攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)、存在的問題及對(duì)策研究

舒小龍 方鑫 王譽(yù)靜

作者簡介：舒小龍，攀枝花學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2017級(jí)市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)生。方鑫，攀枝花學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院2017級(jí)市場(chǎng)營銷專業(yè)學(xué)生。王譽(yù)靜，攀枝花學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教師。

摘 要： 21世紀(jì)，健康行業(yè)已成為世界第五大產(chǎn)業(yè)。亞健康群體的高比例和社會(huì)老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，使得中國社會(huì)在城市化推進(jìn)過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。本文從攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)的意義、機(jī)遇、現(xiàn)狀、存在的問題與對(duì)策等方面進(jìn)行探討，以期為攀枝花市未來的養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)提供一定借鑒。

關(guān)鍵詞： 攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā);問題及對(duì)策研究

【中圖分類號(hào)】F062.9 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.36.223

攀枝花市是全國唯一一座以花命名的城市，同時(shí)被住建部命名為國家園林城市，擁有豐富的陽光資源、地產(chǎn)資源、花果蔬菜資源，氣候宜人，交通便利， 這些都為當(dāng)?shù)亻_發(fā)養(yǎng)生地產(chǎn)創(chuàng)造了優(yōu)勢(shì)條件。

1 攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)的意義

1.1 養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)符合攀枝花市“康養(yǎng)+”產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求

2017年市政府工作報(bào)告明確提出，大力發(fā)展“康養(yǎng)+”，構(gòu)建中國陽光康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)產(chǎn)業(yè)體系，制定陽光康養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，確立了“康養(yǎng)+農(nóng)業(yè)”“康養(yǎng)+工業(yè)”“康養(yǎng)+醫(yī)療”“康養(yǎng)+旅游”“康養(yǎng)+運(yùn)動(dòng)”五大產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)康養(yǎng)與農(nóng)業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、旅游、運(yùn)動(dòng)等產(chǎn)業(yè)深度融合發(fā)展，做大做響陽光康養(yǎng)品牌，加快形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，切實(shí)推動(dòng)攀枝花轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色發(fā)展。

1.2 養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)能滿足市場(chǎng)日益增長的需求

從消費(fèi)需求角度出發(fā)， 2020年攀枝花市老年人口數(shù)量將達(dá)到258，810人，占全市人口的19%，同時(shí)，中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15%，與此同時(shí)，有15%的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70%的人處在“亞健康”狀態(tài)。解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產(chǎn)品的養(yǎng)生地產(chǎn)就成為當(dāng)前地產(chǎn)消費(fèi)的首選。另一方面，根據(jù)《2017胡潤財(cái)富報(bào)告》，川渝地區(qū)千萬人民幣資產(chǎn)高凈值家庭數(shù)量56，000戶，占全國總數(shù)的2.8%，且千萬富豪的平均年齡都在40歲左右，這部分家庭（人）將成為攀枝花市養(yǎng)生房產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體。

1.3 養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)有利于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型

從生產(chǎn)競(jìng)爭角度出發(fā)，現(xiàn)階段我國養(yǎng)生地產(chǎn)無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上還處于起步階段，不能滿足逐漸增長的旺盛需求，形成了供需上的矛盾。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)抓住這一歷史性機(jī)遇，將資源投入到養(yǎng)生市場(chǎng)之中來，針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，才是正確的拓展企業(yè)市場(chǎng)之道，也是企業(yè)在激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭當(dāng)中尋求可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要突破口，順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

2 攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇

2.1 中央及地方政府的政策導(dǎo)向

一方面，中央政府對(duì)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了一系列扶持政策，這些扶持政策對(duì)推動(dòng)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用。例如，2013 年 10 月 14 日國務(wù)院在印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》中，就著重的指出了關(guān)于健康服務(wù)行業(yè)以及與其息息相關(guān)的支撐產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育;國務(wù)院 2016 年 10 月 28 日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展健身休閑產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》中指出，將重點(diǎn)發(fā)展的健身休閑的相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行高效的提升質(zhì)量與效益，同時(shí)將各種類型的市場(chǎng)主體進(jìn)行培養(yǎng)發(fā)育。只有積極的推動(dòng)健身休閑產(chǎn)業(yè)的全面開花，才能保證產(chǎn)品的豐富以及服務(wù)供給效果，最終一一滿足廣大人民群眾的不同層次不同形式的健身休閑要求。另一方面，近年以來中央政府也出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，這些措施對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者預(yù)期與消費(fèi)者購買行為、房屋成交量以及整體行業(yè)狀態(tài)產(chǎn)生了直接的影響作用。例如，2015 年 3 月 27 日國土部、住建部共同頒發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化 2015 年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知要求，對(duì)住房及其用地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行合理化安排;對(duì)住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化;對(duì)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌;加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度等。因此，從近年中央政府的政策導(dǎo)向來看，對(duì)傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，嚴(yán)厲地限制了對(duì)傳統(tǒng)住宅的投資需求，這就促使越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛向其它新的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)型，而養(yǎng)生地產(chǎn)就是一個(gè)不錯(cuò)的新選擇。

2.2 環(huán)境資源的優(yōu)越性

攀枝花具有獨(dú)特的地理位置和得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。溫度、濕度、高度、優(yōu)產(chǎn)度、潔凈度、綠化度造就了攀枝花特別適宜人類休養(yǎng)生息的六度稟賦;多元文化十分適合不同民族、不同地域人群共同生息，是一個(gè)沒有外地人的城市;全市共有二級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)13 家，均建立了康復(fù)科（ 室） ，有5 家二級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立了獨(dú)立的老年病區(qū)、心臟疾病區(qū)和腦神經(jīng)疾病區(qū)。

