房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的管理措施

王 佳

（蘇州非凡城市置業(yè)有限公司，江蘇 蘇州 215000）

近十年來(lái)，由于我國(guó)城鄉(xiāng)一體化政策的不斷實(shí)施以及城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)商品的價(jià)格也在成倍增長(zhǎng)，但是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，由于發(fā)展的速度過(guò)快，也涌現(xiàn)出了很多問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)基本發(fā)展成熟，而且隨著房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的巨幅增高，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)心理也越來(lái)越成熟，在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)都有著一定的謹(jǐn)慎心理。這些都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著一定的影響。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從自身做起，加強(qiáng)對(duì)自身管理能力的提升，以此來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量的不斷提高，這樣才能有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到持續(xù)的發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作管理的具體內(nèi)容

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作包含的內(nèi)容十分復(fù)雜，而且范圍較廣，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作所需要的時(shí)間也往往比較長(zhǎng)。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作管理，不僅能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程的管理，同時(shí)也能夠?yàn)轫?xiàng)目的后續(xù)施工做好準(zhǔn)備。

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作管理內(nèi)容

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)效性來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理工作內(nèi)容非常復(fù)雜，涉及到諸多方面，其中包括了運(yùn)作咨詢、項(xiàng)目勘察和設(shè)計(jì)、市場(chǎng)分析等。具體內(nèi)容則是首先要制作一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告，除此之外也要完成審批前的環(huán)境影響評(píng)估、交通影響評(píng)估等一系列手續(xù)。在施工方面也要進(jìn)行很多準(zhǔn)備，比如測(cè)繪工程、地形圖、簽訂土地出讓協(xié)議等。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作管理任務(wù)

至于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作管理任務(wù)主要分為以下幾個(gè)方面：

1） 項(xiàng)目的策劃任務(wù)。房地產(chǎn)前期管理任務(wù)中的項(xiàng)目策劃任務(wù)不僅要包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目地址的選取策劃，同時(shí)也要開(kāi)展相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，再對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行策劃，最后再面向市場(chǎng)進(jìn)行推廣策劃以及推廣后的銷(xiāo)售策劃等。

2） 可行性研究報(bào)告的任務(wù)，也就是指要完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，除此之外也要編寫(xiě)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告[2]。除此之外，也要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行一定程度的估算。

3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的土地和規(guī)劃的審批任務(wù)。這個(gè)審批任務(wù)內(nèi)容十分復(fù)雜，不僅要包括對(duì)項(xiàng)目的前期跟蹤處理，同時(shí)也要包括對(duì)土地的收儲(chǔ)和出讓等。

4） 房地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理任務(wù)，從字面意義上理解也就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行管理，同時(shí)也要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定以及技術(shù)要求對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)密的檢查，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)內(nèi)容的科學(xué)性、合理性。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的潛在風(fēng)險(xiǎn)

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中存在著項(xiàng)目的策劃風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于其具備的特殊性質(zhì)，所以會(huì)對(duì)城市有著一定程度上的影響，因此房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須要與所處城市發(fā)展定位相符合，而不能夠出現(xiàn)明顯的矛盾。比如我國(guó)新一線城市鄭州，由于會(huì)有軍用飛機(jī)經(jīng)過(guò)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的高度有一定的限制，在這種情況下應(yīng)該合理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與所處城市的發(fā)展方向存在矛盾，那么也會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)一步發(fā)展，而且也不利于后續(xù)各種文件的審批，同時(shí)如果不了解城市的發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃，那么也會(huì)不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施建立，這樣也會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛力。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目可行性階段也會(huì)面臨著一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。所以這就要求進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí)的工作人員必須對(duì)自身房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的了解，并結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械木唧w發(fā)展政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全方面的分析，在此基礎(chǔ)上修改和調(diào)整項(xiàng)目方案，以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的可靠性和真實(shí)性，同時(shí)也要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素進(jìn)行一定程度的研究并及時(shí)分析這些風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果，制定具有針對(duì)性地應(yīng)對(duì)措施，避免出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)預(yù)期的狀況，從而給投資內(nèi)容和項(xiàng)目成本帶來(lái)嚴(yán)重的影響。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地審批中所存在的風(fēng)險(xiǎn)主要出自兩方面，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土地出讓風(fēng)險(xiǎn)[3]。首先土地收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)所要面臨的是城市所在的地方政府以及國(guó)土部門(mén)的土地經(jīng)營(yíng)行為準(zhǔn)許。在這一項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)土地收儲(chǔ)協(xié)議不完善或是收儲(chǔ)實(shí)質(zhì)性辦法不合理等各種風(fēng)險(xiǎn)。而在土地出讓中，這一環(huán)節(jié)必須要對(duì)所選土地進(jìn)行一定程度的研究，并向我國(guó)的有關(guān)部門(mén)咨詢，這樣才能保證土地價(jià)格的合理性。

