關(guān)于限價(jià)商品房政策的認(rèn)識(shí)及若干研究

劉天文

中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)（北方）有限公司 北京 100000

限價(jià)商品房能夠解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，但是在執(zhí)行過(guò)程中，也導(dǎo)致了一些問(wèn)題出現(xiàn)。必須要結(jié)合實(shí)際需求，做好對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)，滿(mǎn)足各方面的供應(yīng)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并且改善民生。

1 限價(jià)商品房的提出背景

為了解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，在2006 年提出了應(yīng)對(duì)政策，在對(duì)城市中低收入的住房問(wèn)題，以及改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，制定了住房的建設(shè)計(jì)劃。其中在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中，要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位和中小普通商品住房，要求90平方米以下的商品住宅，必須要占據(jù)住宅總供應(yīng)面積的70%以上，并且地方政府也要通過(guò)年用地計(jì)劃的編制，對(duì)商品珠海的供應(yīng)規(guī)模做好控制，以便保證中低價(jià)位的中小型普通商品住宅可以有足夠的土地供應(yīng)。而限價(jià)商品房，就是對(duì)限套型、限房?jī)r(jià)的商品房土地供應(yīng)，并且以招標(biāo)的方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位[1]。之后，限價(jià)商品房的建設(shè)也成為了各級(jí)政府的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)中低收入群體的保障。

2 限價(jià)商品房的目標(biāo)和功能

2.1 政策目標(biāo)

限價(jià)商品房的提出是為了解決房屋價(jià)格的大幅度上漲，解決普通商品房供應(yīng)不足的矛盾，一定程度也是為了應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)。所以從直觀上來(lái)看，限價(jià)商品房也有限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的作用，利用限價(jià)商品房能夠增加低價(jià)商品房的供應(yīng)，這樣就能夠有效限制商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定[2]。從長(zhǎng)期來(lái)看，限價(jià)商品房能夠?yàn)榈胤絼?chuàng)造良好的法制環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，而且也能維護(hù)和保證社會(huì)的公平和維護(hù)公民的基本生存權(quán)利。通過(guò)保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，可以確保金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。而限價(jià)商品房的存在，也能改善普通公民的生活條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)

隨著城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市發(fā)展的作用有了很大的推動(dòng)力，“土地財(cái)政”的思想也成為了很多地區(qū)發(fā)展的主要方式。所以，住宅開(kāi)發(fā)都是以商品房為主要對(duì)象的模式，過(guò)去單位給職工分配住房的方式已經(jīng)被取代了，這就讓以往通過(guò)計(jì)劃配置資源的方式變成了依靠市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的分配。但是，住宅并不是一個(gè)僅僅具有商品屬性的東西，同時(shí)也有投資、保值的功能。于是，商品房市場(chǎng)除了會(huì)吸引顧客購(gòu)買(mǎi)，同樣也會(huì)吸引一些投資者，導(dǎo)致大量的資金涌入，最后就造成市場(chǎng)的失靈，從而出現(xiàn)商品住宅資源配置不平衡的問(wèn)題。而且住宅開(kāi)發(fā)商由于有很高投資利益的追求，也上商品房市場(chǎng)被引向高端化，房屋價(jià)格越來(lái)越貴，很多人為了購(gòu)房都需要付出大量的資金，于是出現(xiàn)了很多房奴。利用限價(jià)商品房提供低價(jià)、小戶(hù)型的房屋，能夠有效彌補(bǔ)低價(jià)商品房的供應(yīng)不足，最大化的實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。同時(shí)，通過(guò)限制住房面積，能夠增加房屋的套數(shù)，從而提升土地利用率。

2.3 滿(mǎn)足消費(fèi)者的真實(shí)需求

限價(jià)商品房的推出主要就是為了滿(mǎn)足城市中低收入人群的住房需求，而不是單純進(jìn)行房屋價(jià)格的控制。雖然高漲房?jī)r(jià)不利于住房需求的平衡，但是也不能僅僅將房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康放在房?jī)r(jià)上，而是需要從整體上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做好商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控工作[3]。利用限價(jià)商品房的供應(yīng)，能夠提高中低戶(hù)型在商品房市場(chǎng)中的比重，滿(mǎn)足真實(shí)的住房需求。因?yàn)橘?gòu)房者多數(shù)都是中低收入群體，滿(mǎn)足這些群體的需求，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和速度。

2.4 影響一般住宅價(jià)格

通過(guò)推出限價(jià)商品房在解決了公共住房體系的同時(shí)，也能夠讓住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，從而抑制住了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。所以，限價(jià)商品房能夠抑制商品住宅的價(jià)格，但更因?yàn)橄迌r(jià)商品房本身就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)因素，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的需要。所以，目前在供求關(guān)系平衡、有充足土地資源，而且在房?jī)r(jià)和居民收入比比較低的城市，限價(jià)商品房就能夠體現(xiàn)出比較好的價(jià)格抑制效果；而如果供求關(guān)系不平衡，土地資源欠缺，那么限價(jià)商品房在一直住宅價(jià)格上就很難獲得比較好的效果。

3 限價(jià)商品房政策改善研究

3.1 做好限價(jià)商品房的整體統(tǒng)籌

在地方政府對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃時(shí)，需要將限價(jià)商品房項(xiàng)目納入到城市整體的實(shí)施規(guī)劃當(dāng)中，從而對(duì)限價(jià)商品房進(jìn)行合理安排，完善已有的城市配套，尤其是要避免將限價(jià)商品房集中在郊區(qū)等位置，導(dǎo)致其不能滿(mǎn)足人們交通、生活的需要[4]。另一方面，不懂地段在土地價(jià)格上有很大區(qū)別，也來(lái)自于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足，比如路網(wǎng)建設(shè)過(guò)于之后，交通不發(fā)達(dá)等等。所以在整體規(guī)劃中，也要圍繞城市基建水平共同進(jìn)行，保證商品房的價(jià)值，而且能夠?qū)γ裆凶銐虻谋Ｕ稀?/p>

3.2 發(fā)揮限價(jià)商品房的經(jīng)濟(jì)屬性

很多地方政府往往會(huì)陷入地方政府“吃虧”才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的思維桎梏中，在限價(jià)商品房建設(shè)中由于虧本過(guò)多所以不能確保可持續(xù)性。為了能持續(xù)的改善民生，政府還要從經(jīng)濟(jì)角度觸發(fā)，完善限價(jià)商品房的市場(chǎng)屬性，使限價(jià)商品房和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)相融合，體現(xiàn)出商品房的價(jià)值。

3.3 解決供需平衡

限價(jià)商品房需要滿(mǎn)足供需兩端的平衡，才能保證限價(jià)商品房對(duì)經(jīng)濟(jì)有真正的調(diào)控作用。通過(guò)將現(xiàn)價(jià)商品房和人才引進(jìn)相結(jié)合，讓限價(jià)商品房成為引進(jìn)外來(lái)人才的基本保障，既有利于推動(dòng)人才的引進(jìn)，還能夠保證限價(jià)商品房市場(chǎng)供應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)限價(jià)商品房的供需平衡。同時(shí)，也要建立銷(xiāo)售系統(tǒng)，通過(guò)完善民政系統(tǒng)，讓限價(jià)商品房的購(gòu)買(mǎi)能夠更加簡(jiǎn)便。

4 結(jié)語(yǔ)

目前，限價(jià)商品房仍然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可分割的重要組成部分，對(duì)于城市的建設(shè)、人才引進(jìn)、控制房屋價(jià)格、改善民生都有十分重要的影響。因此，需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃出發(fā)，符合城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮限價(jià)商品房的作用。