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    土地儲(chǔ)備工作中存在的問題及對策

    2020-11-26 11:55:29劉馨芳
    商品與質(zhì)量 2020年46期
    關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備補(bǔ)償融資

    劉馨芳

    煙臺(tái)市土地儲(chǔ)備中心 山東煙臺(tái) 264000

    1 土地儲(chǔ)備制度的功能定位

    我國建立土地儲(chǔ)備制度的初衷,最早是要改變以往土地?zé)o序交易、炒賣地皮而導(dǎo)致的土地市場混亂和國有資產(chǎn)的流失,以及以往國有存量土地管理混亂而導(dǎo)致的土地得不到有效的利用的狀況。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地儲(chǔ)備制度的不斷完善,2018 年新修訂的《土地儲(chǔ)備管理辦法》對土地儲(chǔ)備制度的功能定位進(jìn)一步給予了明確。土地儲(chǔ)備制度主要功能定位:一是能夠調(diào)控土地市場,規(guī)范土地市場運(yùn)行;二是能夠促進(jìn)土地資源合理利用。簡言之,就是要實(shí)現(xiàn)土地市場健康發(fā)展和土地資源得到有效合理利用。土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行多年來,有效地調(diào)控了土地的供求關(guān)系,促使土地市場健康有序地發(fā)展,優(yōu)化了土地資源的配置;并且盤活了國有存量土地,減少了土地資源的浪費(fèi),促進(jìn)了土地集約節(jié)約利用;也加快了土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的落實(shí),促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展[1]。

    2 土地儲(chǔ)備工作中存在的問題

    2.1 土地儲(chǔ)備缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

    目前,我國的大多數(shù)城市執(zhí)行的是市、區(qū)兩級政府分別進(jìn)行土地儲(chǔ)備的工作制度,這種制度由于各級政府根據(jù)自身需要,自行安排收儲(chǔ)項(xiàng)目,獨(dú)自開展規(guī)劃實(shí)施建設(shè),缺少全市統(tǒng)一規(guī)劃和管理,呈現(xiàn)出項(xiàng)目擺放不協(xié)調(diào)、城市空間拓展較為分散、新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套跟不上、城市功能發(fā)揮不充分等問題。

    2.2 融資渠道不完善

    土地的收儲(chǔ)過程就是錢與土地的交易過程,土地收儲(chǔ)很大程度上會(huì)增加財(cái)政收入,但也需要巨額的資金投入。因此,不得不面臨一個(gè)資金無法籌備的問題,當(dāng)政府資金無法籌備或者資金籌備不足時(shí),就無法完成土地收儲(chǔ)工作,也就無法對土地進(jìn)行宏觀調(diào)控與優(yōu)化配置,這就意味著土地收儲(chǔ)工作的目的無法達(dá)到。而資金的籌備,則主要靠銀行貸款,巨額貸款又帶來高風(fēng)險(xiǎn),處理不好就容易適得其反,損失巨大。我國的土地收儲(chǔ)工作需要大量的資金支持,不僅僅需要在工作前期對土地的開發(fā)進(jìn)行投資,后期工作的修整和完善也需要消耗大量的資金,僅憑政府的日常財(cái)政收入很難完成所有前期的資金籌備工作,因此政府需要通過多種渠道進(jìn)行融資保證工作所需資金的充足,但當(dāng)前我國的融資渠道不夠完善,雖然也存在政府招標(biāo)等途徑,但從制度等多個(gè)方面都存在一定的缺陷,因此當(dāng)前我國土地收儲(chǔ)工作中最常見的融資方式仍以銀行貸款為主,但由于貸款需要多方擔(dān)保,并提交大量的材料,使得貸款流程繁雜且耗時(shí)較長,并且銀行貸款具有很強(qiáng)的時(shí)限性,一旦土地收儲(chǔ)工作中出現(xiàn)了一定問題導(dǎo)致資金難以及時(shí)償還,政府將陷入財(cái)政問題,影響其長遠(yuǎn)發(fā)展。

    2.3 土地收儲(chǔ)補(bǔ)償不合理

    土地收儲(chǔ)工作推遲,無法順利進(jìn)行,大都因?yàn)檠a(bǔ)償不合理所導(dǎo)致,同時(shí)還會(huì)帶來負(fù)面社會(huì)影響。農(nóng)民上訪事件屢有發(fā)生,其中多因土地補(bǔ)償不如人意所致。補(bǔ)償不合理關(guān)系到土地原使用者的切身利益,現(xiàn)在全國補(bǔ)償普遍偏低,補(bǔ)償簡單,只設(shè)立4 到6 個(gè)補(bǔ)償點(diǎn),導(dǎo)致土地使用者感到不滿,拒絕合作,土地收儲(chǔ)工作遇到阻礙,無法定期完成土地的轉(zhuǎn)讓再開發(fā),延誤城市建設(shè)[2]。

