能性，提前做好方案，對一些可能發(fā)生的風險進行有效的規(guī)避，或者減少風險問題所帶來的損失，所謂的內(nèi)部控制體系，就是建立起完整的風險管控系統(tǒng)。風險管控需要管理者對于自身的經(jīng)驗，對風險問題進行分級管理，然后采取相關的手段和措施，進行風險規(guī)避或者減少損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的一些問題

（一）缺少事前防范，偏向于事后檢查

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系還不夠健全，所以內(nèi)部控制的工作主要是項目完成之后的檢查，缺少事前的防范措施，這種情況帶來的后果就是在發(fā)現(xiàn)問題的時候，就已經(jīng)出現(xiàn)了損失。此外，從事房地產(chǎn)工作的人員不夠穩(wěn)定，流動性極大，就算發(fā)現(xiàn)了損失的情況，相關的責任人都已經(jīng)離職，這就產(chǎn)生了無人追責的情況，最后的結果也就只能由企業(yè)自身承擔。房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學和完善的內(nèi)部控體系，對于內(nèi)部控制的管理人員也有所缺乏，使得企業(yè)的內(nèi)部控制工作沒有得到有效的實施，所以導致了目前的內(nèi)部控制工作只能是重視在項目完成后的檢查上。此外，企業(yè)自身缺少事前防范的措施，沒有進行全部工作流程的參與，導致了整個內(nèi)控體系沒有形成良好的循環(huán)，這種情況在很多房地產(chǎn)企業(yè)中都是普遍存在的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理人員需要提高自身的職業(yè)素養(yǎng)

目前，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的情況能夠發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的內(nèi)控工作人員大部分都不是專業(yè)人員，有些人員都是從一些其他的部門抽調過來的，沒有過相關的經(jīng)歷和經(jīng)驗，也沒有受過系統(tǒng)化培訓，所以自身的職業(yè)素養(yǎng)需要得到有效的提高。內(nèi)控工作人員的素養(yǎng)偏低主要有以下幾個方面：一是隨著近些年來房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，內(nèi)部控制的工作人員對本行業(yè)的法規(guī)以及相關政策沒有做到足夠的理解和掌握，也沒有跟上時代發(fā)展的腳步，所以使得很多工作不合理，給整個企業(yè)的內(nèi)部控制工作造成了影響。二是有一部分的內(nèi)控工作人員素質低下，沒有職業(yè)底線，和企業(yè)的業(yè)務人員串通一氣，使得內(nèi)部管控的體系變成了走形式，非但沒有起到有效的作用，反而破壞了企業(yè)的內(nèi)部管控體系。通過這些問題，企業(yè)的內(nèi)部管控工作不能有效的實施，企業(yè)也增加了經(jīng)營的風險，甚至還有可能觸犯法律法規(guī)。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施方法

（一）建立完善的監(jiān)督制度

建立完善的監(jiān)督制度，全面參與企業(yè)的經(jīng)營，是對企業(yè)內(nèi)部控制能夠良好運作的重點。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起完整的監(jiān)督制度，把企業(yè)的業(yè)務流程重新梳理，讓企業(yè)的內(nèi)控體系可以參與到企業(yè)的每個環(huán)節(jié)中，改變企業(yè)只重視項目完成后的檢查，需要把項目的事前、項目的過程和項目的完成后流程都介入進去。以房地產(chǎn)項目的銷售定價舉例，內(nèi)部控制部門需要在銷售制定價格之前就需要介入這個環(huán)節(jié)，參與到項目周圍的競品調查中，保證自身企業(yè)的定價能夠符合市場的公允。同時，在銷售人員銷售的過程中，一定要做好監(jiān)督工作，注意競品項目的售價情況，在行情上行的時候，一定要提醒銷售部門進行價格調整；在市場行情下行的時候，也需要進行調整，并且符合市場的預期標準；在企業(yè)的項目銷售結束以后，要對這個項目的整體貨值進行分析和復盤。只有全程參與進來，同時完善自身的監(jiān)督機制，才可以讓內(nèi)部控制的價值得到更大的發(fā)揮。

（二）提高企業(yè)內(nèi)控人員的職業(yè)素養(yǎng)

企業(yè)內(nèi)控工作人員職業(yè)素養(yǎng)的高低，對企業(yè)的內(nèi)控和管理有著十分重要的影響，內(nèi)部控制制度需要配備優(yōu)秀的管理人員，只有這樣，才能夠讓內(nèi)部控制制度的效益發(fā)揮出最大的價值，所以，企業(yè)一定要重視培養(yǎng)繡有的內(nèi)控管理人員，加強相關人員的培訓。首先，需要定期對內(nèi)控人員進行專業(yè)知識和法律法規(guī)的學習，保證工作人員能夠跟上時代的發(fā)展，及時發(fā)現(xiàn)自身的問題，做好及時的處理工作，提高內(nèi)控人員的管理能力。其次，經(jīng)常開展廉潔教育，讓企業(yè)的員工對法律法規(guī)要心存敬畏，同時還需要建立科學合理的獎懲制度，激發(fā)員工的積極性，構建良好的內(nèi)控環(huán)境。

四、結束語

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度建設是一個長期又復雜的過程，企業(yè)的管理層需要進行高度的重視，只有逐漸地完善監(jiān)督機制，不斷地進行人員培訓學習，才可以讓企業(yè)的內(nèi)控制度發(fā)揮更大的作用，實現(xiàn)企業(yè)的長期發(fā)展。