我國(guó)地方政府土地供應(yīng)策略與房?jī)r(jià)調(diào)整

楊紹梅

萊西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì) 山東萊西 266600

城市土地供應(yīng)機(jī)制，是指在特定經(jīng)濟(jì)制度下土地供應(yīng)內(nèi)在關(guān)系的總和，包括土地供應(yīng)計(jì)劃、土地供應(yīng)渠道、方式和手段等。城市土地供應(yīng)機(jī)制是一個(gè)國(guó)家進(jìn)行城市土地供求管理的作用機(jī)制，依照特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)生產(chǎn)方式的不同產(chǎn)生差異；城市土地供應(yīng)機(jī)制的模式反映城市土地供求管理方式和城市土地使用制度的特點(diǎn)。

1 土地供應(yīng)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1.1 土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控影響

根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量越多，房子出現(xiàn)閑置的情況，就會(huì)導(dǎo)致房子供過(guò)于求，此時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降，相反，如果政府提供的土地?cái)?shù)量比較少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量有限，導(dǎo)致市場(chǎng)上的房子數(shù)量出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房?jī)r(jià)就會(huì)急劇增漲。但事實(shí)卻不是這樣的情況，國(guó)家通過(guò)土地供應(yīng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，盡管房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展比較穩(wěn)定，但由于房地產(chǎn)商的大力投資和人們對(duì)住房的購(gòu)買競(jìng)爭(zhēng)，使得房?jī)r(jià)依然居高不下，從這一方面看，國(guó)家的宏觀調(diào)控并未取得立竿見(jiàn)影式的效果。為了能讓房地產(chǎn)事業(yè)朝國(guó)家預(yù)期的方向發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行分析，然后總結(jié)問(wèn)題出現(xiàn)的原因，并提出相應(yīng)的解決辦法，進(jìn)而從根本上影響房地產(chǎn)事業(yè)，解決房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題[1]。

1.2 土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，土地供應(yīng)總量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量產(chǎn)生決定性的影響。由于我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，由于種植技術(shù)還不是很先進(jìn)，因而，土地在我國(guó)的農(nóng)業(yè)種植方面起到非常重要的影響作用。國(guó)家大部分土地用在農(nóng)業(yè)種植方面，而對(duì)于工業(yè)用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的數(shù)量受到限制，在有限的土地資源數(shù)量影響下，房地產(chǎn)的數(shù)量比較有限，不利于房地產(chǎn)數(shù)量的大幅增加，進(jìn)而出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，因而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，間接影響人們的生活水平。此外，房地產(chǎn)事業(yè)與其它企業(yè)不同，由于房地產(chǎn)事業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的事業(yè)，它的效益要在房子投入使用后才能見(jiàn)效，而這種情況通常需要一兩年左右的時(shí)間。因此，當(dāng)房地產(chǎn)可用的土地?cái)?shù)量有限時(shí)，就會(huì)影響房地產(chǎn)的生產(chǎn)和結(jié)算結(jié)果；其次，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)受到土地供應(yīng)量的影響。人們有一種普遍的心理，對(duì)于數(shù)量多的產(chǎn)品，人們不會(huì)爭(zhēng)著去買，而對(duì)于數(shù)量比較少的產(chǎn)品，人們往往在跟風(fēng)與從眾心理的影響下，也會(huì)去湊熱鬧，當(dāng)參與的人數(shù)越來(lái)越多時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格上漲也源于此，如今，城市人口越來(lái)越多，住房也成為人們考慮的問(wèn)題之一，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量減少也會(huì)對(duì)人們產(chǎn)生一定的心理影響，導(dǎo)致人們消費(fèi)方式發(fā)生變化。進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格[2]。

2 土地供應(yīng)策略

2.1 宏觀調(diào)控與市場(chǎng)監(jiān)管

政府的經(jīng)濟(jì)職能是保持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段便是通過(guò)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管兩大方式。宏觀調(diào)控是指，政府運(yùn)用一系列的法律法規(guī)以及政策方針等，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)和干預(yù)，是政府將行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而市場(chǎng)監(jiān)管是指政府作為行政主體，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況加以監(jiān)督，一是需要國(guó)家建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控協(xié)調(diào)、警示督導(dǎo)、約談問(wèn)責(zé)等制度，加快建立統(tǒng)一規(guī)范、準(zhǔn)確及時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二是加強(qiáng)新建商品房銷售監(jiān)管，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)商惡意炒房、囤積房源、捂盤惜售、違規(guī)銷售等行為，嚴(yán)厲查處中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳、哄抬房?jī)r(jià)等行為。三是加強(qiáng)輿論宣傳的正面引導(dǎo)作用，引導(dǎo)群眾理性購(gòu)房。通過(guò)政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控盡最大限度地減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不合理成分增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。但政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)劑能力失靈時(shí)，政府的公信力會(huì)下降，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)愈加畸形。加強(qiáng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管能力不僅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化具有重要作用，而且對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體平穩(wěn)運(yùn)行具有重要的意義[3]。

2.2 把握好土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

土地市場(chǎng)的發(fā)展，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，另外土地市場(chǎng)的發(fā)展必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)平衡的過(guò)程，政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系的調(diào)控，保證其在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。土地市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展帶來(lái)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛高，土地市場(chǎng)的發(fā)展后勁不足帶來(lái)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡。二者之間的關(guān)系十分密切，相輔相成，互相影響。對(duì)土地供應(yīng)量的有效控制的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、時(shí)序等控制土地供應(yīng)節(jié)奏。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量的控制。土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系密不可分，作為政府監(jiān)管，既要保證土地市場(chǎng)買賣的合法性、真實(shí)性，又要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)價(jià)格的穩(wěn)定，防止惡意哄抬房?jī)r(jià)[4]。

3 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)漸進(jìn)性的城市土地有償使用制度，打破了原有單純行政方式的土地管理體制和土地供應(yīng)方式，引入了市場(chǎng)機(jī)制，但由于舊體制的慣性作用及改革尚處于初級(jí)階段，使得當(dāng)前城市土地供應(yīng)的新機(jī)制尚不健全，市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮對(duì)土地資源配置的作用范圍和程度非常有限。同時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制本身也存在盲目性、滯后性、外部性和分配不公等“市場(chǎng)缺陷”。土地資源的極端重要性、稀缺性和位置固定性和所有權(quán)的壟斷性，決定了土地不像普通商品那樣由市場(chǎng)需求決定供給，而應(yīng)由供給來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)需求。因此，必須建立政府壟斷一級(jí)土地出讓市場(chǎng)的城市土地供應(yīng)機(jī)制及相應(yīng)的城市土地供應(yīng)模式。