民營房地產(chǎn)集團公司多元化融資問題研究

席漣紅

(南通星瀚房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，江蘇 南通226000)

一、引言

現(xiàn)階段，我國對房地產(chǎn)行業(yè)總體調(diào)控思想是“房住不炒”，在降低房產(chǎn)“泡沫”的同時保障民生住房需求，致力于形成高端有市場、中端有供應和低端有保障的供房體系。同時，證監(jiān)會及央行等要求金融機構提高對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的信貸要求及準入門檻。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體進入“寒冬期”，資源也進一步集中向龍頭企業(yè)轉移，眾多規(guī)模偏小、排名靠后的民營房地產(chǎn)集團公司資金來源受限，融資難度越來越大，生存發(fā)展環(huán)境受限。為此，民營房地產(chǎn)集團公司需要采取更為積極的融資策略，不斷拓展新的融資渠道，以保障公司項目開發(fā)資金需求，在激烈的市場競爭中贏得生存發(fā)展空間。

二、我國民營房地產(chǎn)集團公司融資存在的問題

(一)融資風險控制意識薄弱

當前階段，我國大多數(shù)民營房地產(chǎn)集團公司的融資主要來自銀行信貸，而且依賴程度偏高。在此情況下，單一的融資渠道不僅讓企業(yè)喪失了融資主動權，而且一旦出現(xiàn)外部因素影響銀行信貸對房地產(chǎn)公司的支持力度，那么，民營房地產(chǎn)集團公司的業(yè)務發(fā)展就會受到較大負面影響，進而引發(fā)融資風險。同時，民營房地產(chǎn)集團公司項目開發(fā)及運營需求資金龐大，在項目開發(fā)初期，民營房地產(chǎn)集團公司投入的巨額資金一般都是自有資金和外部籌集得來的資金，這些資金通過成品房較長周期的開發(fā)建設過程轉化成為房屋商品形態(tài)，再通過成品房銷售，實現(xiàn)對初期投入資金的回收，企業(yè)資金在這一階段就從房屋商品形態(tài)重新轉化為貨幣形態(tài)。由于資金在初期投入的數(shù)額巨大，這就要求企業(yè)縮短開發(fā)建設周期，加大庫存成品房的銷售力度，以保證最快速度的實現(xiàn)資金回籠，從而提高資金使用的效率，減少利息壓力。只要有一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能就會給資金鏈的正常循環(huán)造成負面影響。因此資金鏈對于民營房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，通常選擇舉債經(jīng)營，若公司內(nèi)部因經(jīng)營不利或項目出現(xiàn)較大意外而出現(xiàn)資金鏈斷裂，無疑會雪上加霜，在本身負債累累的基礎上仍急需借貸資金以修復資金鏈保障正常運營，融資風險也隨之增高且難以控制。

(二)對外源性融資依賴程度偏高，融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，土地購買及后期開發(fā)建設資金需求龐大且周期較長，公司通常無法僅靠自有資金滿足需求，因而進行外源性融資成為民營房地產(chǎn)集團公司必不可少的融資渠道。隨著公司規(guī)模的不斷擴大，相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目及規(guī)格也有所增長，大量資金需求主要依靠銀行貸款，其他融資方式使用少且獲取資金有限，進一步造成民營房地產(chǎn)公司出現(xiàn)融資渠道較為單一的局面。大多數(shù)民營房地產(chǎn)集團公司一直對內(nèi)部籌資的關注程度偏低，使得外部因素對公司融資的影響偏大，在與外界融資中自身話語權和議價能力較低，對公司融資成功率造成較大不利影響。

(三)融資限制因素偏多

房地產(chǎn)行業(yè)事關民生住房大計，為了保障居民住房需求和降低房地產(chǎn)“泡沫”風險，國家陸續(xù)針對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展出臺多項政策。其中，限購及限售等房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺逐漸打壓了房產(chǎn)炒作行為，同時，我國多地房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，使得房地產(chǎn)公司發(fā)展受到較大限制，房地產(chǎn)行業(yè)尚處于“寒冬期”，盈利有限償債壓力大，不利于公司融資活動開展。與此同時，由于民營房地產(chǎn)集團公司主要融資渠道為銀行信貸，而銀行受到宏觀調(diào)控政策影響而大幅提高房地產(chǎn)行業(yè)的放貸門檻，例如央行及銀監(jiān)會等機構在愈加火熱的炒房熱潮下，為避免房產(chǎn)“泡沫”破裂造成較大社會金融風險而再三警示房地產(chǎn)貸款風險，并上調(diào)銀行存款準備金率，使得房地產(chǎn)行業(yè)的信貸壓力和難度大幅提升。除此之外，關乎房地產(chǎn)開發(fā)根基的土地資源獲取難度逐漸加大，土地資源有限而且我國對可利用土地資源的保護措施也愈加嚴密。而且要求銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)領域加強信貸合法合規(guī)審查，增加了諸多審查條件和信貸要求，民營房地產(chǎn)集團公司開發(fā)項目基本為商業(yè)性質(zhì)，此舉進一步限制了其融資能力。

