淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制

魏朋

青島天泰集團股份有限公司 山東青島 266101

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，市場環(huán)境也更為復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)項目的全過程進行成本控制，減少成本支出，增加自身競爭實力，占據(jù)更大的市場份額，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益增加的目的[1]。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制存在的問題

1.1 決策階段的問題

決策階段的成本控制質(zhì)量將會對房地產(chǎn)開發(fā)項目整體效益帶來較大程度的影響，也會后續(xù)工作的開展起到?jīng)Q定性作用。然而，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層人員卻存在對決策階段的成本控制工作不夠重視的情況。具體表現(xiàn)在對開發(fā)項目進行決策和規(guī)劃工作時隨意性較強，導(dǎo)致資金浪費現(xiàn)象嚴重，不利于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作的順利開展。

1.2 準備階段的問題

準備階段會通過招投標方式進行施工企業(yè)的明確。雖然我國針對項目招投標出臺了很多法律政策加以規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目招投工作時存在很多缺陷，如招標未進行全面公開，不透明，會出現(xiàn)施工企業(yè)內(nèi)定的情況，擾亂了市場正常秩序。部分承包企業(yè)為爭取項目，故意降低報價，而在后續(xù)的施工中為了獲得更多的利益，使用劣質(zhì)材料，導(dǎo)致存在較多的安全隱患，對后續(xù)的施工以及房產(chǎn)的銷售帶來較大的不利影響。

1.3 施工階段的問題

施工階段是成本控制的極為重要的階段，房地產(chǎn)企業(yè)對此階段的成本控制工作非常重視。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)極為重視工程項目的預(yù)算工作，尤其是各項成本支出，并且核查工作做得很好。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對準備階段的成本控制不夠重視，導(dǎo)致施工階段消耗了大量的成本，且這種現(xiàn)象普遍存在。設(shè)計方案對施工以及工程應(yīng)用有決定性影響，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了這一點，致使出現(xiàn)成本問題。在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好對項目施工的質(zhì)量以及進程的監(jiān)管工作，監(jiān)理單位沒有充分發(fā)揮自身監(jiān)督作用。這就會導(dǎo)致成本投入增加，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1.4 銷售階段的問題

銷售階段主要有人工成本以及管理費用等成本支出。在銷售階段，市場環(huán)境變化以及銷售人員能力水平高低等限制因素都會對成本控制工作產(chǎn)生較大影響，波動較大。銷售階段缺乏完善的管理制度而出現(xiàn)對人員管理不到位和人員大量流動的情況，造成不利影響。此外還存在銷售推廣或策劃不合理，導(dǎo)致企業(yè)資金短缺，影響經(jīng)濟效益[2]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制問題的應(yīng)對措施

2.1 決策階段成本控制

決策階段的成本控制應(yīng)首先做好市場調(diào)查，對各項影響因素加以有效明確，并科學(xué)探究項目開發(fā)周期，利用回歸分析法評估項目市場前期，從而為后續(xù)工作的開展提供正確引導(dǎo)。對于項目規(guī)劃評估，應(yīng)充分考慮開發(fā)項目的應(yīng)用土地面積等內(nèi)容，對可能影響成本的各項因素加以合理分析。對于項目的設(shè)計評估，應(yīng)考察房間室內(nèi)通風(fēng)、采光等和室外綠化、景觀等，確保其合理性以及美觀性。對于經(jīng)濟評估應(yīng)給予重點關(guān)注，應(yīng)全方面進行考慮，著重評估項目財務(wù)以及效益平衡等，為整體成本控制提供重要保障。

2.2 準備階段成本控制

在準備階段，在執(zhí)行時應(yīng)與決策方案充分結(jié)合，要求企業(yè)具體的決策人員進行決策方案的制定。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好準備階段的項目成本控制工作，可從加強設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制和對招投標工作進行嚴格管控這兩大方面入手，以下對其進行詳細介紹。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對準備階段的實際情況進行充分考慮，將擬建項目的規(guī)模加以明確，并確定所對應(yīng)的施工位置。還應(yīng)對施工現(xiàn)場的水文以及地質(zhì)等情況進行全面勘察，在此基礎(chǔ)上再科學(xué)制定開發(fā)方案，并對施工現(xiàn)場進行合理規(guī)劃，保障工程項目與周圍環(huán)境之間和諧相處共同發(fā)展。第二，在進行企業(yè)招投標時，與項目各方面的實際需求相結(jié)合，并保障招投標工作各步驟公開、透明。在選擇承包商時，確保項目成本標準不會出現(xiàn)過度降低的情況，應(yīng)對施工企業(yè)的信譽以及資歷等進行重點考察，并確保合同內(nèi)容以及涉及的證明真實可靠。并嚴格核查設(shè)計方案，為后續(xù)工作的開展提供有力保障。

2.3 施工階段成本控制

在施工階段應(yīng)做好三方面：一是加強對合同的管理，確保所設(shè)定的各項條款科學(xué)合理，房地產(chǎn)企業(yè)可請專業(yè)律師來做好合同項目核查工作，預(yù)防存在用詞不當(dāng)而導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾沖突，消除所存在隱患。二是加強施工現(xiàn)場管理，監(jiān)督控制材料等更換情況。要求不能隨意進行額外簽證。若是發(fā)生特殊情況而致使設(shè)計變更，應(yīng)結(jié)合具體情況，對審批流程進行核查，并在建設(shè)單位、設(shè)計單位以及監(jiān)理單位三方審批通過后，才能適當(dāng)進行額度的調(diào)整。三是現(xiàn)場管理人員應(yīng)加強對各個環(huán)節(jié)的管理，做好各項原始數(shù)據(jù)的記錄工作，為工程結(jié)算提供有力支持[3]。

2.4 銷售階段成本控制

銷售階段能夠?qū)⑶捌诟麟A段的成本控制工作的成果真實直觀反映出來，是評估的主要依據(jù)。因此，加強銷售階段的成本控制極為重要。通常，銷售階段的人工成本支出占據(jù)較大部分。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銷售具體情況和銷售人員數(shù)量為依據(jù)設(shè)立員工管理機制，并制定成本管控對策。這樣能夠有效加強銷售人員管理，用制度規(guī)范員工的工作行為，在提高員工工作能力水平的同時引導(dǎo)其形成強烈的責(zé)任意識。在此基礎(chǔ)上進行科學(xué)的活動策劃和市場推廣，促進銷售階段在較短時間內(nèi)回籠資金，從而為企業(yè)提供資金支持。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策、準備、施工以及銷售階段的成本控制工作都存在一些問題，會給企業(yè)整體的經(jīng)濟效益帶來不同程度的負面影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合具體情況加強各階段的成本控制，在保障工作質(zhì)量的同時減少成本支出。