邱月平
摘要:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的最終質(zhì)量水平,直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的外部形象和長遠(yuǎn)發(fā)展。要全面提高建筑工程質(zhì)量,工程管理是不可缺少的,它是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可缺少的一個環(huán)節(jié),也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可缺少的一個環(huán)節(jié),搞好項(xiàng)目管理可以大大提高建筑工程質(zhì)量,消除安全隱患,為提高工程質(zhì)量提供依據(jù)以最佳居住體驗(yàn),為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來聲譽(yù)。因此,本文分析了項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性。
關(guān)鍵詞:工程管理;房地產(chǎn)開發(fā);重要性
引言
近年來,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和不斷完善,房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益,應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的工程管理環(huán)節(jié),重視項(xiàng)目管理環(huán)節(jié),提高開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問題。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮著非常重要的作用,主要體現(xiàn)在投資管理、安全管理、進(jìn)度管理和質(zhì)量管理等方面。
一、工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性分析
近年來,我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活質(zhì)量越來越高,在大環(huán)境的作用下,建筑業(yè)一直處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài),促進(jìn)了民生經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步,發(fā)揮著十分重要的價(jià)值??紤]到當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的變化,現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn),市場競爭壓力逐漸擴(kuò)大。通過對房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀的分析,不難看出,房地產(chǎn)銷售逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)必須更加重視品牌建設(shè)。
二、房地產(chǎn)工程管理的具體措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須在完善的制度約束下進(jìn)行。針對工程建設(shè)過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問題,提出了積極有效的防治方案。項(xiàng)目建立后,要對管理過程進(jìn)行規(guī)劃。一是完善管理內(nèi)容,分析現(xiàn)有制度的可行性;二是管理過程,有助于提高管理質(zhì)量。
2.1前期規(guī)劃階段
在房地產(chǎn)企業(yè)確定開發(fā)項(xiàng)目之前,項(xiàng)目管理工作已經(jīng)開始。項(xiàng)目管理的目的是對企業(yè)選定的開發(fā)項(xiàng)目用地進(jìn)行市場調(diào)查,結(jié)合政府對市政建設(shè)的規(guī)劃,確定項(xiàng)目中房地產(chǎn)的用途、規(guī)模和受眾定位。只有確立發(fā)展方向,合理的建筑布局,準(zhǔn)確的受眾選擇,才能明確項(xiàng)目的成本范圍,最終形成經(jīng)濟(jì)最大化的焦點(diǎn)。如果一開始項(xiàng)目發(fā)展方向不明確,整個項(xiàng)目相當(dāng)于摸著石頭過河,會影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,消耗大量不必要的人力物力。在計(jì)劃階段做好項(xiàng)目管理,就等于給整個項(xiàng)目開了第一槍。
2.2開發(fā)設(shè)計(jì)方面
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立,標(biāo)志著項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的開始。在設(shè)計(jì)階段,主要關(guān)注建筑規(guī)模布局的合理安排;抗震、排水、安全防護(hù)設(shè)計(jì);水、氣、電的布置,相當(dāng)于確定項(xiàng)目中建筑材料的一般消耗和方向。在設(shè)計(jì)階段,房地產(chǎn)開發(fā)公司需要提供給設(shè)計(jì)師的是與項(xiàng)目相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和對最終產(chǎn)品的期望。通過初步規(guī)劃確定的項(xiàng)目發(fā)展方向需要相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案支持。例如,面向社會工人階級的房地產(chǎn)和面向富人階級的房地產(chǎn)在房屋類型上就有很大的區(qū)別。
設(shè)計(jì)方案不能落后于項(xiàng)目的發(fā)展方向,節(jié)約太多成本,降低建筑的設(shè)計(jì)獎金;不能超前于項(xiàng)目方向,增加了成本,無形中縮小了采購群體的范圍,也使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)效益最大化在項(xiàng)目上。同時(shí),設(shè)計(jì)方案所涉及的施工工藝和建筑材料標(biāo)準(zhǔn)需符合國家房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。