    3 完善土地儲(chǔ)備工作的對策及建議

    3.1 完善機(jī)制,提高效率

    土地收儲(chǔ)制度的完善,不僅對政府收儲(chǔ)工作有利,對土地使用者也非常重要。在土地收儲(chǔ)相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下,要加強(qiáng)收儲(chǔ)工作者對土地收儲(chǔ)的認(rèn)識和理解,保證他們能夠認(rèn)真執(zhí)行收儲(chǔ)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié),保證工作有序進(jìn)行,工作效率自然而然就能得到提升。土地收儲(chǔ)工作涉及到土地收回申請、調(diào)查土地權(quán)屬、意見征詢、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、提請批復(fù)方案、簽訂補(bǔ)償協(xié)議、結(jié)算補(bǔ)償費(fèi)用等,這些環(huán)節(jié)都需要嚴(yán)格進(jìn)行。因此有必要建立完善的土地收儲(chǔ)機(jī)制,制定合理的收儲(chǔ)程序,使土地收儲(chǔ)工作能夠依照制定的程序開展,促進(jìn)收儲(chǔ)工作效率的提升和工作順利開展。

    3.2 建立多渠道融資機(jī)制問題

    資金籌備壓力大,是因?yàn)殂y行貸款融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)大。因此,可以建立多渠道共同融資,同擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),如可以發(fā)放土地債券,土地債券對社會(huì)的發(fā)放,可以有力地給經(jīng)濟(jì)帶來生機(jī),增加了市民存款、社會(huì)保險(xiǎn)的投放渠道,還有利于豐富我國的債券形式;還可采用資金信托方式,資金信托方式適合中長期貸款,對土地儲(chǔ)備資金籌備銀行貸款,無論安全性還是合理性都比較突出。

    3.3 嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地

    要嚴(yán)厲打擊開發(fā)商大面積圈地的這種投機(jī)行為,要認(rèn)清政府的職能,努力達(dá)到 “一口進(jìn),一口出” 的一級壟斷目的。政府要通過土地收儲(chǔ),調(diào)整和規(guī)劃所有的土地,將土地的實(shí)權(quán)收攏起來,把控所有的交易,加強(qiáng)自身對土地的控制和改善,最終實(shí)現(xiàn)對土地的一級市場壟斷,決不能給開發(fā)商留下任何余地。對土地要進(jìn)行區(qū)別對待,一部分實(shí)物儲(chǔ)備,一部分通過授權(quán)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,要收錄好那些暫時(shí)不能回收的土地信息,全部土地都要滿足政府的統(tǒng)一要求,且不能私自轉(zhuǎn)讓,這樣不僅可以提高土地的利用率,還能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,增加效益。

    3.4 培養(yǎng)人才,提高素質(zhì)

    土地收儲(chǔ)涉及的面很廣,具體工作復(fù)雜,只有專業(yè)素質(zhì)的工作隊(duì)伍,才能保證工作的效率。土地收儲(chǔ)工作,需要優(yōu)化自身的工作結(jié)構(gòu),聘請專家對收儲(chǔ)工作人員進(jìn)行專業(yè)技能和素質(zhì)的教育和培訓(xùn),滿足實(shí)際收儲(chǔ)工作中的專業(yè)素質(zhì)需要。此外,土地收儲(chǔ)工作要與很多部門打交道,例如土地管理規(guī)劃部門、財(cái)稅和司法部門等,在收儲(chǔ)工作中,必須要得到這些部門的大力配合,才能保證土地收儲(chǔ)工作效率的提升[3]。

    4 結(jié)語

    總之,為使土地收儲(chǔ)工作得以順利進(jìn)行,應(yīng)深入了解土地收儲(chǔ)融資的現(xiàn)狀,健全相關(guān)法律法規(guī),合理增加資本金投入,強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)抵御能力,拓寬融資渠道,并創(chuàng)新融資方式;此外,遵循市場規(guī)律運(yùn)作降低行政干預(yù)的影響等,使土地收儲(chǔ)融資效果得到有效提高。相信從以上方面加以完善,土地收儲(chǔ)工作將能夠獲得健康、有序的發(fā)展。

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