新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪分析

易橫府

遼寧省自然資源事務(wù)服務(wù)中心 遼寧沈陽 110034

1 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪相關(guān)概述

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪是基于土地及建筑轉(zhuǎn)讓需求提供的服務(wù)類工作，通常工作流程需要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)測繪、質(zhì)監(jiān)入庫與成果歸檔等環(huán)節(jié)，使資料由測繪數(shù)據(jù)逐漸轉(zhuǎn)變成可參照性的數(shù)據(jù)，才能夠保障不動產(chǎn)權(quán)籍轉(zhuǎn)讓工作的實施質(zhì)量。權(quán)籍調(diào)查是指以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記時要查驗不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，包括“不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確”，并在相關(guān)登記類型中將權(quán)籍調(diào)查表等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果作為申請登記的必要材料。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，要嚴格遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)土地登記和土地申請過程中需要通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查明確土地的面積、功能和界限，進而形成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪資料，給不動產(chǎn)登記、證書的核放提供資料參考。不動產(chǎn)測量方式有很多，在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查過程中，要根據(jù)不動產(chǎn)的實際情況，并根據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置選擇科學(xué)合理的不動產(chǎn)及其權(quán)籍測繪方式，做好不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作[1]。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查基本流程

將無人機航測技術(shù)應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中是第三次全國國土調(diào)查的基本內(nèi)容之一，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查向“細化”、“信息化”和“精準(zhǔn)化”發(fā)展，包括細化每一塊土地資源的權(quán)屬問題以及利用現(xiàn)狀，并對土地資源的類型進行詳細劃分，主要反映了不動產(chǎn)的現(xiàn)階段用途或者擬用途，為解決我國不動產(chǎn)權(quán)屬問題以及摸清不動產(chǎn)分布規(guī)律、用途等奠定基礎(chǔ)。本文以某縣域范圍的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查為基礎(chǔ)，對農(nóng)村土地權(quán)屬以及利用現(xiàn)狀采用1m 分辨率遙感影像資料，對城鎮(zhèn)內(nèi)部土地資源權(quán)屬以及利用現(xiàn)狀采用0.2m 分辨率航空遙感影像資料進行調(diào)查。在完成外業(yè)遙感影像資料的基礎(chǔ)上進行影像數(shù)據(jù)核查、處理、不動產(chǎn)權(quán)屬處置等步驟，具體流程可概括為：數(shù)據(jù)準(zhǔn)備（正射影像圖、地籍調(diào)查數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)規(guī)劃數(shù)據(jù)、地理國情普查數(shù)據(jù)、土地登記數(shù)據(jù)和土地供應(yīng)數(shù)據(jù)、房屋等不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)）→制作土地利用框架數(shù)據(jù)及房屋權(quán)屬歸屬數(shù)據(jù)→內(nèi)業(yè)轉(zhuǎn)繪（土地利用圖斑、房屋歸屬圖斑等）→不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查結(jié)果→不同級別部門檢核數(shù)據(jù)→建設(shè)城鄉(xiāng)一體化數(shù)據(jù)庫→建立共享平臺服務(wù)社會。

3 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作中存在的問題

3.1 調(diào)查不夠規(guī)范

在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪過程中，有的機構(gòu)在銜接上存在一定問題，造成不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查工作不夠規(guī)范。不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的順利進展需要其它有關(guān)部門的配合，比如國土、林業(yè)、房產(chǎn)部門的合作，只有各個部門的有效配合及合作，才有利于保障不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的有效性。但在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的實際工作過程中，和有關(guān)部門銜接不夠順利，各部門職責(zé)分配上的不同，數(shù)字化管理不夠規(guī)范，不能實現(xiàn)相關(guān)工作的共享，進而造成不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作中存在問題，直接影響到不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪效益[2]。

3.2 登記沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的過程十分復(fù)雜，而不動產(chǎn)實際測繪過程又比較分散，調(diào)查測繪缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各個地方在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中會由于標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在問題，進而造成不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪效益低。另外，由于不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成各地在權(quán)籍調(diào)查管理中存在問題，雖然我國法律法規(guī)對不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪有相關(guān)規(guī)范，但是其涉及到調(diào)查中的各個門類并不全面，有的地方不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作繁多且復(fù)雜，工作難度大，而不統(tǒng)一的權(quán)籍調(diào)查測繪標(biāo)準(zhǔn)會造成測繪到的數(shù)據(jù)格式、坐標(biāo)以及精度等的差異比較大，進而不能實現(xiàn)各地不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪數(shù)據(jù)的共享。

4 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪優(yōu)化策略

4.1 不動產(chǎn)權(quán)籍測繪技術(shù)分析

4.1.1數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)

隨著我國科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，信息化技術(shù)水平不斷提高，我國不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪過程中也會應(yīng)用到數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)。數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)主要是指在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪過程中使用后數(shù)字化技術(shù)讓調(diào)查測繪結(jié)果用圖片呈現(xiàn)出來，并應(yīng)用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)確定不動產(chǎn)的具體坐標(biāo)，并有效整理數(shù)據(jù)和坐標(biāo)，對比分析權(quán)籍調(diào)查測繪結(jié)果，進而最終明確不動產(chǎn)的權(quán)籍。

4.1.2野外測量技術(shù)

野外測量技術(shù)主要是利用全站儀，根據(jù)電子測量記錄以及量圖體系，收集整理不動產(chǎn)的實際數(shù)據(jù)，然后將調(diào)查測量得到的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移到電子記錄卡中，并重視利用量圖體系對得到的數(shù)據(jù)進行整理分析。另外，也可以直接利用全站儀、電子記錄卡以及量圖體系，把不動產(chǎn)調(diào)查測量數(shù)據(jù)信息傳輸?shù)接嬎銠C上，并將其保存在計算機中。

4.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測量方法

在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測量過程中，首先要做好權(quán)屬調(diào)查工作，利用內(nèi)外核查和實地調(diào)查方法，確定不動產(chǎn)的具體歸屬問題，要保證權(quán)屬明確，土地界限明確。其次要做好不動產(chǎn)的測量工作，在不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查過程中要綜合考慮到不動產(chǎn)的基本情況以及調(diào)查測繪的可行性。對于比較集中的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，土地面積的測繪可以應(yīng)用幾何要素法。對于相對分散的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，要根據(jù)調(diào)查測量實際情況選擇解析法或圖解法對不動產(chǎn)界限進行吊車測繪[3]。

5 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)與不動產(chǎn)是區(qū)分開來登記的，由于有的不動產(chǎn)沒有土地使用權(quán)、不能辦理土地使用證，會給房地產(chǎn)和不動產(chǎn)的登記帶來困難，所以要加強新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的研究分析，對不動產(chǎn)的平面面積進行測繪，調(diào)查分析不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，強化測繪成果驗收工作，進而有效提升新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪分析水平。