關(guān)于太原市軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)的思考

程藝梅

（太原市軌道交通發(fā)展有限公司，山西 太原 030000）

1 背景

太原市人口密集、土地資源緊張、城區(qū)交通擁堵，建設(shè)城市軌道交通對(duì)落實(shí)太原市城市總體規(guī)劃、支持優(yōu)先發(fā)展公共交通戰(zhàn)略的實(shí)施、集約利用土地資源、緩解交通壓力具有重要的意義。太原市遠(yuǎn)期規(guī)劃8條軌道交通線路，近期建設(shè)1、2、3號(hào)線，投資規(guī)模大，財(cái)政負(fù)擔(dān)重，而軌道交通沿線綜合開發(fā)是改善和提高軌道交通與城市融合度，充分發(fā)揮軌道交通綜合功能的“反哺”。在建設(shè)軌道交通的同時(shí)，梳理沿線土地資源，加強(qiáng)站點(diǎn)及周邊土地的交通、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市空間結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一規(guī)劃及綜合開發(fā)，可以充分利用軌道交通建設(shè)帶來的發(fā)展契機(jī)和能級(jí)，引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整與城市空間形態(tài)的健康發(fā)展，建立良好的土地利用形態(tài)，經(jīng)營好城市土地資產(chǎn)，保持城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 主要工作和目標(biāo)

沿線綜合開發(fā)實(shí)現(xiàn)的主要目標(biāo)為：籌集建設(shè)資本金；整合、促進(jìn)、協(xié)調(diào)沿線城市建設(shè)發(fā)展；優(yōu)化車站、線路功能布局和工程設(shè)計(jì)?？煞譃閮蓚€(gè)層面的工作，一方面應(yīng)從土地規(guī)劃層面制定相關(guān)控制要點(diǎn)，優(yōu)化軌道站點(diǎn)沿線土地利用方案，加強(qiáng)包括地下空間在內(nèi)的相關(guān)規(guī)劃控制；另一方面，從近期發(fā)展和實(shí)施角度出發(fā)，結(jié)合軌道交通的推進(jìn)，落實(shí)相關(guān)綜合開發(fā)項(xiàng)目的同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，通過多元化的投融資模式，切實(shí)地將綜合開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)與運(yùn)營。

潛在土地資源梳理是綜合開發(fā)重要的基礎(chǔ)性工作，從城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間結(jié)構(gòu)、交通系統(tǒng)等層面研究沿線地區(qū)發(fā)展方向，進(jìn)一步細(xì)化梳理沿線土地資源利用現(xiàn)狀、權(quán)屬及規(guī)劃情況，明確各站點(diǎn)周邊綜合開發(fā)潛力區(qū)域。結(jié)合經(jīng)濟(jì)評(píng)估，提出綜合開發(fā)潛力區(qū)域的潛力等級(jí)，提出綜合開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域及站點(diǎn)，規(guī)劃管理部門可以此為基礎(chǔ)進(jìn)行全線的用地規(guī)劃優(yōu)化。對(duì)于梳理的重點(diǎn)開發(fā)用地進(jìn)行可行性評(píng)估，包括開發(fā)時(shí)序、財(cái)務(wù)評(píng)估、實(shí)施策略等，可為軌道公司提供詳細(xì)和量化的判斷依據(jù)。同時(shí)依托于軌道交通站點(diǎn)，對(duì)地下空間資源進(jìn)行合理利用與有效控制，以整合城市地上與地下空間資源，形成立體化的城市空間綜合開發(fā)利用體系，也是軌道綜合開發(fā)的重要議題；站點(diǎn)周邊地下空間的布局，需要在站點(diǎn)設(shè)計(jì)初期即加以整合考慮，對(duì)站點(diǎn)臨近的重要地下空間建設(shè)提出控制引導(dǎo)建議，以提高站點(diǎn)同周邊空間的聯(lián)通效率。站位、出入口及風(fēng)亭等附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)作為輸入條件納入站點(diǎn)周邊相關(guān)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中。

3 思考和探索

近幾年，許多致力于發(fā)展軌道交通交通的城市積極探索沿線綜合開發(fā)模式的模式，但是，在實(shí)際操作中，不可避免地頻頻遇挫，首當(dāng)其沖的便是土地制度之困，內(nèi)地土地市場的公開出讓制度（招拍掛制度）成為綜合開發(fā)模式的最大障礙。地鐵公司無法保證以相對(duì)低廉的價(jià)格獲取地鐵上蓋物業(yè)及周邊土地，如果地鐵公司得不到周邊物業(yè)的開發(fā)權(quán)，那么地鐵公司與房地產(chǎn)商就變成相對(duì)獨(dú)立的兩套班底，一體化開發(fā)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)也難以形成。另一方面，物業(yè)開發(fā)的時(shí)序與地鐵建設(shè)不同步。地鐵沿線物業(yè)開發(fā)方案的穩(wěn)定、落實(shí)與地鐵建設(shè)不同步，無法做到同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，錯(cuò)失時(shí)機(jī)。

做好城市軌道交通沿線綜合開發(fā)規(guī)劃工作，有賴于制度的創(chuàng)新，也有賴于相關(guān)部門的協(xié)同與合作。在全網(wǎng)層面，應(yīng)開展軌道交通綜合開發(fā)配套政策與機(jī)制研究，在可研階段開展軌道沿線用地控制規(guī)劃、沿線土地綜合開發(fā)利用規(guī)劃等。 太原市軌道交通充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)軌道交通沿線物業(yè)開發(fā)工作，通過對(duì)軌道交通沿線及場站周邊1公里范圍內(nèi)的土地資源的梳理，結(jié)合站點(diǎn)設(shè)置，確定重點(diǎn)的開發(fā)地塊，對(duì)沿線規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化，并對(duì)重要開發(fā)地塊進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)。以太原市軌道交通2號(hào)線“點(diǎn)”的研究以及1、3號(hào)線“線”的研究，明確太原的物業(yè)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略，從實(shí)操角度倒推土地資源梳理和管控的方法與程序、探索并建立適合太原物業(yè)開發(fā)推進(jìn)的體制機(jī)制。