物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要作用

張 虹

（武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院 物業(yè)與消防教研室，湖北 武漢 430074）

內(nèi)部控制是企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理的重要方式，對企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)管控能力與經(jīng)營效益，增強(qiáng)競爭力具有重要作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有運(yùn)行成本高、管理內(nèi)容繁雜、風(fēng)險(xiǎn)因素多等特點(diǎn)，因此，其內(nèi)部控制的實(shí)施必須遵循其特點(diǎn)。通過實(shí)施與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際情況相符的內(nèi)部控制活動(dòng)，可以有效提升企業(yè)的資金、資產(chǎn)安全管理水平，增強(qiáng)資源使用效益，也可以增強(qiáng)企業(yè)的成本管控能力，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理模式。

1 房地產(chǎn)管理與物業(yè)管理的概念簡述

1.1 房地產(chǎn)管理

房地產(chǎn)管理的針對對象主要是建筑物，無論是土地還是土地上的建筑物，其所有權(quán)均需要通過房地產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)想要達(dá)到的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)管理工作通過不斷的發(fā)展形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，將房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)串在一起，保證了房地產(chǎn)管理的應(yīng)用效果。

1.2 物業(yè)管理

房產(chǎn)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，其附屬管理權(quán)交到了物業(yè)管理中，其主要是對小區(qū)建筑以及小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容包括庭院綠化、設(shè)施故障報(bào)修以及日常對綠化區(qū)域的養(yǎng)護(hù)等。除此以外，物業(yè)還向所有業(yè)主提供特定方面的無償或有償服務(wù)。

2 物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用

2.1 改善內(nèi)部控制環(huán)境

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想加強(qiáng)內(nèi)部控制，第一，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與管理層加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，積極了解內(nèi)部控制在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮的重要作用，增強(qiáng)對內(nèi)部控制的重視，積極營造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，為內(nèi)部控制的實(shí)施提供良好的環(huán)境支持。第二，企業(yè)需要加大文化建設(shè)，將內(nèi)部控制納入文化建設(shè)范疇，積極利用各種宣傳平臺與宣傳手段，加大對內(nèi)部控制的宣傳，不斷增強(qiáng)全體員工的內(nèi)部控制意識。第三，企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，明確內(nèi)部控制目標(biāo)，建立完善的內(nèi)部制度，為內(nèi)部控制活動(dòng)的開展提供規(guī)范指導(dǎo)。第四，企業(yè)應(yīng)在不相容崗位分離原則的指導(dǎo)下，建立健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，科學(xué)設(shè)置工作崗位，明確各崗位的職責(zé)與權(quán)限，使各崗位保持互相牽制、互相協(xié)作的狀態(tài)，共同推動(dòng)內(nèi)部控制的實(shí)施。另外，企業(yè)還需要在崗位設(shè)置時(shí)，考慮工作人員離職等情況，確保工作人員的變動(dòng)不會對實(shí)際業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響，實(shí)現(xiàn)以制度保障業(yè)務(wù)的開展，避免具體業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴具體工作人員的情況存在。

2.2 提高信息溝通效率

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)效率與質(zhì)量非常重視。因此，在內(nèi)部控制過程中，企業(yè)必須建立完善的信息溝通機(jī)制，提高信息溝通效率，促使企業(yè)的整體運(yùn)行效率不斷提升。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對自身的實(shí)際經(jīng)營管理活動(dòng)特征有充分的了解，然后全面梳理經(jīng)營管理活動(dòng)的流程，根據(jù)經(jīng)營管理活動(dòng)流程，優(yōu)化內(nèi)部控制流程，剔除內(nèi)部控制中的冗余環(huán)節(jié)，使信息溝通效率不斷提升。同時(shí)，企業(yè)需要加大信息化建設(shè)，建立完善的信息管理系統(tǒng)，將財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)銜接起來，使企業(yè)內(nèi)部各生產(chǎn)經(jīng)營與運(yùn)營管理環(huán)節(jié)的可以高效傳遞、溝通、共享，為各部門的經(jīng)營管理決策提供全面準(zhǔn)確的信息支持。另外，企業(yè)還需要加大宣傳力度，增強(qiáng)全體員工的內(nèi)部控制意識，并建立完善的信息溝通渠道，使各部門的工作人員加強(qiáng)交流協(xié)作，推動(dòng)內(nèi)部控制活動(dòng)的具體實(shí)施。

2.3 提高物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)

