淺談房地產(chǎn)成本的精細(xì)化管理

張小芝

甘肅華廈建設(shè)集團(tuán)有限公司 甘肅蘭州 730000

根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)將會(huì)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)傭金房地產(chǎn)投資打下一定的基礎(chǔ)，不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有直接影響，而且會(huì)對(duì)原材料、生產(chǎn)資料、勞動(dòng)力等需求產(chǎn)生影響，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)增長(zhǎng)的投資活動(dòng)。因此，為了振興房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和現(xiàn)代化，有必要對(duì)房地產(chǎn)成本控制和精細(xì)化管理進(jìn)行探討。

1 房地產(chǎn)成本控制目前的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)成本主要由成本管理職能部門(mén)和財(cái)務(wù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)管理，由其共同完成目標(biāo)成本的不同數(shù)據(jù)和指標(biāo)的計(jì)算。各職能部門(mén)，如市場(chǎng)部、工程管理部，根據(jù)目前存在的一些要求，有效支撐和提供其任務(wù)范圍所需要的一些數(shù)據(jù)和相關(guān)的技術(shù)要求。不同版本在不同階段的目標(biāo)成本，其計(jì)算要求和重點(diǎn)也不同。目標(biāo)成本編制是電力成本管理的基礎(chǔ)性工作[1]。準(zhǔn)確、直觀地對(duì)成本控制產(chǎn)生了可觀的效果，從成為了對(duì)項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)性因素。因此衡量房地產(chǎn)企業(yè)這一階段的重要性不言而喻。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和調(diào)查，主要存在以下問(wèn)題。

1.1 產(chǎn)品項(xiàng)目沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型不同，產(chǎn)品類(lèi)型和質(zhì)量也不同。例如商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目。住宅項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品、高層產(chǎn)品等，不同產(chǎn)品之間也有高層次和低層次的配置。項(xiàng)目成本是根據(jù)項(xiàng)目的類(lèi)型來(lái)決定的。計(jì)算目標(biāo)成本的主要依據(jù)是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目確定內(nèi)容和成本指標(biāo)。是精確成本準(zhǔn)備的基礎(chǔ)，以支持高質(zhì)量項(xiàng)目的足夠經(jīng)驗(yàn)成本。然而，目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品/產(chǎn)品線(xiàn)，也沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品中的指標(biāo)進(jìn)行分析，以形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化，這樣不具有代表性的數(shù)據(jù)分析，是完全否定了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。

1.2 目標(biāo)成本編制脫離實(shí)際情況

目標(biāo)成本編制以實(shí)際情況為根據(jù)點(diǎn)，如項(xiàng)目區(qū)域的基本信息、產(chǎn)品定位、款式、規(guī)格等產(chǎn)品項(xiàng)目特點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)同檔次或同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格水平；類(lèi)似產(chǎn)品的內(nèi)容和成本數(shù)據(jù)等；已經(jīng)完成的商品的過(guò)程造價(jià)數(shù)據(jù)和含量。但在實(shí)際的成本準(zhǔn)備過(guò)程中，公司往往對(duì)項(xiàng)目情況不太熟悉，在產(chǎn)品定位的早期階段，無(wú)法準(zhǔn)確地估算出預(yù)期價(jià)格，參考項(xiàng)目一方面是與經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目來(lái)比對(duì)，另一方面是體驗(yàn)項(xiàng)目的內(nèi)容和成本數(shù)據(jù)無(wú)法準(zhǔn)確，當(dāng)前無(wú)法結(jié)構(gòu)化。許多公司沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)成本基礎(chǔ)，甚至不能提供數(shù)據(jù)支持，因此成本準(zhǔn)備看似合理，但實(shí)際上報(bào)價(jià)不正確，不能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況。

1.3 目標(biāo)成本編制流程和方法不科學(xué)

公司目標(biāo)成本的編制流程和模板項(xiàng)目不夠嚴(yán)格。一些企業(yè)目標(biāo)成本的計(jì)算方法不科學(xué)、不一致，存在一定的隨機(jī)性和偶然性。如果有的企業(yè)制定目標(biāo)成本，基礎(chǔ)資料不全，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，僅憑經(jīng)驗(yàn)和感受估算，并對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目采用不同的成本計(jì)算方法，進(jìn)行項(xiàng)目間的成本比較。無(wú)法按照規(guī)定的流程和程序制定目標(biāo)成本，項(xiàng)目間成本計(jì)算誤差較大。

