我國土地評(píng)估中存在的問題及對(duì)策分析

霍俊廣

摘要：土地作為不可再生的資源，是非常重要的生產(chǎn)要素，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，起著不可小覷的作用。土地評(píng)估在土地使用過程中，有助于土地交易的正常有序進(jìn)行，最大程度上保證了使用者和擁有者的權(quán)利，幫助企業(yè)的投資決策以及市場的管理，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本文探討了我國土地評(píng)估中存在的問題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：我國;土地評(píng)估;問題;對(duì)策

1土地評(píng)估的意義及作用

土地評(píng)估，又稱地產(chǎn)評(píng)估，是指依法獲得土地評(píng)估資格的估價(jià)所或評(píng)估公司，根據(jù)政府機(jī)構(gòu)及客戶對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行綜合評(píng)估。土地評(píng)估在我國屬朝陽產(chǎn)業(yè)，這和國家政策有關(guān)，改革開放前，土地均為國有或集體所有。國家建設(shè)用地基本采用征地、調(diào)撥等政府行為，沒有評(píng)估機(jī)構(gòu)。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策與國際接軌并軌?；?、市場化，土地市場化及房地產(chǎn)業(yè)的大力興起，使土地評(píng)估行業(yè)迅速得以發(fā)展。機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍日益擴(kuò)大，土地評(píng)估在土地使用權(quán)出讓，招拍掛、稅收征管、司法仲裁。政府土地政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃方面起到了非常重要的作用，已成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可或缺的部分。所以，土地評(píng)估對(duì)國家對(duì)土地行使有效的管理，保障國有土地安全，保護(hù)投資者權(quán)益，保障不動(dòng)產(chǎn)交易公平，保護(hù)土地市場良好秩序，甚至一個(gè)地區(qū)，一個(gè)縣市政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的制定，都具有十分重要的意義。對(duì)土地市場及評(píng)估行業(yè)的發(fā)展起到了積極有效的促進(jìn)作用。

2我國土地評(píng)估中存在的問題

2.1土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度待加強(qiáng)

無論是任何行業(yè)的發(fā)展都需要監(jiān)督和管理，只是根據(jù)此行業(yè)想要進(jìn)行自律是無法實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康有序發(fā)展的，這對(duì)于土地評(píng)估行業(yè)也是如此，在我國當(dāng)前的土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)當(dāng)中存在著較多混亂的情況，這與土地評(píng)估中沒有有效的監(jiān)理制度和環(huán)節(jié)有著很大的聯(lián)系，這種情況的存在從一方面來講主要是因?yàn)?，我國的土地評(píng)估工作長期以來是通過政府來進(jìn)行主導(dǎo)的，很多進(jìn)行土地評(píng)估的相關(guān)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行此工作中還以政府的相關(guān)政策作為依據(jù)，這對(duì)于土地評(píng)估工作的獨(dú)立性起到了阻礙，另一方面對(duì)土地評(píng)估工作沒有進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)其中所采用的工作人員和機(jī)構(gòu)本身的設(shè)置上沒有有力的制約作用，如果其中一旦存在違規(guī)的操作和評(píng)估，將會(huì)導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)道德問題、評(píng)估亂現(xiàn)象存在，對(duì)產(chǎn)業(yè)的形象發(fā)展也產(chǎn)生巨大的影響。

2.2法律法規(guī)體系建設(shè)不完善

當(dāng)前我國對(duì)于土地評(píng)估工作所制定的法律法規(guī)體系還有待完善，并沒有明確的法律條文對(duì)其能力和發(fā)展進(jìn)行約束，一般在土地評(píng)估行業(yè)中更多的是采用了一些小范圍的罰款作為限制條件，但是能夠達(dá)到的效果甚微，因而這對(duì)于產(chǎn)業(yè)和市場的發(fā)展并沒有很大的效果，大多數(shù)土地評(píng)估中對(duì)于土地價(jià)格的確定大多數(shù)都是自由行為，由于沒有完善的法律法規(guī)，很多部門并不能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)這些行為的約束和干涉，因此導(dǎo)致在對(duì)土地評(píng)估管理中產(chǎn)生非常大的漏洞，這些問題的存在均是促使土地評(píng)估出現(xiàn)問題的主要誘因。

2.3評(píng)估人員綜合素質(zhì)偏低

從當(dāng)前我國進(jìn)行土地評(píng)估工作人員的技術(shù)能力和綜合素質(zhì)上來看，存在著良莠不齊的情況，這對(duì)于土地評(píng)估想要進(jìn)行長遠(yuǎn)的發(fā)展起到了阻礙作用，首先在對(duì)于培養(yǎng)土地評(píng)估工作人員方面來看，并沒有針對(duì)土地評(píng)估人員相適合的教育系統(tǒng)，很多土地評(píng)估人員的專業(yè)性還有待增強(qiáng)，在土地評(píng)估人員進(jìn)行實(shí)際工作中，整個(gè)行業(yè)都沒有一套完整的人才準(zhǔn)入制度和對(duì)人員進(jìn)行考核的機(jī)制，正在評(píng)估工作人員進(jìn)入此項(xiàng)工作中顯示的相對(duì)比較隨意，這也是導(dǎo)致評(píng)估工作人員綜合素質(zhì)較低的原因之一，工作人員進(jìn)入到實(shí)際工作中也并沒有根據(jù)相關(guān)情況提升自身的技能，導(dǎo)致不能很好地完成土地評(píng)估工作，這對(duì)于土地行業(yè)的形象產(chǎn)生了一定損害。

