淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的土地成本分?jǐn)?/h1>
2020-11-24 08:57:00黃曉靜濟(jì)南圖遠(yuǎn)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
消費導(dǎo)刊 2020年47期
黃曉靜 濟(jì)南圖遠(yuǎn)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司
房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年發(fā)展尤其迅速，隨著城市化進(jìn)程的加快，建設(shè)用地也越來越少，房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本也越來越高。在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本控制成了企業(yè)管理中越來越被關(guān)注的問題，其中土地增值稅在成本管理中所占的比重較大，隨著土地增值稅清算相關(guān)的一系列法律的不斷完善，土地成本分?jǐn)倖栴}也越來越受大家的關(guān)注。
一、土地增值稅清算概述
目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅基本實行先預(yù)繳后清算的辦法，土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后 ，按照規(guī)定計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。
二、土地增值稅清算中的土地成本的分?jǐn)偡椒ㄟx擇
目前，土地增值稅清算中土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕譃槲宸N。（1）可售建筑面積法，也是目前最常用的一種方法，適合項目內(nèi)不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土地增值稅抵扣成本計算。（2）占地面積法，也是目前比較常用的方法，適用于分期開發(fā)或者滾動開發(fā)的項目。（3）直接成本法，該種方法一般適用于利息支出分配的分?jǐn)倖栴}，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。（4）層高面積比例法，適用于項目業(yè)態(tài)復(fù)雜，無法準(zhǔn)確計算出各業(yè)態(tài)準(zhǔn)確的占地面積，也無法按土地面積進(jìn)行成本分?jǐn)偟那樾?。?）銷售收入比例法，這種方法比較有利于比較均勻地分?jǐn)偛煌a(chǎn)品之間的稅負(fù)。除了以上列示五種分?jǐn)偡椒?，還有預(yù)算造價法、成本加成法等等。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)開發(fā)項目的實際情況選擇合理的分?jǐn)偡椒ā?/p>
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)既要提高自身市場競爭力，又要防控土地成本分?jǐn)偛划?dāng)帶來的稅務(wù)風(fēng)險，所以在選擇土地成本分?jǐn)偡椒〞r既要遵循相關(guān)法律，又要合理比較，選擇既降低風(fēng)險又對自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的土地成本分?jǐn)偡椒ā?/p>
三、不同的土地成本分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀惗愗?fù)的影響的實例分析
在土地增值稅清算的實際操作中，即使是同一項目，也基本都是同時存在商業(yè)、住宅及地下人防車庫等產(chǎn)品類型，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求對不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率、繳納增值稅，所以在后期進(jìn)行土地增值稅清算時，就土地成本的分?jǐn)偡绞絾栴}可能存在比較大的分歧。采用不同的分?jǐn)偡绞?，不同的類型的房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋爻杀究赡艽嬖谳^大差異。比如下面這個例子，按照建筑面積法和按照銷售收入比例法分?jǐn)?，結(jié)果差異就比較大，：
某房地產(chǎn)公司開發(fā)A地塊項目，總占地面積約11萬平方米，總建筑面積40萬平方米，可售建筑面積約36萬平方米，其中普通住宅約22萬平方米，商業(yè)約7萬平方米，地下人防車庫約7萬平方米，不可售面積約4萬平方米， 項目2019年9月售罄，一次性開發(fā)項目，土地成本約為3億元，住宅銷售收入約22億元，商業(yè)銷售收入約10億元，地下車庫銷售收入約3億元，計算結(jié)果如下表：
按銷售收入分?jǐn)偲胀ㄗ≌愋?土地成本 建筑面積 所占比例 銷售收入 所占比例按建筑面積分?jǐn)?2 61% 220,000.00 63% 18,333.34 18,857.14商業(yè) 7 19% 100,000.00 29% 5,833.33 8,571.43地下車庫7 19% 30,000.00 9% 5,833.33 2,571.43不可售 4 - 0% 0 -合計 30,000.00 40 100% 350,000.00 100% 30,000.00 30,000.00 30,000.00
從上表的計算結(jié)果可以看出，按照建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀究赡軙斐缮虡I(yè)分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠鄬τ阡N售收入來說偏低，土地增值率較高，從而造成商業(yè)土地增值稅稅額偏高。而地下車庫的分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠鄬τ阡N售收入來說偏高，土地增值率較低，也有可能是負(fù)數(shù)，從而造成土地增值稅稅負(fù)偏低。
四、結(jié)論及建議
綜上所述， 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算是一個比較復(fù)雜的過程，實際工作中，要根據(jù)實際清算項目及不同的清算單位來選擇合理的土地成本分?jǐn)偡椒ǎ粋€清算項目也可以選擇多種分?jǐn)偡椒ㄏ嘟Y(jié)合，以使成本分?jǐn)偢涌陀^、公平、公正。
