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    房產(chǎn)怎樣繼承最劃算

    2020-11-25 10:49:44
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    關(guān)鍵詞:法定繼承過(guò)戶名下

    最近,浙江寧波60 多歲的周先生得了一場(chǎng)重病,這讓他想早點(diǎn)安排好財(cái)產(chǎn)。周先生名下有兩套房,其中一套面積98 平方米,房產(chǎn)證是6 年前取得的,他想把這套房子傳給女兒。以怎樣的方式將房子留給女兒最劃算呢?2021 年1月1日起實(shí)施的《民法典》對(duì)于房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)等法定要求有部分調(diào)整。在新規(guī)定下,究竟如何繼承最劃算?

    增設(shè)了遺產(chǎn)管理人制度

    《民法典》出臺(tái)前,不論是法定繼承還是遺囑繼承,要經(jīng)歷的必要程序是到公證處辦理繼承權(quán)公證后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù),或直接到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理繼承過(guò)戶。

    《民法典》生效后,在進(jìn)行遺產(chǎn)繼承時(shí)需要安排遺產(chǎn)管理人,房主可以在遺囑中確定遺囑執(zhí)行人,繼承開(kāi)始后,遺囑執(zhí)行人自動(dòng)成為遺產(chǎn)管理人;房主未確定遺囑執(zhí)行人,繼承人在繼承房產(chǎn)時(shí),也需要推選或共同擔(dān)任遺產(chǎn)管理人。遺產(chǎn)管理人不僅要制作財(cái)產(chǎn)清單,還要處理被繼承人的生前債權(quán)債務(wù)。此時(shí),若被繼承人的房產(chǎn)需要用來(lái)抵債,或房產(chǎn)涉及抵押擔(dān)保,房產(chǎn)繼承就可能出現(xiàn)滯后或失敗的情況。此外,《民法典》確認(rèn)了打印遺囑、錄像遺囑的合法性,取消了公證遺囑的特殊地位,以時(shí)間最新的遺囑為準(zhǔn)。

    三種方式各有利弊

    房產(chǎn)傳給子女的方式有三種:買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承。

    以周先生為例。以買(mǎi)賣(mài)的方式來(lái)看,他的女兒需要交納的是契稅。若她名下已有一套房,契稅按3%交;如果她名下沒(méi)有房產(chǎn),面積在90 平方米以下按照1%征收,超過(guò)90 平方米按1.5%征收。以贈(zèng)與方式來(lái)看,女兒作為受贈(zèng)人,需交納3%的契稅及核定價(jià)格0.05%的印花稅。以繼承方式來(lái)看,法定繼承人不用交稅。但法定繼承需要進(jìn)行公證,這樣就涉及繼承的公證費(fèi)用。非法定繼承人,根據(jù)遺囑繼承房產(chǎn)權(quán)屬的,屬于受贈(zèng)行為,按3%的稅率征收契稅。這樣看來(lái),周先生女兒采用法定繼承的方式,成本和費(fèi)用最低。

    所得房產(chǎn)再售,稅費(fèi)大不同

    再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本不可忽視。繼承房產(chǎn)再出讓時(shí)已滿5 年且是家庭唯一住房的,可免征個(gè)人所得稅,如果不是則要征收個(gè)稅。贈(zèng)與房產(chǎn)再出售,個(gè)稅只能按照轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋收入減去原購(gòu)買(mǎi)成本及相關(guān)費(fèi)用的差額的20%征收。

    按繼承方式過(guò)戶,繼承人名下沒(méi)有房產(chǎn)的,再轉(zhuǎn)賣(mài)繼承房產(chǎn),只要房產(chǎn)滿5 年,不需交個(gè)稅,這種情況下繼承過(guò)戶最劃算。繼承人名下有房產(chǎn),再轉(zhuǎn)賣(mài)就要繳納房產(chǎn)全值1% 或差額20%的個(gè)稅。如果房?jī)r(jià)變動(dòng)不大,繼承仍是劃算的方式。如果只能按差價(jià)20%交稅,且房?jī)r(jià)漲幅較大,買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶則更劃算。子女獲得房產(chǎn)如果是長(zhǎng)期居住,建議通過(guò)贈(zèng)與或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售,房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的方式則能夠在未來(lái)再次出售時(shí)省下一筆稅費(fèi)。

    業(yè)內(nèi)人士表示,房產(chǎn)繼承除了涉及繼承權(quán)公證、過(guò)戶登記、遺產(chǎn)管理人等流程之外,還涉及一定的稅費(fèi)成本。在一些城市,增值空間較高的核心地段房產(chǎn)可以繼續(xù)持有,而對(duì)于升值空間較小甚至存在價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn),則可以考慮出售換成金融資產(chǎn),繼承成本會(huì)相應(yīng)降低。在目前的情況下,建議可對(duì)手頭的房產(chǎn)進(jìn)行梳理和處理。

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