鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估研究

陳麗 金俊杰 劉世衛(wèi)

摘 要：改革開放40年以來，我國的經(jīng)濟仍處于快速發(fā)展階段。隨著進城務(wù)工人數(shù)的增加，農(nóng)村土地拋荒的現(xiàn)象在不斷加劇。如何讓土地進行科學(xué)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村土地資源管理過程中就顯得十分重要。土地流轉(zhuǎn)工作需要立足于實際問題，充分結(jié)合工作中的相關(guān)內(nèi)容，并給予有效實踐。這將推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，為進一步落實農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作提供有效保障。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地使用權(quán);土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值;鄉(xiāng)村振興

一、 引言

農(nóng)村土地是農(nóng)民賴以生存的根本。農(nóng)村土地的承包、流轉(zhuǎn)關(guān)系到農(nóng)村的穩(wěn)定，農(nóng)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)民的增收。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的核心內(nèi)容。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和土地經(jīng)營模式的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在發(fā)展中也面臨著許多亟待解決的問題。加快解決這些問題，實現(xiàn)農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)，不斷完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制對我國農(nóng)村經(jīng)濟的改革發(fā)展和今后城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的作用。為此，文章對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題進行了分析與探索。

二、 現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度的基本特點

1. 歸屬相對清晰清晰的產(chǎn)權(quán)劃分是現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度首先應(yīng)當具備的特質(zhì)，而我國的土地都有非常明確的產(chǎn)權(quán)主體，即土地均歸國家所有。從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，農(nóng)村土地普遍歸集體所有，農(nóng)村土地在產(chǎn)權(quán)分配上通常有相應(yīng)的代表。在有些特定情況下，我國現(xiàn)行法律在土地產(chǎn)權(quán)上的說明沒有明確界定，這些情況則需要結(jié)合具體背景進行再商議。2. 責(zé)權(quán)相對明確我國土地產(chǎn)權(quán)制度在責(zé)權(quán)上相對十分明確，市場經(jīng)濟體制的深入讓我國的土地制度也越來越規(guī)范與完善。土地權(quán)在各個主體間可以進行規(guī)范合理分配，在責(zé)權(quán)上起到各得其權(quán)的效果。同時，在權(quán)益分配上也要明確界定，尤其是對于土地產(chǎn)權(quán)而言，土地占有權(quán)、使用權(quán)及土地帶來的收益和處分等的權(quán)利結(jié)構(gòu)，這些都有相對明確的限定和說明。

三、 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值評估方法選擇與運用

收益法、市場法、成本法是三種基本的價值評估方法，國外學(xué)者還提出了一些新的評估方法，如實物期權(quán)法、德爾菲法、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析法等。目前國內(nèi)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價值評估尚未形成體系，理論基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)支撐不足。針對土地流轉(zhuǎn)的形式和價值形成特征，文章根據(jù)資產(chǎn)評估經(jīng)濟原則中的預(yù)期收益的原則，通過對收益法的拓展評估土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提出要按照“生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明”的要求發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，因此土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值包括經(jīng)濟價值、社會價值和生態(tài)價值。農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)屬于國家保護發(fā)展行業(yè)，本研究參照近5年的國債年平均利率確定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價值還原利率，近5年我國的國債利率3.2%左右，估測該項資產(chǎn)的折現(xiàn)率為3.2%。按照我國的土地承包政策耕地30年承包權(quán)不變，假設(shè)30年全部為剩余使用年限，計算可得出該村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)濟價值為38645.93元/畝。估算H村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的社會價值PL2。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)社會價值可分為社會穩(wěn)定價格和社會保障價格。

四、 基于使用權(quán)的農(nóng)村土地增值收益分配改革思路

傳統(tǒng)的“政府統(tǒng)一征收+招拍掛”的土地增值收益分配模式，對工業(yè)化和城市化發(fā)展起到巨大的推動作用，但其實質(zhì)是農(nóng)村發(fā)展利益向城市的輸送，通過政策性的抬高城市土地價格實現(xiàn)巨額財富在城市的積累，農(nóng)村在這一波發(fā)展浪潮中并未獲得多少實質(zhì)利益，因而出現(xiàn)了城市越發(fā)展，農(nóng)村越凋敝的情形。問題的癥結(jié)，仍在于政府對于土地市場的高度集中控制，難以抑制其城市化擴張傾向。理想狀況下的土地增值收益分配，應(yīng)當是市場導(dǎo)向下、尊重供求規(guī)律的多方土地產(chǎn)權(quán)主體，包括政府、集體、農(nóng)戶等共同參與的權(quán)力和利益分配。在所有權(quán)歸公的基本制度下，如何發(fā)揮使用權(quán)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，建立使用權(quán)與土地增值收益分配之間的聯(lián)系，則是解決當前土地增值收益分配困境的可行思路。從土地增值收益來源來看，第一，直接性投資增值屬于使用過程中對土地改良或附著物投資等產(chǎn)生的增值，這部分增值與土地使用者直接相關(guān)，完全可以內(nèi)化到土地使用權(quán)的交易中，通過土地使用權(quán)的市場化定價實現(xiàn)增值收益在各交易主體間的流動和分配;第二，投資輻射性增值主要來自政府、集體或企業(yè)的投資外部性，可以利用外部性的解決方法進行相關(guān)調(diào)節(jié);第三，供求性增值主要來自政府對土地市場的壟斷控制以及在城市偏緊的土地供應(yīng)，如果建立了以市場化為導(dǎo)向的土地交易制度，該部分增值將會回歸到正常的市場價格波動，其增值部分亦可內(nèi)化到交易價格之中在使用雙方進行分配;第四，用途性增值，來自土地用途的轉(zhuǎn)化，主要是農(nóng)業(yè)用地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)化帶來的增值，這部分增值同樣涉及兩類土地的使用主體（農(nóng)業(yè)用地使用主體和建設(shè)用地使用主體）以及土地用途的轉(zhuǎn)化主體即發(fā)展權(quán)持有者（農(nóng)村集體），可以通過在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)化之間建立聯(lián)系，從而實現(xiàn)市場的自動調(diào)整和增值收益在兩類主體和農(nóng)村集體之間的分配。

五、 結(jié)語

在化解很多具體問題時，可以從不同方面著手，使我國農(nóng)村土地使用權(quán)的市場化流轉(zhuǎn)路徑更為暢通。不僅要明晰當前現(xiàn)代化的土地產(chǎn)權(quán)制度的基本特點，也要從多方面建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場機制，并且要不斷推動市場需求的培養(yǎng)。這些都是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)切實可行的方法，也是讓我國的農(nóng)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路徑。

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作者簡介：陳麗，金俊杰，劉世衛(wèi)，山東省青島市即墨區(qū)自然資源局。