房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范

王雨禾

貴州宏德置業(yè)有限公司 貴州貴陽(yáng) 550018

1 房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格防控財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要壓力，來(lái)自市場(chǎng)的嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)大體分為兩方面，一是來(lái)自國(guó)家推行的相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提出了高要求，并要求做到緊跟改革變化的方針策略，只有強(qiáng)化穩(wěn)定財(cái)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)的能力，才能保證在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，獲得優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)份額。二是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自內(nèi)部事務(wù)管理工作是否保證標(biāo)準(zhǔn)水平，財(cái)務(wù)人員工作質(zhì)量與新形勢(shì)下企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)有一定距離，內(nèi)部管控工作需要完善相關(guān)條件，使財(cái)務(wù)管理任務(wù)受到制約[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 資金風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金是企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，尤其是對(duì)于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金籌集是一個(gè)必須面對(duì)的困境，因此資金管理顯得尤為重要。而且隨著國(guó)家層面監(jiān)管政策越來(lái)越嚴(yán)格，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)較好，上升趨勢(shì)明顯時(shí)，市場(chǎng)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，投資者更愿意投資房地產(chǎn)，這將縮短房地產(chǎn)企業(yè)退出資金的過(guò)程，企業(yè)的利潤(rùn)將大幅增加，能夠償還債務(wù)。但是，如果經(jīng)濟(jì)正處于下行趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金長(zhǎng)期被抽回，企業(yè)償債能力弱，一旦出現(xiàn)應(yīng)收賬款征收不及時(shí)，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)中斷問題，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

也就說(shuō)不管是項(xiàng)目開發(fā)的前期，還有項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中物資的采購(gòu)以及工程價(jià)款的結(jié)算，到最后的工程清算，還有稅款的清算等都會(huì)涉及到資金。如果企業(yè)無(wú)法及時(shí)獲取資金，則會(huì)造成施工周期的延長(zhǎng)或者是中斷，給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)；二是資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期的土地獲取成本以及建設(shè)所需要的資金量都是巨大的，如果后期銷售跟不上或者是資金回流不及時(shí)，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是致命性的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)保證資金的流動(dòng)性以及資金的回收，加快資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)必須關(guān)注的資金工作事項(xiàng)。所以，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)[2]。

2.2 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

雖然表面上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看似業(yè)務(wù)種類比較簡(jiǎn)單，但是實(shí)際上開發(fā)企業(yè)在整個(gè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)涉及到多種稅收，當(dāng)然占比較大的主要是土地增值稅和企業(yè)所得稅，但是在具體工作中還會(huì)涉及到印花稅、增值稅以及各種附加等。而且土地增值稅的匯算清繳、還有企業(yè)所得稅的匯算清繳等，都是較為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。

引發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因有多個(gè)方面，首先是政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻陙?lái)國(guó)家減稅降費(fèi)政策的不斷出臺(tái)，尤其是對(duì)于中小型企業(yè)的優(yōu)惠政策更多，所以中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策動(dòng)態(tài)，如果企業(yè)不能夠及時(shí)了解最新的政策，將會(huì)導(dǎo)致稅款繳納出現(xiàn)一定的問題。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨營(yíng)改增新老政策銜接問題，對(duì)營(yíng)改增政策的把握不準(zhǔn)確，未嚴(yán)格按照政策的要求區(qū)分新老項(xiàng)目，在核算中未按新老項(xiàng)目分開核算，導(dǎo)致企業(yè)在增值稅的申報(bào)繳納中，進(jìn)項(xiàng)端大部分進(jìn)項(xiàng)無(wú)法抵扣，銷項(xiàng)端由于未嚴(yán)格進(jìn)項(xiàng)區(qū)分新老項(xiàng)目，導(dǎo)致銷項(xiàng)端統(tǒng)一按高稅率計(jì)提銷項(xiàng)稅，由此給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步影響了企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)的惡化。企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)因素是專業(yè)稅務(wù)人員的缺失，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖膮R算清繳貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，涉及到多項(xiàng)材料的收集，若工作不到位可能會(huì)給企業(yè)造成無(wú)法享受優(yōu)惠政策或者是多交稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

2.3 投資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，所謂的投資風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就是指企業(yè)所投資項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目之前沒有進(jìn)行充分的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，沒有進(jìn)行充分的可行性分析，或者是缺乏對(duì)于市場(chǎng)科學(xué)的預(yù)判等，都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目投資的失敗，或者是未達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)給企業(yè)帶來(lái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)說(shuō)到底投資風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的也是資金風(fēng)險(xiǎn)其中的一個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)在投資一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目全周期的資金流情況進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)分析，監(jiān)控資金流出現(xiàn)的異常，在投資端，應(yīng)充分考慮企業(yè)所投資金的資本成本，在銷售端，應(yīng)考慮資金收回的及時(shí)性，以及該項(xiàng)目所收回的資金能否覆蓋企業(yè)的資本成本，因?yàn)橥顿Y失敗就意味著企業(yè)所投入的資金血本無(wú)歸，得不到相應(yīng)的回報(bào)，會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3 提升房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的有效策略

