房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的公共政策研究

許 峰 五礦地產(chǎn)控股有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有舉足輕重的作用，房地產(chǎn)的良性發(fā)展可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民居住環(huán)境，反之，將增加資金脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)、降低人民幸福感。在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的支撐作用的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r應(yīng)保持穩(wěn)定和健康，應(yīng)以提升人民幸福感、保障人民居住環(huán)境以及支撐宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的。在房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展過程中，在經(jīng)濟(jì)管理方面的問題也越來越突出，例如，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠明確、經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)政策和制度無法真正有效的落實(shí)到實(shí)處等，這些問題如果無法在實(shí)踐中及時(shí)得到有效處理，那么勢必會(huì)威脅到房地產(chǎn)行業(yè)的高效、穩(wěn)定發(fā)展。[1]面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)公共政策制定和執(zhí)行的困難，需加大金融政策、土地政策、工商管理政策以及行業(yè)政策等的研究力度，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)防灰犀牛事件的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公共政策制定和執(zhí)行的難點(diǎn)

(一)金融政策制定和執(zhí)行的難點(diǎn)

作為回款周期較長以及資金依賴度較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有先天的高杠桿特性，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源很大程度上來自于各類信貸資金，企業(yè)普遍存在負(fù)債率較高的情況，同時(shí)隱形債務(wù)會(huì)誤導(dǎo)監(jiān)管以及投資者的決策。就房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)群體而言，購房者很大程度上依賴銀行按揭貸款等實(shí)現(xiàn)購房，可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)外部資金的依賴程度都較高，造成了金融政策的調(diào)整會(huì)直接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，具體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)金融政策包括公司信貸政策、按揭貸款政策以及公積金貸款政策等，極容易帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這就使得金融政策的制定和實(shí)施需要考慮由此帶來的“副作用”，政府這支“看得見的手”與市場這支“看不見的手”在經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控中的作用缺一不可，如何發(fā)揮兩只手的作用是近代經(jīng)濟(jì)學(xué)乃至現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)始終面對(duì)的難題，兩只手對(duì)于金融市場的干預(yù)從而對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響尤其立竿見影，須相互配合以及相互補(bǔ)充才可實(shí)現(xiàn)房地行業(yè)相關(guān)金融市場的穩(wěn)定，從而帶來房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(二)土地政策制定和執(zhí)行的難點(diǎn)

在我國土地公有制的背景下，政府可以通過調(diào)整土地供應(yīng)的價(jià)格、數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為土地政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控可能存在間接性和滯后性，也就造成了土地政策的調(diào)控?zé)o法及時(shí)達(dá)到目標(biāo)結(jié)果或者說根本無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)結(jié)果。單就土地供應(yīng)的價(jià)格、數(shù)量以及結(jié)構(gòu)等而言，政府對(duì)于土地價(jià)格的調(diào)控對(duì)于政府財(cái)政收入的影響或許大于對(duì)于當(dāng)下房屋價(jià)格的影響，市場預(yù)期或許會(huì)有調(diào)整，但未來的不確定因素亦可能抵消土地價(jià)格帶來的價(jià)格預(yù)期，對(duì)于土地?cái)?shù)量的調(diào)整對(duì)于房價(jià)的影響較為直接，但也較為難實(shí)際操作，土地?cái)?shù)量的供應(yīng)很大程度上需要考慮政府的財(cái)政、土地儲(chǔ)備量等多項(xiàng)因素，而土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更加存在不確定性和滯后性，總體而言，土地政策的調(diào)控難度較大，需考慮諸多因素和不確定性。

(三)工商管理政策制定和執(zhí)行的難點(diǎn)

在我國政府提供土地、企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展模式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度優(yōu)劣是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否可以健康發(fā)展的關(guān)鍵因素，政府的工商管理政策和制度可以監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度，故而工商管理在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)節(jié)和控制。另外，工商管理在招投標(biāo)以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的作用也對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場有著十分重要的作用。新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要考慮可持續(xù)性和創(chuàng)新性，這就對(duì)傳統(tǒng)工商管理模式提出挑戰(zhàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)、通信技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、房屋銷售以及招投標(biāo)等的渠道越來越電子化、網(wǎng)絡(luò)化，在提高效率、帶來便利的同時(shí)，也使得各類違規(guī)行為給傳統(tǒng)的工商管理政策的制定和執(zhí)行帶來較大難度。

(四)行業(yè)政策的制定和執(zhí)行的難點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)政策涉及方方面面，本文僅從指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能環(huán)保的政策進(jìn)行分析。在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，房地產(chǎn)行業(yè)所做的貢獻(xiàn)無可比擬，而且和房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)數(shù)十種，因此如果房地產(chǎn)選擇了低碳模式，那么與之相關(guān)的數(shù)十種產(chǎn)業(yè)，包括制作原料等也要選擇低碳模式，只有這樣才能讓房地產(chǎn)發(fā)展?jié)M足實(shí)際需求。[2]低碳節(jié)能環(huán)保模式的推動(dòng)，不僅有助于環(huán)境保護(hù)，同時(shí)有益于居住環(huán)境的改善，減少裝修裝飾材料的環(huán)保問題帶來的室內(nèi)污染，但環(huán)保模式必然會(huì)增加開發(fā)商或者裝修施工企業(yè)的成本，使得相關(guān)責(zé)任方產(chǎn)生抵觸現(xiàn)象，政策制定和執(zhí)行難度較大，監(jiān)管難度也較大。

