房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管理的研究

浦學(xué)慧

（融創(chuàng)（上海）商業(yè)置業(yè)有限公司，上海 200032）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管理的重要性

第一，加強(qiáng)招標(biāo)階段的成本管理工作，能夠切實(shí)調(diào)動項(xiàng)目工程的全部經(jīng)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金的嚴(yán)格控制，將項(xiàng)目投資控制在預(yù)測值的范圍之內(nèi)，確保資金的作用能夠得到充分的發(fā)揮。

第二，在招標(biāo)階段，招標(biāo)文件內(nèi)所涉及的各方面內(nèi)容，都是后續(xù)房產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中成本管理的重要組成部分。因此，在招標(biāo)階段開展成本管理工作，能夠會后續(xù)順利施工奠定良好的基礎(chǔ)。此外，投標(biāo)階段采用統(tǒng)一的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并選擇合理的標(biāo)價(jià)指定承包條件，這些都關(guān)系到施工合同成本的重要內(nèi)容，也是防止出現(xiàn)項(xiàng)目糾紛的重要條件。

第三，為了能夠提升投標(biāo)價(jià)格的合理性，施工單位需要事先編制出科學(xué)的工程投標(biāo)計(jì)劃，以此來作為投標(biāo)思路，對投標(biāo)過程中的不利因素進(jìn)行妥善的處理。此外，為了能夠在激烈的市場中占據(jù)有利的地位，就必須要展示自身的競爭優(yōu)勢，從而讓企業(yè)能夠加深對自身發(fā)展情況的認(rèn)識。招標(biāo)階段的成本管理，能夠充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確保投標(biāo)價(jià)格合理，使項(xiàng)目業(yè)主方與施工方實(shí)現(xiàn)雙贏。房地產(chǎn)開發(fā)公司招標(biāo)階段成本管理流程如圖1。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管理的現(xiàn)狀

2.1 招標(biāo)模式的多樣化

隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工作的模式也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢，當(dāng)前招標(biāo)工作具有多種模式，其中最為普遍且使用最多主要有兩種，分別是公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)；報(bào)價(jià)方式主要分為傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)、費(fèi)率計(jì)價(jià)以及清單計(jì)價(jià)三種。多樣化的招標(biāo)模式在一定程度上豐富了企業(yè)的招標(biāo)工作形式，但也造成了一定的不良影響，由于采用的計(jì)價(jià)方式不同，各個(gè)投標(biāo)企業(yè)難以報(bào)出建筑成本的最有效價(jià)格，這對于建筑成本控制工作造成了一定的影響。

2.2 評標(biāo)工作不全面

在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過程中，評標(biāo)環(huán)節(jié)是其中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，通常需要聘請專業(yè)的評標(biāo)專家來完成。在評標(biāo)過程中，一定要進(jìn)行全面、嚴(yán)格的選擇。但是在開展評標(biāo)工作時(shí)，工作人員通常會在質(zhì)量和成本問題方面出現(xiàn)一定的分歧：一是房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)過于側(cè)重質(zhì)量，這樣往往會造成成本浪費(fèi)的問題；二是招標(biāo)過于側(cè)重成本，因此會采用低價(jià)中標(biāo)的方法，種種情況下雖然有效的實(shí)現(xiàn)了成本控制的目的，但是也有著無法有效保障房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的缺點(diǎn)。有時(shí)會出現(xiàn)招標(biāo)文件中工程量不準(zhǔn)確或是出現(xiàn)漏項(xiàng)等問題，若招標(biāo)文件出現(xiàn)問題，會直接導(dǎo)致投標(biāo)者報(bào)價(jià)與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會引起糾紛，從而引起對成本的控制。上述兩種問題都是由于評標(biāo)工作不全面造成的，都是會對后續(xù)的施工以及企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成一定的影響。

2.3 定標(biāo)原則可操作性差

定標(biāo)原則可操作性差主要表現(xiàn)在招標(biāo)工作完成后繼續(xù)壓價(jià)，部分企業(yè)對此持有非常長積極的態(tài)度，認(rèn)為這樣能夠?qū)κ┕こ杀具M(jìn)行進(jìn)一步的壓縮，實(shí)現(xiàn)最有效控制目標(biāo)，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是實(shí)踐證明，繼續(xù)壓價(jià)的行為所造成的實(shí)際后果與企業(yè)的設(shè)想背道而馳，繼續(xù)壓價(jià)不僅未能擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，反而會對施工企業(yè)與招標(biāo)人、業(yè)主間的良好合作關(guān)系造成一定的影響，同時(shí)也對工程質(zhì)量和進(jìn)程造成了不良影響。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管理的有效對策