3.1 在管理制度上進(jìn)行創(chuàng)新

房地產(chǎn)公司在制定財(cái)務(wù)管理制度時(shí)，需要考慮到制度的原則性、針對(duì)性、全面性以及操作性，且制定的財(cái)務(wù)管理制度需要與公司當(dāng)前的實(shí)際情況、發(fā)展目標(biāo)相符，建立全面的財(cái)務(wù)管理制度，比如預(yù)算管理制度，核算管理制度、資金管理制度、信息化管理制度等。比如，公司需要成立專門的財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)財(cái)務(wù)各個(gè)崗位的安排、預(yù)算編制、工資核算、資金流等實(shí)施統(tǒng)一管理；并且財(cái)務(wù)管理制度需要規(guī)范化，對(duì)銷售、采購(gòu)、報(bào)銷以及現(xiàn)金等環(huán)節(jié)實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理，制定完善的上報(bào)、審核等管理流程。在管理制度上進(jìn)行創(chuàng)新，是房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)管理的有效策略之一；在創(chuàng)新過(guò)程中，需要財(cái)務(wù)人員從公司的實(shí)際情況出發(fā)，考慮當(dāng)前項(xiàng)目投資的實(shí)際需求和公司未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，提高財(cái)務(wù)管理制度的合理性[4]。

3.2 優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法

房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，這是公司發(fā)展過(guò)程中非常關(guān)鍵的一項(xiàng)管理工作。公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著投資成本加大而提高；隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)變化而越來(lái)越復(fù)雜；房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定增加公司的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要通過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等方式預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)。首先，樹立風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，在公司治理層建立風(fēng)險(xiǎn)管理的文化，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，對(duì)公司風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的管理，識(shí)別公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，以便加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析，強(qiáng)化其管理效果，將公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍以內(nèi)。其次，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，則需要財(cái)務(wù)科學(xué)的解決措施，降低風(fēng)險(xiǎn)影響，提高公司經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性。

3.3 加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)

內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)公司為保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行的基礎(chǔ)，也是公司實(shí)施財(cái)務(wù)管理的重要手段[5]。首先，需要建立健全的內(nèi)部控制體系，保證項(xiàng)目決策、公司經(jīng)營(yíng)以及監(jiān)督三個(gè)工作環(huán)節(jié)密切配合的同時(shí)能夠相互制約；并且明確董事會(huì)的地位，保證公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都在監(jiān)事會(huì)的監(jiān)管下進(jìn)行。其次，完善公司的內(nèi)部控制制度，按照相關(guān)要求制定統(tǒng)一的財(cái)務(wù)決策制度、項(xiàng)目投資管理制度等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、尤其是外地項(xiàng)目授權(quán)方面要加強(qiáng)管理。最后，公司需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的主要職能，尤其需重點(diǎn)加強(qiáng)重大財(cái)務(wù)支出、投資項(xiàng)目以及重點(diǎn)部門的審計(jì)，強(qiáng)化審計(jì)工作質(zhì)量和效率。通過(guò)以上方法的有效、全面實(shí)施，提高內(nèi)部控制制度建設(shè)效果，從而提高財(cái)務(wù)管理效果。

3.4 建立科學(xué)財(cái)務(wù)預(yù)算制度

房地產(chǎn)公司的管理者應(yīng)重視財(cái)務(wù)預(yù)算工作，提供支持，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度。在公司中，建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算動(dòng)態(tài)性管理措施，能夠?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，加強(qiáng)預(yù)算行為的監(jiān)督和管理。尤其在資金的使用方面需要實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)督和管理，如果出現(xiàn)問題要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，優(yōu)化資金的使用，提高其使用效率；同時(shí)，對(duì)于公司中閑置的資金要合理使用，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的有效管理，將資金的效益最大化[6]。預(yù)算作為財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)公司需要認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，結(jié)合公司的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境變化等因素，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，采用剛性控制和柔性控制相結(jié)合方式進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)重大項(xiàng)目的支出，需仔細(xì)審核其支出的合理性，實(shí)行剛性控制，對(duì)于一些不易區(qū)分且金額較小的項(xiàng)目，可采用柔性控制，確保發(fā)揮出預(yù)算管理的積極作用，從而保證公司經(jīng)濟(jì)利益，保證公司穩(wěn)定發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作屬于重要的組成部分，其核心地位就在于能夠?qū)嵭袑?duì)企業(yè)各項(xiàng)計(jì)劃的引導(dǎo)，并且分析財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的主要問題并利用合理的手段解決，以此達(dá)到控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)目標(biāo)。