另外，由于房地產(chǎn)項目周期較長，而土地增值稅清算數(shù)據(jù)需求量大，對財務(wù)數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性要求也比較高，所以就對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算方面存在很高的要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在充分了解土地增值稅的同時，還要盡可能的給財務(wù)部門提供先進(jìn)的財務(wù)核算系統(tǒng)提高財務(wù)部門的核算水平，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤，為后期的土地增值稅清算做好準(zhǔn)備工作，從而為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更大的價值。
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一、土地增值稅清算概述
目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅基本實行先預(yù)繳后清算的辦法，土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后 ，按照規(guī)定計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫清算申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款的行為。
二、土地增值稅清算中的土地成本的分?jǐn)偡椒ㄟx擇
目前，土地增值稅清算中土地成本分?jǐn)偡椒ㄖ饕譃槲宸N。（1）可售建筑面積法，也是目前最常用的一種方法，適合項目內(nèi)不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土地增值稅抵扣成本計算。（2）占地面積法，也是目前比較常用的方法，適用于分期開發(fā)或者滾動開發(fā)的項目。（3）直接成本法，該種方法一般適用于利息支出分配的分?jǐn)倖栴}，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。（4）層高面積比例法，適用于項目業(yè)態(tài)復(fù)雜，無法準(zhǔn)確計算出各業(yè)態(tài)準(zhǔn)確的占地面積，也無法按土地面積進(jìn)行成本分?jǐn)偟那樾?。?）銷售收入比例法，這種方法比較有利于比較均勻地分?jǐn)偛煌a(chǎn)品之間的稅負(fù)。除了以上列示五種分?jǐn)偡椒?，還有預(yù)算造價法、成本加成法等等。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)開發(fā)項目的實際情況選擇合理的分?jǐn)偡椒ā?/p>
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三、不同的土地成本分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀惗愗?fù)的影響的實例分析
在土地增值稅清算的實際操作中，即使是同一項目，也基本都是同時存在商業(yè)、住宅及地下人防車庫等產(chǎn)品類型，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求對不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率、繳納增值稅，所以在后期進(jìn)行土地增值稅清算時，就土地成本的分?jǐn)偡绞絾栴}可能存在比較大的分歧。采用不同的分?jǐn)偡绞?，不同的類型的房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋爻杀究赡艽嬖谳^大差異。比如下面這個例子，按照建筑面積法和按照銷售收入比例法分?jǐn)?，結(jié)果差異就比較大，：
某房地產(chǎn)公司開發(fā)A地塊項目，總占地面積約11萬平方米，總建筑面積40萬平方米，可售建筑面積約36萬平方米，其中普通住宅約22萬平方米，商業(yè)約7萬平方米，地下人防車庫約7萬平方米，不可售面積約4萬平方米， 項目2019年9月售罄，一次性開發(fā)項目，土地成本約為3億元，住宅銷售收入約22億元，商業(yè)銷售收入約10億元，地下車庫銷售收入約3億元，計算結(jié)果如下表：
按銷售收入分?jǐn)偲胀ㄗ≌愋?土地成本 建筑面積 所占比例 銷售收入 所占比例按建筑面積分?jǐn)?2 61% 220,000.00 63% 18,333.34 18,857.14商業(yè) 7 19% 100,000.00 29% 5,833.33 8,571.43地下車庫7 19% 30,000.00 9% 5,833.33 2,571.43不可售 4 - 0% 0 -合計 30,000.00 40 100% 350,000.00 100% 30,000.00 30,000.00 30,000.00
從上表的計算結(jié)果可以看出，按照建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀究赡軙斐缮虡I(yè)分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠鄬τ阡N售收入來說偏低，土地增值率較高，從而造成商業(yè)土地增值稅稅額偏高。而地下車庫的分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠鄬τ阡N售收入來說偏高，土地增值率較低，也有可能是負(fù)數(shù)，從而造成土地增值稅稅負(fù)偏低。
四、結(jié)論及建議
綜上所述， 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算是一個比較復(fù)雜的過程，實際工作中，要根據(jù)實際清算項目及不同的清算單位來選擇合理的土地成本分?jǐn)偡椒ǎ粋€清算項目也可以選擇多種分?jǐn)偡椒ㄏ嘟Y(jié)合，以使成本分?jǐn)偢涌陀^、公平、公正。
另外，由于房地產(chǎn)項目周期較長，而土地增值稅清算數(shù)據(jù)需求量大，對財務(wù)數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性要求也比較高，所以就對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算方面存在很高的要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在充分了解土地增值稅的同時，還要盡可能的給財務(wù)部門提供先進(jìn)的財務(wù)核算系統(tǒng)提高財務(wù)部門的核算水平，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤，為后期的土地增值稅清算做好準(zhǔn)備工作，從而為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更大的價值。
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