二、公共政策制定和執(zhí)行的相關(guān)建議

(一)金融政策的建議

房地產(chǎn)企業(yè)以及消費(fèi)群體過度依賴單一的金融工具和融資渠道容易給企業(yè)或者個(gè)人帶來資金風(fēng)險(xiǎn)，從而帶來系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)階段金融政策制定的核心和重點(diǎn)。公司信貸政策方面，建立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該負(fù)債的動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制，為科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控提供依據(jù)，主要監(jiān)測指標(biāo)包括凈資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等。引導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)摒棄高負(fù)債、高杠桿生存方式，創(chuàng)新融資方式，拓寬渠道，積極控制負(fù)債，降低杠桿，增加債權(quán)類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)類收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式的合理負(fù)債，以及通過股權(quán)形式融資增加權(quán)益性融資。個(gè)人信貸方面，根據(jù)購房者持有房產(chǎn)數(shù)量、征信情況等合理設(shè)置按揭貸款的分層分級(jí)管理策略。利用住房公積金的優(yōu)勢惠及中低收入家庭，利用大數(shù)據(jù)嚴(yán)格審查購房者的資質(zhì)情況，確保公積金制度真正落到實(shí)處。

(二)土地政策建議

土地政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控可能會(huì)有滯后性和不確定性，但是增加保障性住房等類型住房的土地供應(yīng)對(duì)于低收入者或者剛需者的保障是直接和確定的，故可通過土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加公租房、廉租房、保證性住房等政策性住房土地的供應(yīng)，同時(shí)應(yīng)集約和節(jié)約化使用土地，確保有限的土地的最大化利用，嚴(yán)格打擊囤地、炒地行為，確保土地的有效流轉(zhuǎn)和使用，建立房地產(chǎn)商的黑白名單制，將存在囤地、炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)和適當(dāng)加入黑名單。同時(shí)，應(yīng)通過土地政策調(diào)控供給過剩情況的發(fā)生，實(shí)時(shí)監(jiān)控房屋空置率等指標(biāo)，通過調(diào)節(jié)土地供給量穩(wěn)定市場預(yù)期，防止房價(jià)的不可控事件的發(fā)生。

(三)工商管理政策建議

工商管理防范房地產(chǎn)行業(yè)信息化產(chǎn)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，也需與時(shí)俱進(jìn)的制定相關(guān)政策并實(shí)現(xiàn)可執(zhí)行。確立現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)治理規(guī)范，指導(dǎo)企業(yè)建立與時(shí)俱進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過稅收、行政審批等環(huán)節(jié)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)管理的建立和完善，為規(guī)范房地產(chǎn)土地招標(biāo)以及其他相關(guān)招標(biāo)的合規(guī)和合法性，可利用網(wǎng)絡(luò)化和信息化手段，確保招投標(biāo)的公開和公平，調(diào)高效率以及降低成本。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者細(xì)化消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)措施，防止普通民眾的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益遭受損失。

(四)行業(yè)政策建議

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向著低碳環(huán)保方向發(fā)展，“看得見的手”需要進(jìn)行行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)，制定和執(zhí)行相關(guān)行業(yè)規(guī)范政策，通過正向鼓勵(lì)和反向懲罰兩種方式，發(fā)展低碳環(huán)保的房地產(chǎn)行業(yè)，減少材料、土地等浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，確保房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量環(huán)保，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)向更加健康的方向發(fā)展，具體可以通過征收污染稅或者減少其他稅收來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，可以在各類證照辦理前，對(duì)項(xiàng)目環(huán)保情況進(jìn)行測評(píng)，對(duì)于違規(guī)企業(yè)限期整改直至符合要求，對(duì)于低碳環(huán)保先行企業(yè)給予各類綠色通道等優(yōu)惠政策。提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理水平，防止粗放管理帶來的資源浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。政府行業(yè)政策的最佳定位應(yīng)為確保房地產(chǎn)市場的有效和有序進(jìn)行，真正低碳環(huán)保的房屋可以實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，房屋作為一類特殊產(chǎn)品，亦具有普通商品的屬性，真正的有品質(zhì)的環(huán)保產(chǎn)品必然會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品附加值，帶來高溢價(jià)，而相關(guān)行政政策需要保障的就是產(chǎn)品高溢價(jià)的合理性，同時(shí)保障相關(guān)房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的合理、合法權(quán)益，使得房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)低碳環(huán)保房屋的動(dòng)力，而消費(fèi)者可以通過有效渠道得知與獲得，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保屬性的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在新經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的健康及可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的基礎(chǔ)為政府政策和制度。在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行發(fā)展模式下，其健康發(fā)展必然需要相適應(yīng)的公共政策作為支撐，諸如金融政策、土地政策等僅為公共政策的部分組成，房地產(chǎn)行業(yè)的公共政策涉及面廣，問題也較為復(fù)雜，需要與實(shí)踐相結(jié)合，理論與實(shí)際相互補(bǔ)償和促進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的公共政策研究必然會(huì)愈加重要，通過有效公共政策的制定和執(zhí)行，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也將會(huì)適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形式，滿足人民日益增長的物質(zhì)需求，同時(shí)為我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展提供支持。