(四)難以有效管控融資成本

融資需求大且較為頻繁是民營房地產(chǎn)集團公司的主要特點之一，因而融資成本的控制對公司來說意義較大，是降低成本的重要途徑。但是，政府頒布了一系列調(diào)控政策旨在降低和控制房地產(chǎn)“泡沫”，其中，大部分措施都是通過提高信貸門檻或上調(diào)利率等限制融資的方式進行，大幅提升了民營房地產(chǎn)集團公司的融資成本。若公司資金主要依靠銀行信貸，則融資成本受到的影響更大，而且短期內(nèi)無法有效開拓其他融資途徑，因而民營房地產(chǎn)集團公司的融資成本難以有效管控，對公司發(fā)展造成一定阻礙。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)集團下屬單位資金管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)集團下屬子公司、項目部承包的工程存在工程款拖欠、墊資額大等問題，造成子公司、承包項目的資金周轉困難。施工單位為保證資金專款專用，通常與房地產(chǎn)企業(yè)、銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)企業(yè)的工程款必須留在協(xié)議銀行賬戶內(nèi)，導致企業(yè)集團大額資金滯留在銀行內(nèi)，資金運用效率低下。

(六)房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管控力度不夠

由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特性的影響，集團公司對子公司財務控制力度不夠，在集團公司內(nèi)部沒能形成有效的、統(tǒng)一的管理機制，整個集團公司資源分散，集團公司大而不強。導致這一狀況的原因是多方面的，其中房地產(chǎn)企業(yè)集團財務管控模式不當、控制手段落后，是導致這一狀況的重要原因。

三、促進民營房地產(chǎn)集團公司多元化融資的舉措

(一)增強風險意識，注重多元化融資風險的管控

要強化企業(yè)資金管理，企業(yè)必須引入先進的資金管理理念，意識到資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，結合企業(yè)自身的實際情況，合理規(guī)劃企業(yè)資金的使用和分配，管控現(xiàn)金流，制訂出適合企業(yè)自身發(fā)展的資金管理體系，建立健全資金管理體系，對企業(yè)現(xiàn)金流進行分析和控制，增強企業(yè)防范風險的能力。融資關乎民營房地產(chǎn)集團公司項目投資與開發(fā)，因而其風險對整個公司的運營發(fā)展都起著重要作用，因而融資風險的合理管控是公司需要重點關注的方面。在當前房地產(chǎn)行業(yè)艱難發(fā)展時期，公司急需提高自身風險意識穩(wěn)步發(fā)展，逐漸度過“寒冬期”。民營房地產(chǎn)集團公司管理層及財務人員需要了解融資風險及其對公司經(jīng)營的重要影響，轉變工作理念，將融資風險防控作為財務管理的重要一環(huán)，合理評估自身融資風險并制定改善建議付諸實施。同時，公司還可依照自身實際完善內(nèi)部控制制度，依照融資方式的不同設置相應的財務預警線，對融資進行精細化管理，始終將融資風險保持在可控范圍內(nèi)。建立一支素質(zhì)高、專業(yè)強的資金管理團隊對企業(yè)的整體資金進行外審，對企業(yè)日常資金的使用和中長期資金等進行實時監(jiān)控；部門之間資金的溝通和合作關系，要定期、不定期盤查使用情況和資金流向等，隨時檢查企業(yè)資金管理信息數(shù)據(jù)，將靜態(tài)的資金管理工作變?yōu)閯討B(tài)，最大限度地杜絕企業(yè)資金斷鏈。

(二)積極開拓融資方式，建立多層次融資渠道

民營房地產(chǎn)集團公司現(xiàn)有融資模式基本為傳統(tǒng)的抵押貸款方式，融資渠道以銀行為主，不利于融資風險的防控，為此，公司需要積極開拓融資方式建立多層次融資渠道。資產(chǎn)證券化、融資租賃、供應鏈融資和信托的名債實股等是近年來房地產(chǎn)公司比較熱門的融資模式，資金使用靈活，可以一定程度上規(guī)避金融監(jiān)管，豐富公司融資方式和渠道。民營房地產(chǎn)集團公司也需要積極進行內(nèi)部籌資以滿足部分融資需求，例如，在與股東協(xié)商一致后將部分股東分紅暫留作為應付款項，通過支付利息的方式一定期限內(nèi)借用該部分資金。

(三)優(yōu)化企業(yè)資本結構，降低不利因素的限制

依照優(yōu)序融資理論，內(nèi)源性融資優(yōu)于外源性融資，因而民營房地產(chǎn)集團公司需要優(yōu)化自身資本結構，增加內(nèi)源性融資的比例，降低政策等不利因素造成的銀行信貸成本和門檻增加的限制。民營房地產(chǎn)集團公司可逐漸降低銀行信貸比例，逐步嘗試內(nèi)部員工籌資及信托基金等融資渠道，優(yōu)化和豐富公司資本結構。民營房地產(chǎn)集團公司也需要不斷擴大自身規(guī)模，形成集聚效應和規(guī)模化效益，以市場為導向開發(fā)項目和營銷，通過提高自身競爭力來降低不利因素限制，為公司資本結構的優(yōu)化提供更多可行性。除此之外，民營房地產(chǎn)集團公司還可成立非房地產(chǎn)行業(yè)的關聯(lián)公司，嘗試多元化經(jīng)營，利用現(xiàn)有資金人脈進行扶持提高子公司盈利水平，以便將來反哺母公司的房地產(chǎn)業(yè)務資金。

(四)科學選擇融資渠道，降低融資成本

融資渠道較為單一及融資成本偏高是大多數(shù)民營房地產(chǎn)集團公司的主要融資難題，因此，公司不僅需要拓展融資渠道，還要按照成本控制這一原則合理選擇融資渠道，保證融資的高質(zhì)高效進行。在公司出現(xiàn)融資需求后，公司管理層及財務人員需要根據(jù)融資金額大小、期限等確定合適的融資方案，同時，公司需要不斷尋求創(chuàng)新性的融資渠道，以便從中找出最優(yōu)融資組合。而且，多樣化的融資渠道會擴大公司選擇主動性，提高自身議價能力，從而變相降低融資成本。