2.3 市場(chǎng)空白點(diǎn)的存在

攀枝花當(dāng)前的養(yǎng)生地產(chǎn)以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，并且高端養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目較少，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。就養(yǎng)老地產(chǎn)而言，攀枝花現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給不到老年人口的2%，與潛在的老年人養(yǎng)老服務(wù)需求比起來，還屬杯水車薪。巨大的市場(chǎng)空白點(diǎn)能為養(yǎng)傷地產(chǎn)開發(fā)商帶來理想的利潤回報(bào)。

2.4 立體交通規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)

攀枝花市正在全力打造機(jī)場(chǎng)-高速-高鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。2018年，新增航線航班，完場(chǎng)新機(jī)場(chǎng)選址咨詢和氣象觀測(cè)等工作;加快成昆鐵路擴(kuò)能改造。全力爭取攀大（大理）鐵路按照不低于250公里/小時(shí)的客運(yùn)專線規(guī)劃設(shè)計(jì)、攀昭（昭通）鐵路按高鐵標(biāo)準(zhǔn)納入“十三五”規(guī)劃。編制完成攀鹽（涼山鹽源）高速公路項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告，實(shí)質(zhì)開工建設(shè)宜（宜賓）攀高速公路寧南至攀枝花段主體工程;啟動(dòng)城市立體交通系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)，解決交通擁堵和停車難、停車亂問題。提升國省干線路網(wǎng)和縣域交通水平，建好、管好、護(hù)好、運(yùn)營好農(nóng)村公路，解決邊遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)通行難問題。攀枝花市立體交通規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)，有利于增加城市常駐人口及過境游客。

3 攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

攀枝花市總面積7440.398平方千米，下轄3個(gè)區(qū)、2個(gè)縣。2013年攀枝花市人民政府辦公室公布實(shí)施《中國陽光康養(yǎng)旅游城市發(fā)展規(guī)劃（2012-2020）》，要全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞打造“中國陽光康養(yǎng)旅游城市”目標(biāo)，將“陽光康養(yǎng)”理念聯(lián)動(dòng)攀枝花產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展，整合利用陽光康養(yǎng)資源，強(qiáng)化康養(yǎng)體系和特色產(chǎn)品支撐，全要素、全域化提升城市環(huán)境和配套服務(wù)，傾力建設(shè)打造國際水準(zhǔn)的養(yǎng)生養(yǎng)老示范區(qū)。

攀枝花當(dāng)前的養(yǎng)生地產(chǎn)以養(yǎng)老地產(chǎn)為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年攀枝花市常住老年人口數(shù)量約18.3萬人，且數(shù)量在逐年增加。為了滿足巨大的老年人養(yǎng)老服務(wù)需求，攀枝花市大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和場(chǎng)所，擁有星月谷、馨佳園、心頤康養(yǎng)、幸福記憶、頤養(yǎng)天園、湖居印象、攀民等多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。2017年開始，以養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)老為核心服務(wù)的全齡健康服務(wù)商康和敏盛正在全力打造位于攀枝花的普達(dá)陽光國際康養(yǎng)度假區(qū)，總占地約1.3萬余畝，項(xiàng)目規(guī)劃分為陽光游樂、濱湖康養(yǎng)、山地度假、健康運(yùn)動(dòng)四個(gè)版塊，計(jì)劃投資100億元人民幣。養(yǎng)生地產(chǎn)選址方面，由于氣候、地理位置等因素的影響，米易縣、仁和區(qū)均優(yōu)于其他地區(qū)，受到地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。

4 攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策

4.1 存在的問題

在養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)上，攀枝花市存在以下問題：養(yǎng)生地產(chǎn)政策不完善;資源優(yōu)勢(shì)尚未轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

4.2 對(duì)策研究

（1）做好頂層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

當(dāng)前攀枝花市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格泡沫，開發(fā)商所開發(fā)的商品房存在著高庫存率現(xiàn)象，待售房不斷增加，住房 “相對(duì)過剩”。打著“養(yǎng)生”的旗號(hào)，但缺少養(yǎng)生的“內(nèi)涵”。因此，政府應(yīng)明確我市養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)、總體布局及發(fā)展重點(diǎn)，統(tǒng)籌推進(jìn)健康養(yǎng)生地產(chǎn)與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、精準(zhǔn)扶貧脫貧、全域旅游等融合發(fā)展;成立全市養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展推進(jìn)機(jī)構(gòu)，明確牽頭推進(jìn)部門，建立由發(fā)改、財(cái)政、國土、環(huán)保、旅游等部門組成的聯(lián)席會(huì)議制度，研究解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及多部門的重大問題。

（2）充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，扎實(shí)推進(jìn)養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展

攀枝花憑借著得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，獲得了中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、全國社會(huì)治安綜合治理城市、國家森林城市、國家園林城市、全國城市醫(yī)療聯(lián)合體建設(shè)試點(diǎn)城市，為養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)及培育打下了良好的基礎(chǔ)。因此，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)攀枝花養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)及培育有重大意義。

5 不足及未來研究方向

本次研究存在以下不足：由于我國養(yǎng)生地產(chǎn)仍處于起步階段，相關(guān)文獻(xiàn)較少，外國城市與我國城市有所差異，借鑒及參考價(jià)值不大，因此在相關(guān)文獻(xiàn)研究方面還不夠深入;課題研究的時(shí)間有限，研究深度有待推進(jìn);研究過程中缺少必要的數(shù)據(jù)支持，尤其是具有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)較少;論文以文字描述為主，缺少表格及圖形支撐。

本文雖然提出攀枝花市養(yǎng)生地產(chǎn)的機(jī)遇、對(duì)策，但如何利用優(yōu)勢(shì)資源促進(jìn)養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)、培育還需要深入研究。

參考文獻(xiàn)

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