“輕裝上陣”的王健林，又做了一個重大決定

李艷艷

多年前，王健林曾說過這樣一句話：“我和幾位企業(yè)家朋友聊天，說萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心企業(yè)，我什么都能丟，這個不能丟?！?/p>

萬達(dá)商管確實(shí)是王健林的“心頭肉”，他曾公開表示，未來要保證，新開業(yè)的萬達(dá)廣場至少70%以上是輕資產(chǎn)。如今，這個比例或?qū)U(kuò)至全部。

9月29日，記者從多位萬達(dá)高管及相關(guān)人士處證實(shí)，從2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資自持萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

萬達(dá)商管集團(tuán)總裁肖廣瑞公開表示，這是萬達(dá)商管集團(tuán)董事會最新做出的決定。目前萬達(dá)商管“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的發(fā)展超出今年年初預(yù)期。截至今年9月底，萬達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個，是2019年全年簽約40個“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。

“原有的（萬達(dá)廣場物業(yè)）還會繼續(xù)持有，但不再新增自持的了。也就是說，2021年后開業(yè)的（萬達(dá)廣場）都將是輕資產(chǎn)項(xiàng)目?！比f達(dá)集團(tuán)層面的相關(guān)人士表示，“輕資產(chǎn)”是萬達(dá)商管近年一直在穩(wěn)步推進(jìn)的工作。

所謂的“輕資產(chǎn)”是指，萬達(dá)不再在萬達(dá)廣場建設(shè)過程中投入資金，只負(fù)責(zé)輸出品牌、負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營，并從中分得收益?！斑@幾年輕資產(chǎn)項(xiàng)目的比例越來越大，到2021年實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目都輕資產(chǎn)，也是一個水到渠成的事。”前述人士稱。

“相比重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)項(xiàng)目利潤率要高，全面發(fā)展輕資產(chǎn)可提高利潤率，進(jìn)一步降低負(fù)債?！苯咏f達(dá)集團(tuán)的人士稱。素有“小萬達(dá)”之稱的新城控股某高管也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，萬達(dá)商管做此決策的直接目的是降負(fù)債增現(xiàn)金，即開源節(jié)流，“但現(xiàn)在開源的可能性不大，只能節(jié)流”。

不過，亦有萬達(dá)商管方面的相關(guān)人士否認(rèn)了“降負(fù)債”的說法。在他的理解中，公司的決策目的或與萬達(dá)商管的公司定位及愿景有關(guān)，“就是把萬達(dá)商管做成一家純粹的物業(yè)管理公司”。此外，這一決策也與萬達(dá)商業(yè)的回A進(jìn)程有關(guān)，“上市事宜一直在推進(jìn)”。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析，回溯萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略脈絡(luò)可以發(fā)現(xiàn)，剝離地產(chǎn)是前提，規(guī)模債務(wù)是動因，監(jiān)管升級是加速劑，高利潤回報(bào)是展望。

值得注意的是，近期行業(yè)金融監(jiān)管升級信號不斷釋放，尤其是相關(guān)監(jiān)管部門重視有息負(fù)債規(guī)模的增長情況，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞铀偃f達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。截至今年6月底的萬達(dá)商管現(xiàn)金短債比數(shù)字，已觸及行業(yè)監(jiān)管紅線。

“現(xiàn)在國家對于企業(yè)融資限制越來越嚴(yán)格，‘三道紅線嚴(yán)格執(zhí)行的期限雖然延遲了，但對于依靠高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)而言，去杠桿壓力仍然巨大，企業(yè)從過去高周轉(zhuǎn)高杠桿的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變，是大勢所趨?！贝鞯铝盒醒芯吭菏紫叻治鰧＜椅簴|對媒體稱，“設(shè)置三道紅線的目的，就是為了防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險。”

從遭遇“股債雙殺”后的“斷臂”償債，到新設(shè)地產(chǎn)集團(tuán)為回A清障，再到兩個月前徹底清零海外銷售類資產(chǎn)，萬達(dá)商業(yè)歷時近五年的“去地產(chǎn)化”大戲終于落幕。隨著存量住宅業(yè)務(wù)的剝離出清，萬達(dá)商管將會更加積極地投入到商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營管理中，而這場通過輸出品牌、設(shè)計(jì)及運(yùn)營管理的“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型之路，也正邁入佳境。

“輕裝上陣”的王健林正離他的夢想越來越近。

剝離地產(chǎn)，輕裝上陣

公開資料顯示，截至2020年9月底，萬達(dá)商管累計(jì)開業(yè)336個萬達(dá)廣場，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目有58個；在建萬達(dá)廣場有166個，其中“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目128個。在建項(xiàng)目基本滿足萬達(dá)商管未來3年每年開業(yè)萬達(dá)廣場不低于50個的計(jì)劃。

