供應(yīng)鏈管理適用范圍及房地產(chǎn)成本控制研究

羅曉艷

（成都天投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，四川 成都 610000）

一、供應(yīng)鏈管理適用范圍

首先我們要知道，供應(yīng)鏈管理的成本極高。甚至高于招標(biāo)采購(gòu)管理成本。那么面對(duì)成本更高的供應(yīng)鏈管理，其應(yīng)用范圍更窄，一定要用在“采購(gòu)重器”上才值得。首先一個(gè)基礎(chǔ)條件，一定要重復(fù)多次購(gòu)買(mǎi)的采購(gòu)需求，重復(fù)采購(gòu)也不是“重器”，這只是基礎(chǔ)條件，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我談以下幾種采購(gòu)。

（一）生產(chǎn)性大宗原材料采購(gòu)。無(wú)論你是生產(chǎn)高精尖的動(dòng)車(chē)組，還是大路貨的水泥聚乙烯，大宗原材料（含部件）都在產(chǎn)成品成本中占30%以上，可以采用供應(yīng)鏈管理。

（二）金額可能不大，但是是構(gòu)成企業(yè)成果核心競(jìng)爭(zhēng)力的組成部分。比如某設(shè)計(jì)單位，在某個(gè)行業(yè)設(shè)計(jì)水平很高是因?yàn)樗艿玫皆撔袠I(yè)最全、最準(zhǔn)確的行業(yè)數(shù)據(jù)，盡管這個(gè)數(shù)據(jù)是買(mǎi)的。那么這個(gè)數(shù)據(jù)商的采購(gòu)已經(jīng)成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一部分，可以采用供應(yīng)鏈管理。

（三）影響個(gè)性化生產(chǎn)的組件。現(xiàn)在產(chǎn)出品的個(gè)性化需求越來(lái)越強(qiáng)，對(duì)于個(gè)性化產(chǎn)出，從接合同—采購(gòu)—簽約—供貨—組裝—交付這一系列流程無(wú)法滿足進(jìn)度要求，那么可以對(duì)組件采用供應(yīng)鏈管理。

（四）與合作方聯(lián)合提供服務(wù)，雙方工作需要高度協(xié)同才能提供最好產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)最大收益。比如EPC工程總承包中的設(shè)計(jì)單位和施工單位，這兩個(gè)單位如果各打算盤(pán)追求各自利益最大化，最后往往雙輸，這種情況下采用供應(yīng)鏈管理，協(xié)作發(fā)展共同獲益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制構(gòu)成

在供應(yīng)鏈管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)成本可以從三個(gè)方面進(jìn)行劃分，按照供應(yīng)鏈價(jià)值模型，開(kāi)展上游、中游以及下游三個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理控制。

（一）上游成本

在上游成本中，主要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地成本、開(kāi)發(fā)資金成本以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本等內(nèi)容。在眾多的上游成本內(nèi)容中，進(jìn)行資金成本和土地開(kāi)發(fā)成本控制是供應(yīng)鏈管理模式中最為重要的環(huán)節(jié)。這兩個(gè)環(huán)節(jié)是有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)成本、獲取利潤(rùn)的關(guān)鍵。

（二）開(kāi)發(fā)商核心成本

在核心成本中，主要涉及建筑材料購(gòu)置成本、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理費(fèi)用以及工程的建設(shè)稅費(fèi)等內(nèi)容，其中，開(kāi)發(fā)商核心成本中的管理費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用以及稅費(fèi)是成本控制中的重中之重。對(duì)于建筑安裝成本的控制，管理人員應(yīng)該從房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)實(shí)施環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行控制成本，在設(shè)計(jì)階段要對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行數(shù)據(jù)化的計(jì)算，最終得出一個(gè)科學(xué)合理化的工程設(shè)計(jì)方案。

（三）下游成本

供應(yīng)鏈管理中的房地產(chǎn)企業(yè)的下游成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)的成本控制。其成本費(fèi)用主要涉及銷(xiāo)售費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用以及廣告宣傳費(fèi)用等內(nèi)容。這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制重點(diǎn)是銷(xiāo)售成本。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策，在宣傳和推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，合理地控制費(fèi)用，選擇合適的銷(xiāo)售渠道，努力地將房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品以合適的價(jià)格和利潤(rùn)售賣(mài)出去，完成整個(gè)供應(yīng)鏈的最后一環(huán)。

三、供應(yīng)鏈管理模式下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的舉措

（一）加強(qiáng)土地成本控制

在我國(guó)，土地開(kāi)發(fā)資源是比較稀缺的，尤其是在城市地區(qū)。土地使用權(quán)的獲取需要向國(guó)家支付一定的土地建設(shè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)建造商品房的土地成本要進(jìn)行嚴(yán)格地控制。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好開(kāi)發(fā)區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研工作，保障開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值，再參與土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)的競(jìng)拍工作。對(duì)于開(kāi)發(fā)地區(qū)的情況要做一個(gè)全面的了解，分析得出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。得到土地使用權(quán)之后，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃部門(mén)要做出項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)，以此保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理控制，在土地開(kāi)發(fā)中，面臨著房?jī)r(jià)波動(dòng)、拆遷以及抵押貸款等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，企業(yè)相關(guān)部門(mén)必須提前做到風(fēng)險(xiǎn)損失評(píng)估，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍之內(nèi)。

（二）提升房地產(chǎn)管理水平，加強(qiáng)管理控制

在供應(yīng)鏈管理模式中，加強(qiáng)管理費(fèi)用控制是非常關(guān)鍵的。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制整個(gè)供應(yīng)鏈成本，提高企業(yè)自身的管理水平是重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售這一整個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，都離不開(kāi)管理。一個(gè)企業(yè)擁有一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，無(wú)疑是提高企業(yè)自身的供應(yīng)鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力，控制企業(yè)成本的有效途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容復(fù)雜、涉及內(nèi)容非常廣泛，需要擁有一套系統(tǒng)的管理控制體系來(lái)支撐。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)自身的情況，不斷地優(yōu)化企業(yè)組織建設(shè)結(jié)構(gòu)，設(shè)置相應(yīng)的企業(yè)內(nèi)部的成本控制的崗位，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的高效協(xié)調(diào)合作。讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部的各個(gè)崗位人員分配合理化，每個(gè)人員都各司其職，各盡其責(zé)，將成本控制嚴(yán)格地落實(shí)到每個(gè)部門(mén)和人員身上，以此做到房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的最大化。

四、結(jié)束語(yǔ)

在供應(yīng)鏈管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，增強(qiáng)企業(yè)之間的合作的信任。開(kāi)展成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)要充分地研究供應(yīng)鏈管理模式的特點(diǎn)，有針對(duì)性地進(jìn)行成本控制，從供應(yīng)鏈的鏈條上進(jìn)行劃分各項(xiàng)成本，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制工作，以此來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。