1.4 目標(biāo)成本限額指標(biāo)不明確、承接性不強(qiáng)

目標(biāo)成本編制主要是在生活中設(shè)計(jì)一些圖紙，然而，目前的現(xiàn)實(shí)生活中卻存在設(shè)計(jì)部門(mén)和成本部門(mén)之間的一個(gè)“模糊”界限。成本不懂設(shè)計(jì)，而設(shè)計(jì)不重視成本，在銜接和協(xié)調(diào)上存在問(wèn)題，這就導(dǎo)致了成本參考設(shè)計(jì)的缺乏和設(shè)計(jì)參考成本的缺乏。工程竣工后很難在計(jì)劃階段實(shí)現(xiàn)成本效益控制。此外，計(jì)劃和成本準(zhǔn)備是一個(gè)過(guò)程事件，設(shè)計(jì)內(nèi)容將在不斷的溝通和改進(jìn)的過(guò)程中演變。如果與成本的配合不夠，很容易造成各版本指標(biāo)與成本不符的現(xiàn)象，所以在多階段設(shè)計(jì)和目標(biāo)成本的編制過(guò)程中，很多公司都會(huì)設(shè)置設(shè)計(jì)定額指標(biāo)來(lái)限制各個(gè)階段的設(shè)計(jì)，每個(gè)版本的設(shè)計(jì)圖紙構(gòu)成下一版本目標(biāo)成本的基礎(chǔ)[2]。然而，該計(jì)劃的頻繁變動(dòng)并不構(gòu)成許多公司的標(biāo)準(zhǔn)化控制，這往往導(dǎo)致配額指標(biāo)不明確和接受度不高。這就造成了目標(biāo)成本的編制上的障礙。

2 房地產(chǎn)成本控制的措施

2.1 項(xiàng)目策劃階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段是決定最終房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力及整體效益的關(guān)鍵階段。做好項(xiàng)目策劃，提升項(xiàng)目收益。主要內(nèi)容有項(xiàng)目的選址以及項(xiàng)目建設(shè)方案。在選址過(guò)程中不僅要考慮地價(jià)的出讓條件及具體金額，也要考慮當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償費(fèi)用的高低，以及設(shè)備安裝費(fèi)用，將各項(xiàng)支出考慮齊全后在進(jìn)行綜合評(píng)定。

2.2 設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的重要內(nèi)容。因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅決定著項(xiàng)目投入的成本及費(fèi)用，同時(shí)也直接影響著項(xiàng)目后期的收益與價(jià)值。因此在設(shè)計(jì)過(guò)程中不僅要使成本低還要同時(shí)考慮項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量，綜合考慮達(dá)到最優(yōu)解。

2.3 施工階段的成本控制

施工階段是項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)全過(guò)程中周期最長(zhǎng)的一個(gè)階段。同時(shí)在施工階段，施工方進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程中，要面對(duì)諸多建設(shè)材料及人工費(fèi)用等直接成本，因此施工階段一定要時(shí)刻注意外部施工材料的變化及相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的各項(xiàng)政策及施工標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)，以免因外部影響而造成大量工程損失[3]。

3 精細(xì)化管理的措施

在做好成本控制工作的同時(shí)，也要盡量實(shí)行公司精細(xì)化管理，提升管理效率以減小在項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)過(guò)程中因管理及財(cái)務(wù)方面所增加的額外費(fèi)用。精細(xì)化管理不僅有利于開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)過(guò)程，同時(shí)也能大幅提升工作效率。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上來(lái)看，提高工作效率正是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的直接手段。

4 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)今房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)規(guī)模越來(lái)越大的背景下，做好成本控制與精細(xì)化管理不僅關(guān)乎企業(yè)的未來(lái)發(fā)展也決定著整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制與精細(xì)化管理時(shí)要注重培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的成本控制及管理人員，結(jié)合公司當(dāng)前背景及優(yōu)勢(shì)，建立專(zhuān)業(yè)的成本控制體系與精細(xì)化管理結(jié)構(gòu)，在提升公司經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。