目前，萬達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個，是2019年全年簽約40個“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。預(yù)計(jì)2020年萬達(dá)商管全年簽約的“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目將達(dá)到65個至70個。根據(jù)萬達(dá)商管董事會要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)廣場將不低于60個，萬達(dá)商管將徹底 “輕資產(chǎn)”化。

2015年，王健林提出“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，即萬達(dá)要走輕資產(chǎn)、低負(fù)債發(fā)展的戰(zhàn)略。按照他的規(guī)劃，萬達(dá)的目標(biāo)是到2020年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，到2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

重大變革出現(xiàn)在2017年。這一年，萬達(dá)通過與融創(chuàng)、富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將北京萬達(dá)嘉華等77個酒店轉(zhuǎn)給富力，將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文旅城項(xiàng)目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，合計(jì)交易金額達(dá)到638億元。通過該筆交易，萬達(dá)剝離了大量資產(chǎn)。

2018年1月，萬達(dá)商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)等四家股東。王健林承諾，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。因此，萬達(dá)商業(yè)一分為二，獨(dú)立出萬達(dá)商管集團(tuán)和萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。

至2019年底，萬達(dá)商管完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。萬達(dá)商管在公告中闡明，公司自2020年1月1日起，將僅從事商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營管理。而萬達(dá)地產(chǎn)將集團(tuán)所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)攬進(jìn)體系之內(nèi)，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，通過招拍掛、商業(yè)綜合體和文旅項(xiàng)目等形式獲取開發(fā)用地。

王健林的夢想是，將萬達(dá)從以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)則強(qiáng)調(diào)以輕資產(chǎn)為主。王健林強(qiáng)調(diào)，萬達(dá)是以輕資產(chǎn)為主，但不是完全放棄重資產(chǎn)，是在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下做重資產(chǎn)，到2020年底，將萬達(dá)集團(tuán)有息負(fù)債降至絕對安全水平。

外界眼中，在宣布轉(zhuǎn)型的近五年時間里，萬達(dá)一直在“去地產(chǎn)化”和“重回地產(chǎn)”間游離，轉(zhuǎn)型決心有雷霆之勢，但也經(jīng)歷了一系列實(shí)實(shí)在在的陣痛與失意。

最近大半年，萬達(dá)投入巨資重整文旅，先在甘肅蘭州、陜西延安投資萬達(dá)城，后入沈陽投資拿下文旅項(xiàng)目、醫(yī)院、學(xué)校和5個萬達(dá)廣場，接著又打進(jìn)廣東、四川等地獲取文化、體育、商業(yè)等一攬子的投資標(biāo)的。萬達(dá)地產(chǎn)今年銷售目標(biāo)設(shè)定為1000億元，受制于疫情影響，這一目標(biāo)完成難度加大，但截至目前，未有消息證明，萬達(dá)因疫情影響改變了千億目標(biāo)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1～8月，萬達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額406億元，同比增長近四成，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值；行業(yè)排名上升11個位次至第54名。

“三道紅線”壓頂

萬達(dá)商管剝離重資產(chǎn)，除了自身輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下的常規(guī)要求，亦有外部環(huán)境的緊迫性所需。

前述TOP10房企高管算了一筆賬，他表示：一座十萬方體量的商場，建安成本加裝修成本，每平米大概七八千到一萬塊，整體算下來就是10億元，100座就是1000億元。

“房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金流滾動，已經(jīng)難以支撐自持商場的不斷擴(kuò)張。就算一年建10到20座（商場），也要一兩百億元（成本）。萬達(dá)現(xiàn)在哪有那么多現(xiàn)金流去沉淀？”前述人士感慨道，“不止萬達(dá)，開發(fā)商這兩年都會很難過?！?/p>

萬達(dá)商管2020年半年報(bào)顯示，截至2020年6月30日，萬達(dá)有息負(fù)債規(guī)模為1817.8億元，其中短期借款6.3億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債（有息部分）657億元，長期借款921.6億元，而其流動貨幣資金約471.3億元，現(xiàn)金短債比0.71。在此半年前，這個數(shù)字為1.4。

截至2020年上半年末，萬達(dá)商管總資產(chǎn)為5563.22億元，較2019年末（下同）下降3.28%；總負(fù)債為2834.03億元，下降4.87%；凈資產(chǎn)為2729.18億元，下降1.58%。其中，萬達(dá)為取得借款相關(guān)資產(chǎn)抵押金額約3366.6億元，占總資產(chǎn)比例約60.5%。