3.1 合理編制招標(biāo)文件

企業(yè)開展招標(biāo)工作需要以招標(biāo)文件作為主要依據(jù)，同時(shí)招標(biāo)文件也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開展造價(jià)控制的綱領(lǐng)性文件，招標(biāo)文件對于中標(biāo)人和投標(biāo)人都是具有法律效應(yīng)的。招標(biāo)文件的編制質(zhì)量和深度是關(guān)系到整個(gè)招標(biāo)工程成敗的重要因素，一旦招標(biāo)文件內(nèi)容不全面或是意思表達(dá)模糊不清，就會給房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制及施工管理工作帶來一定的困難。通常情況下，招標(biāo)文件內(nèi)容的詳細(xì)程度與房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的規(guī)模有著非常密切的關(guān)系，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的規(guī)模比較小，同時(shí)也較為簡單，那么招標(biāo)文件只要是將主要問題交代清楚即可；但如果房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的規(guī)模比較大，同時(shí)也比較復(fù)雜，那么招標(biāo)文件必須要確保清楚、準(zhǔn)確。此外，在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)文件的編制工作時(shí)，還需要堅(jiān)持全面、深入的原則，尤其是編制工程報(bào)價(jià)時(shí)不能過于保守，同時(shí)需要對工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行明確的規(guī)定，這樣就能夠有效防止后續(xù)的工程施工、工程驗(yàn)收中出現(xiàn)糾紛。因此，要認(rèn)真收集、篩選、分析各類相關(guān)的有價(jià)值的數(shù)據(jù)和資料，明確招標(biāo)項(xiàng)目的描述、技術(shù)規(guī)范及要求

3.2 注重工程量清單的編制

采用工程量清單的方式是依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單不僅是投標(biāo)人公平投標(biāo)的基礎(chǔ)性文件，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的核心內(nèi)容。在開展工程量清單編制工作時(shí)，一定要確保符合招標(biāo)文件的要求，特別是要在有效工程量的基礎(chǔ)上來對項(xiàng)目支付及計(jì)量問題進(jìn)行確定，以便能夠讓投標(biāo)人全面的掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)技術(shù)規(guī)范和文件資料要求，同時(shí)確保投標(biāo)人能夠深刻的領(lǐng)會業(yè)主方的真實(shí)意圖。此外，為了防止不平衡報(bào)價(jià)情況的出現(xiàn)，需要對建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行不斷的細(xì)化，還需要對工程量清單進(jìn)行精煉，確保內(nèi)容準(zhǔn)確合理，在制作與工程量清單相配套的表格時(shí)，還需要確保相關(guān)表格文件具有較強(qiáng)的可操作性，內(nèi)容科學(xué)合理，能夠直接使用，確保工程量清單能夠?qū)φ袠?biāo)內(nèi)容進(jìn)行完全的覆蓋。如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目中上存在部分內(nèi)容無法進(jìn)行科學(xué)的確定，企業(yè)可以采用暫估量的形式來將其列入到工程量清單中，并且需要在投標(biāo)人中標(biāo)后，及時(shí)的將先前列入的單價(jià)作為結(jié)算單價(jià)。

3.3 規(guī)范招投標(biāo)行為

從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)的實(shí)際情況來看，市場監(jiān)管的作用還并未得到充分的發(fā)揮，受定額計(jì)價(jià)方式的影響，報(bào)價(jià)與標(biāo)底的編制的作用也未能得到充分的發(fā)揮。因此，需要對招投標(biāo)行為進(jìn)行不斷的規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上引入市場競爭機(jī)制，從而對招投標(biāo)行為進(jìn)行不斷的規(guī)劃。第一，根據(jù)供需關(guān)系，在開展預(yù)算的過程中，從實(shí)際情況出發(fā)，定額項(xiàng)目及水平都需要與市場發(fā)展水平相結(jié)合，同時(shí)避免出現(xiàn)預(yù)算者主觀臆斷的情況，通過這種方式來對招投標(biāo)市場行為進(jìn)行規(guī)劃。第二，由企業(yè)和市場完成定價(jià)工作，引入詢價(jià)模式。這樣不僅能夠有效的避免出現(xiàn)報(bào)價(jià)遺漏、錯(cuò)誤的情況，同時(shí)也能夠切實(shí)的保障招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益，維護(hù)正常的市場秩序。與此同時(shí)，為了防止出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)的情況，要盡量細(xì)化建筑工程項(xiàng)目，工程量清單的相應(yīng)說明要盡量體現(xiàn)出“言簡意賅”、“準(zhǔn)確合理”的特點(diǎn)，與工程量清單的配套表格也要實(shí)現(xiàn)可操作性較強(qiáng)、直接使用、科學(xué)合理，最大限度地讓工程量清單對全部招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行涵蓋。

3.4 提高評標(biāo)的科學(xué)性

為了避免出現(xiàn)陪標(biāo)、串標(biāo)等問題，企業(yè)需要提高評標(biāo)的科學(xué)性。第一，制定科學(xué)合理?？尚行詮?qiáng)的標(biāo)桿評標(biāo)方法。當(dāng)前評標(biāo)環(huán)節(jié)中存在著多種不良行為，在制定評標(biāo)方法時(shí)，需要進(jìn)行全面的考慮，從而最大限度的消除開標(biāo)后的議標(biāo)問題，提升評標(biāo)工作的透明度。第二，開展評標(biāo)工作時(shí)，在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，要堅(jiān)持合理低價(jià)中標(biāo)的原則，杜絕出現(xiàn)暗箱操作的情況，嚴(yán)格處理惡意競標(biāo)行為，對評標(biāo)全程進(jìn)行嚴(yán)格的把控和管理。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本管理工作對工程質(zhì)量有著重要的影響。企業(yè)一定要做好招標(biāo)文件和工程量清單的編制工作，對招標(biāo)行為進(jìn)行不斷的規(guī)范，同時(shí)全面提高評標(biāo)的科學(xué)性，這樣才能夠切實(shí)做好招標(biāo)階段的成本管理工作，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)施工的順利開展，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。