物業(yè)管理所使用的是現(xiàn)代化的經(jīng)營管理理念，同時(shí)用全面的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，使相關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人能夠享受到更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓物業(yè)使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值能夠更加符合物業(yè)發(fā)展的規(guī)范，使物業(yè)管理能夠更加具有科學(xué)性，形成一個(gè)良好的商業(yè)物業(yè)管理環(huán)境。在這個(gè)過程的形成過程中，需要配備有良好的管理團(tuán)隊(duì)和隊(duì)伍，從而能夠具備商業(yè)物業(yè)管理上的專業(yè)性，使其能夠充分發(fā)揮管理隊(duì)伍應(yīng)該具備的功能。在商業(yè)團(tuán)隊(duì)的配備中，需要配備必要的商業(yè)物業(yè)管理人才、能夠進(jìn)行商務(wù)經(jīng)營管理的人才、法律方面的專業(yè)人才以及技術(shù)方面的高級技術(shù)人員。通過配備一支高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，提高商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)能力，加強(qiáng)商業(yè)樓宇的自動(dòng)化管理，從而用高科技來完成商業(yè)樓宇工作效率的提高，使我們能夠在發(fā)展過程中利用科學(xué)技術(shù)幫助我們更好地完成管理過程，促進(jìn)我國商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。通過必要的培訓(xùn)手段，加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，通過引進(jìn)先進(jìn)的管理人才，對物業(yè)管理隊(duì)伍的專業(yè)化進(jìn)行培養(yǎng)，從而形成相關(guān)管理人員良好的專業(yè)素質(zhì)。

2.4 利用制度規(guī)范市場秩序

商業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中都要通過兩方面的制度來規(guī)范自己的發(fā)展，從而使自己的發(fā)展能夠順利進(jìn)行。一方面是企業(yè)自身的基本制度，這是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的完整經(jīng)濟(jì)體系，能夠根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況形成良好的發(fā)展機(jī)制，決定了企業(yè)經(jīng)營的形式。另一方面是企業(yè)的具體管理制度，這是企業(yè)在進(jìn)行部門管理的過程中形成的一種部門之間的組織形態(tài)，從而能夠通過科學(xué)的經(jīng)營管理，使現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展能夠充分按照科學(xué)的管理理念進(jìn)行?，F(xiàn)代企業(yè)在發(fā)展過程中遵循以下制度：產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開等等。面對著越來越多的商場租賃合同，商場管理過程會變得越來越復(fù)雜，合同的延續(xù)和補(bǔ)充將會越來越多，因此科學(xué)有效的管理制度就能夠幫助商業(yè)物業(yè)管理有效明確自身的義務(wù)和權(quán)利，弄清楚自身的職責(zé)，從而更好地實(shí)現(xiàn)對市場秩序的維護(hù)。

2.5 重視成本分析

成本分析是在準(zhǔn)確核算日常成本的同時(shí)，總結(jié)提煉相關(guān)成本數(shù)據(jù)，對比往期經(jīng)營成本、預(yù)算數(shù)據(jù)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本等，對成本變動(dòng)大小和引起成本變動(dòng)的各項(xiàng)因素展開系統(tǒng)分析，探尋降低成本的有效措施。物業(yè)企業(yè)的成本控制在諸多方面得到了體現(xiàn)，如垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔秩序耗材、綠化苗木成本、消防維保器材、公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、人員的配備等，在總成本中，人員工資所占比例約為80%，怎樣對秩序人員、保潔人員、客服人員和工程人員進(jìn)行合理配置，便成為成本控制的重要任務(wù)。一般來說，一個(gè)小區(qū)所配備的保安數(shù)量和停車場的大小、小區(qū)出口的數(shù)量等有著極為密切的關(guān)系，一棟樓配備幾名保潔人員和公共廁所的數(shù)量和公共區(qū)域的大小聯(lián)系十分密切，一個(gè)樓座配備幾名工程人員和設(shè)施設(shè)備的性能、新舊聯(lián)系極為密切。物業(yè)企業(yè)若干要想將成本控制做好，必須要加大項(xiàng)目部、人力資源部和財(cái)務(wù)部的配合力度，分解、量化和細(xì)化相應(yīng)專業(yè)人員工作，并立足于業(yè)態(tài)復(fù)制相同專業(yè)人員考核標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)。

2.6 做好成本測算工作

物業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，應(yīng)針對市場展開深入調(diào)研，密切關(guān)注客戶需求，將成本測算做好，在確保客戶滿意的基礎(chǔ)上，竭盡全力最大化控制成本。成本測算體現(xiàn)在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，分成本項(xiàng)目測算。其中人工成本測算主要立足于服務(wù)水準(zhǔn)、地區(qū)差別、樓盤面積確定；設(shè)施設(shè)備成本主要立足于專業(yè)技術(shù)測算設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用和判斷間隔期間；能耗成本主要立足于計(jì)量點(diǎn)的使用頻率、功率和期間進(jìn)行確定。

3 結(jié)語

商業(yè)物業(yè)管理是物業(yè)管理中非常重要的部分，同其他物業(yè)管理項(xiàng)目有很大的不同，能夠通過對商業(yè)物業(yè)的管理過程來使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展向前進(jìn)步，在此過程中要能夠充分認(rèn)識到商業(yè)物業(yè)管理的目標(biāo)和方向，從而采取科學(xué)的管理模式，通過對管理理性的思考，使商業(yè)物業(yè)管理能夠得到充分發(fā)展。