3加強(qiáng)我國土地評(píng)估的對(duì)策分析

3.1健全完善土地評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)體系

要建立健全完善土地評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)體系，可以從以下兩方面開展：一是建立和強(qiáng)化土地行業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在加強(qiáng)對(duì)相關(guān)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的監(jiān)督和管理的基礎(chǔ)上，在土地評(píng)估行業(yè)推行出統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范化的評(píng)估執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程。二是強(qiáng)化土地評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，在強(qiáng)化制度監(jiān)督和保障的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)土地評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德和職業(yè)操守，營造健康、積極的土地評(píng)估

3.2強(qiáng)化對(duì)我國土地評(píng)估工作的監(jiān)管力度

①完善法律和制度，從法律層面上來對(duì)土地評(píng)估行業(yè)實(shí)施制約。對(duì)于在土地評(píng)估工作中存在虛報(bào)、瞞報(bào)、弄虛作假等情況的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不但要立即撤銷其土地評(píng)估資質(zhì)，而且還要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人追究刑事責(zé)任。②建立糾紛調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的一些糾紛進(jìn)行化解。調(diào)節(jié)處還可以制定一些區(qū)域土地評(píng)估行業(yè)應(yīng)該遵循一些制度和規(guī)定，加強(qiáng)行業(yè)自律。③加強(qiáng)招投標(biāo)工作在土地評(píng)估領(lǐng)域的開展。對(duì)土地評(píng)估工作施行招投標(biāo)，能夠提升該行業(yè)的公平性以及公正性。④相關(guān)部門要對(duì)整個(gè)土地評(píng)估行業(yè)加強(qiáng)整頓與剪短，不但完善行業(yè)監(jiān)督制度。

3.3完善行政服務(wù)功能和嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入條件

①相關(guān)主管部門要設(shè)置科學(xué)的、合理的、統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，盡可能的避免收費(fèi)雜亂而導(dǎo)致的市場混亂競爭。②政府要根據(jù)土地市場的發(fā)展情況，及時(shí)的對(duì)基礎(chǔ)底價(jià)、地價(jià)指數(shù)以及變化幅度進(jìn)行公布，從而使土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員能夠有效地掌握土地市場的價(jià)格走勢，提升土地價(jià)值評(píng)估的精準(zhǔn)度。③政府應(yīng)當(dāng)對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)置，控制土地評(píng)估機(jī)構(gòu)新增數(shù)量。近些年來，我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增多，雖然增多了數(shù)量，其質(zhì)量卻沒有得到相應(yīng)的保障。因此，為了使土地評(píng)估機(jī)構(gòu)更加適應(yīng)土地市場的各種要求，有必要對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量進(jìn)行合理控制。

3.4提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

提升土地評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，可以通過以下途徑來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。首先是加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估專業(yè)性人才的培養(yǎng)和教育，通過制定專門對(duì)口的土地評(píng)估專業(yè)，為土地評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)和輸出專業(yè)性的人才，夯實(shí)土地評(píng)估行業(yè)的人才基礎(chǔ)。其次是建立土地評(píng)估行業(yè)人才準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，把好人才準(zhǔn)入的關(guān)卡，確保土地評(píng)估人員的素質(zhì)，保障土地評(píng)估工作質(zhì)量。最后是建立起具有激勵(lì)性的評(píng)估人才培訓(xùn)競爭機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)土地評(píng)估人員的再教育、再培訓(xùn)，更新和優(yōu)化土地評(píng)估人員知識(shí)架構(gòu)體系和理論實(shí)踐技能，總體提升土地評(píng)估行業(yè)人員素質(zhì)。

4結(jié)語

總而言之，在土地評(píng)估行業(yè)重要性日益提升的今天，相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)必須要采取合理的措施來解決其中存在的問題，比如完善法律和制度、強(qiáng)化監(jiān)管、嚴(yán)設(shè)準(zhǔn)入門檻等。只有解決了這些問題，才能夠從根本上重建我國土地評(píng)估結(jié)構(gòu)的信譽(yù)度，使它更好地為我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小玲，張自強(qiáng).目前土地評(píng)估中存在的一些問題及建議[J].住宅與房地產(chǎn).2018（13）

（作者單位：邯鄲市國土資源評(píng)估中心）