萬達(dá)商管稱，雖然公司有息負(fù)債穩(wěn)步下降，但整體規(guī)模仍相對較大?！耙坏┌l(fā)生債務(wù)違約，或?qū)举Y產(chǎn)及收益產(chǎn)生一定影響?！迸撕品Q。

近期，萬達(dá)商管多次發(fā)債。7月29日，萬達(dá)商管發(fā)行35億元中期票據(jù)，利率為5.38%，9月10日，公司完成2020年公司債券（第一期）發(fā)行，最終發(fā)行結(jié)果為38億元，票面利率為5.58%，為期5年。

9月28日，萬達(dá)商管發(fā)布2020年公司債券（第二期）募集說明書。募集說明書顯示，本期債券為無擔(dān)保債券，發(fā)行規(guī)模不超過20億元（含20億元），為期4年，票面利率詢價區(qū)間為5%～6%，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后擬全部用于償還到期公司債券。

商業(yè)資產(chǎn)怎么“退出”？

“不求做大，主要看利潤?！边@是王健林對萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)的最初訴求。這個訴求在萬達(dá)商管板塊亦有體現(xiàn)。2020年上半年，萬達(dá)商管的整體毛利率為72.2%，較上年同期增長25.3%，遠(yuǎn)高于以傳統(tǒng)開發(fā)模式為主的百強(qiáng)房企平均水平。

受到新開業(yè)廣場數(shù)量持續(xù)增加影響，萬達(dá)商管近年毛利率有所下滑，但與新城控股、大悅城等同行相比，毛利率依舊保持在較高水準(zhǔn)。比如在單店?duì)I收貢獻(xiàn)上，2016年～2019年，萬達(dá)商管的年單店?duì)I收由約1億元逐步升至1.1億元，而新城的單店?duì)I收則介于0.4億～0.6億元。

在克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲看來，與同樣重點(diǎn)布局三四線城市、單店體量相似的新城吾悅廣場相比，萬達(dá)廣場在單店創(chuàng)收方面具備一定先發(fā)優(yōu)勢，但與一些圍繞一二線城市布局的企業(yè)相比，如華潤、龍湖、大悅城以及一些港資投資物業(yè)運(yùn)營企業(yè)，其在單店創(chuàng)收及核心區(qū)位地標(biāo)性廣場打造方面還有待提升。

“今年上半年，百強(qiáng)房企普遍呈現(xiàn)增收不增利的特點(diǎn)，而萬達(dá)能夠保持并不斷提升其高利潤回報(bào)，或?qū)?jiān)定其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的信心。”潘浩稱。不過，自身轉(zhuǎn)型與“黑天鵝”迎面相撞，整個行業(yè)猝不及防，這給公司的收入及盈利預(yù)期帶來了不確定性。

因“去地產(chǎn)化”逐漸失去物業(yè)銷售的業(yè)績貢獻(xiàn)，疊加疫情沖擊影響，2020年上半年，處于恢復(fù)期的萬達(dá)商管，主營業(yè)務(wù)收入同比下降47.7%，各業(yè)態(tài)收入均有減少。今年上半年，萬達(dá)商管利潤總額為88.45億元，同比下降32.39%；凈利潤為63.9億元，同比下降36.22%。

“沒有企業(yè)能扛得住這樣源源不斷投入現(xiàn)金的，公司也在尋找類似‘吾悅廣場的退出機(jī)制。”今年3月，新城控股董事長兼總裁王曉松在回應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題時這樣坦言。疫情之下，新城控股宣布，2020年將新開30座吾悅廣場，商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。

“結(jié)合當(dāng)前的風(fēng)險因素及運(yùn)營原理，商業(yè)資產(chǎn)怎么實(shí)現(xiàn)‘退出確實(shí)是個問題。新城吾悅廣場開始推出ABS（資產(chǎn)擔(dān)保證券）來退出，雖然是以融資形式把資產(chǎn)抵押出去，實(shí)際上就是在做輕資產(chǎn)?！毙袠I(yè)某TOP10房企人士稱。商業(yè)地產(chǎn)的劣勢是，資金沉淀大，沉淀周期長，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)也代表著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商或重資產(chǎn)企業(yè)的一種退出方式。

“要么像融創(chuàng)一樣賣資產(chǎn)，要么像新城控股一樣做ABS，或者像寶龍地產(chǎn)、萬達(dá)這樣做品牌輸出。當(dāng)然，萬達(dá)擁有管理經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)‘輕也是有基礎(chǔ)的?！鼻笆鋈耸糠Q。（來源：《中國企業(yè)家》）