2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段也會(huì)面臨著風(fēng)險(xiǎn)，即必須達(dá)到我國(guó)建設(shè)單位的需求以及相關(guān)部門(mén)對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的規(guī)劃審批的要求。除此之外，我國(guó)關(guān)于建筑方面的相關(guān)法律法規(guī)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)造成一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成果并不符合前期的預(yù)算。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作中，一旦出現(xiàn)了針對(duì)設(shè)計(jì)、施工各階段檢查和評(píng)價(jià)的不正確結(jié)論，那么就會(huì)影響到風(fēng)險(xiǎn)控制。這種情況的出現(xiàn)，其中一方面也可能是由于設(shè)計(jì)部門(mén)和管理部門(mén)的協(xié)調(diào)配合不完善而引起的。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)管理措施

為了方便房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，首先房地產(chǎn)項(xiàng)目小組應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分的資料調(diào)查，選取好準(zhǔn)確的策劃地址，而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃上，一定要從實(shí)際出發(fā)，精準(zhǔn)掌握所在城市的規(guī)劃、行政許可部門(mén)出臺(tái)的相關(guān)政策內(nèi)容等，也要明確認(rèn)識(shí)到所處地區(qū)的用地分類(lèi)和允許的建設(shè)范圍。除了做好有關(guān)部門(mén)的準(zhǔn)備，也要充分調(diào)查市場(chǎng)，考慮到消費(fèi)者的具體需求，這樣才能方便房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估地皮的價(jià)值。

3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理措施

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理也可以從兩個(gè)角度出發(fā)。首先，是綠色建筑建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)控制。應(yīng)該結(jié)合各地的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策，在設(shè)計(jì)書(shū)上對(duì)非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)、照明系統(tǒng)以及冷熱源系統(tǒng)等進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，以此來(lái)縮小項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)角度則是盈虧測(cè)算，包括指標(biāo)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)主要是防止房地產(chǎn)項(xiàng)目虧損過(guò)多，所以要引入不同控制參數(shù)，來(lái)對(duì)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的調(diào)整。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)管理措施

為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)，首先面臨土地收儲(chǔ)環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)符合法律途徑進(jìn)行收儲(chǔ)補(bǔ)償，這樣一方面能夠減少房地產(chǎn)建設(shè)單位的資金投入，另一方面也可以主動(dòng)解決土地審批困難的問(wèn)題。而在土地的出讓環(huán)節(jié)也可以貼出公告，與有關(guān)部門(mén)展開(kāi)協(xié)調(diào)，以此來(lái)提升土地的優(yōu)勢(shì)，并充分發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的協(xié)調(diào)能力，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目拿到土地的使用權(quán)證書(shū)的可能性。

3.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取如下措施：提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，并且貫徹以人為主的基本原則，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量不斷提升，并且重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料質(zhì)量，以便做好后期維護(hù)的工作。除此之外也要做好對(duì)總平面圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的管控，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套周邊的設(shè)施商圈進(jìn)行一定程度的分析，以此來(lái)保證商業(yè)服務(wù)能夠得到滿足。最后也要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目周?chē)墓步ㄔO(shè)以及建筑設(shè)計(jì)因素等進(jìn)行一定程度的考慮，以此最大程度地發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)空間。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理中會(huì)面臨著四個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這四個(gè)可能會(huì)出現(xiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，并制定相關(guān)措施解決，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。除此之外，為了增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功性，也要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員做好對(duì)前期工作的管理，這樣才能提高項(xiàng)目的服務(wù)能力水平，以此來(lái)贏得消費(fèi)者的好感，占據(jù)房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)。希望本文能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。