2.3建筑施工過程管理
建設(shè)監(jiān)理體現(xiàn)了《建筑法》的有關(guān)規(guī)定,對我國建筑業(yè)產(chǎn)生了巨大的改革效應(yīng)。其實(shí)質(zhì)是提高施工質(zhì)量和施工水平,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理體制向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變。但在實(shí)際操作中,監(jiān)理單位作用不明顯,與實(shí)際效果不符,存在人員不足、監(jiān)管不到位、力量薄弱等嚴(yán)重問題,給項(xiàng)目管理帶來了極為嚴(yán)重的負(fù)面影響。
2.4 成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)公司無論是前期規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)還是施工過程,都投入了大量的人力物力,但綜合來看,施工過程中的成本占比最大。為了保證項(xiàng)目的質(zhì)量和安全,爭取企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益的最大化,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,成本管理是不可缺少的。通過公平競爭,選擇最適合本工程的建設(shè)單位,在質(zhì)量不符合國家質(zhì)量檢驗(yàn)要求的情況下,追求經(jīng)濟(jì)適用性;對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前期預(yù)算,按照設(shè)計(jì)、施工方案編制項(xiàng)目資金,嚴(yán)格按照預(yù)算分配項(xiàng)目資金。對于超出預(yù)算的部分,我們需要追溯原因,如果不需要支付,應(yīng)該盡量控制在預(yù)算之內(nèi);除了項(xiàng)目資金的使用者和支付者外,還應(yīng)設(shè)立審計(jì)部門對雙方進(jìn)行監(jiān)督。
2.5 安全管理
在目前本市多個項(xiàng)目的工地外,往往能看到一句“百年工程,安全第一”。其中,“百年工程”是對工程質(zhì)量的要求,而“安全第一”是施工過程中、竣工交付使用后的安全要求。這就要求在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,施工管理者要把安全管理放在重要位置,為勞動者創(chuàng)造一個安全的施工環(huán)境。保證整個工程的質(zhì)量,使工程在各方面符合國家標(biāo)準(zhǔn),保證工程交付使用后的安全。
2.6建立健全相關(guān)制度
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,工程技術(shù)管理主要包括項(xiàng)目可行性評估、制定開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度、報(bào)批和項(xiàng)目驗(yàn)收等工作。上述工作的順利開展需要健全的制度保障。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提高各種系統(tǒng)和系統(tǒng),闡明技術(shù)管理的目標(biāo),實(shí)現(xiàn)崗位職責(zé)的細(xì)分,建立獎勵和懲罰制度,加強(qiáng)對工作的管理秩序,有效調(diào)動技術(shù)工人的急性,避免決策的隨機(jī)性。不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實(shí)行技術(shù)管理責(zé)任制,細(xì)化各部門每一位員工的責(zé)任、質(zhì)量與技術(shù)相關(guān)的量化標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真分析潛在風(fēng)險(xiǎn),并提出防范策略,讓每一位成員都能積極參與工程管理活動,確保工作的系統(tǒng)化開展。在此期間,房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn),幫助技術(shù)人員掌握相關(guān)理論知識,掌握前沿技術(shù),提高專業(yè)水平和道德素質(zhì),進(jìn)一步提高技術(shù)人員的綜合服務(wù)水平。
2.7加強(qiáng)人員素質(zhì)的管理
與其他工業(yè)產(chǎn)品不同,建筑產(chǎn)品的質(zhì)量受到許多因素的影響,包括人力、機(jī)械、材料、環(huán)境等。此外,項(xiàng)目建設(shè)涉及的學(xué)科較多,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商和監(jiān)理單位具備相應(yīng)的協(xié)調(diào)處理能力,以及學(xué)習(xí)、接受和應(yīng)用新型建筑材料和施工技術(shù)的能力。因此,人才密集型企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。要做好企業(yè)的項(xiàng)目管理工作,就必須重視人才的質(zhì)量管理和人才的建設(shè),這是決定項(xiàng)目管理成敗的根本因素。
三、結(jié)束語
綜上所述,通過分析,我們認(rèn)識到項(xiàng)目管理對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性,是項(xiàng)目如期、保質(zhì)保量完成的必要保證。只有逐步提高項(xiàng)目管理水平,才能保證項(xiàng)目投資回報(bào),不斷促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)進(jìn)步,促進(jìn)社會和諧,為建設(shè)富強(qiáng)民主國家作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
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(作者單位:廣州洺悅置業(yè)有限公司)