工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性

邱月平

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的最終質(zhì)量水平，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的外部形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。要全面提高建筑工程質(zhì)量，工程管理是不可缺少的，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)，搞好項(xiàng)目管理可以大大提高建筑工程質(zhì)量，消除安全隱患，為提高工程質(zhì)量提供依據(jù)以最佳居住體驗(yàn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)聲譽(yù)。因此，本文分析了項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性。

關(guān)鍵詞：工程管理;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);重要性

引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的工程管理環(huán)節(jié)，重視項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)揮著非常重要的作用，主要體現(xiàn)在投資管理、安全管理、進(jìn)度管理和質(zhì)量管理等方面。

一、工程技術(shù)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性分析

近年來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活質(zhì)量越來(lái)越高，在大環(huán)境的作用下，建筑業(yè)一直處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，促進(jìn)了民生經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，發(fā)揮著十分重要的價(jià)值?？紤]到當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸擴(kuò)大。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的分析，不難看出，房地產(chǎn)銷售逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須更加重視品牌建設(shè)。

二、房地產(chǎn)工程管理的具體措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須在完善的制度約束下進(jìn)行。針對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提出了積極有效的防治方案。項(xiàng)目建立后，要對(duì)管理過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃。一是完善管理內(nèi)容，分析現(xiàn)有制度的可行性;二是管理過(guò)程，有助于提高管理質(zhì)量。

2.1前期規(guī)劃階段

在房地產(chǎn)企業(yè)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，項(xiàng)目管理工作已經(jīng)開(kāi)始。項(xiàng)目管理的目的是對(duì)企業(yè)選定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合政府對(duì)市政建設(shè)的規(guī)劃，確定項(xiàng)目中房地產(chǎn)的用途、規(guī)模和受眾定位。只有確立發(fā)展方向，合理的建筑布局，準(zhǔn)確的受眾選擇，才能明確項(xiàng)目的成本范圍，最終形成經(jīng)濟(jì)最大化的焦點(diǎn)。如果一開(kāi)始項(xiàng)目發(fā)展方向不明確，整個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于摸著石頭過(guò)河，會(huì)影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，消耗大量不必要的人力物力。在計(jì)劃階段做好項(xiàng)目管理，就等于給整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)了第一槍。

2.2開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立，標(biāo)志著項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的開(kāi)始。在設(shè)計(jì)階段，主要關(guān)注建筑規(guī)模布局的合理安排;抗震、排水、安全防護(hù)設(shè)計(jì);水、氣、電的布置，相當(dāng)于確定項(xiàng)目中建筑材料的一般消耗和方向。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要提供給設(shè)計(jì)師的是與項(xiàng)目相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和對(duì)最終產(chǎn)品的期望。通過(guò)初步規(guī)劃確定的項(xiàng)目發(fā)展方向需要相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案支持。例如，面向社會(huì)工人階級(jí)的房地產(chǎn)和面向富人階級(jí)的房地產(chǎn)在房屋類型上就有很大的區(qū)別。

設(shè)計(jì)方案不能落后于項(xiàng)目的發(fā)展方向，節(jié)約太多成本，降低建筑的設(shè)計(jì)獎(jiǎng)金;不能超前于項(xiàng)目方向，增加了成本，無(wú)形中縮小了采購(gòu)群體的范圍，也使企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)效益最大化在項(xiàng)目上。同時(shí)，設(shè)計(jì)方案所涉及的施工工藝和建筑材料標(biāo)準(zhǔn)需符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。

2.3建筑施工過(guò)程管理

建設(shè)監(jiān)理體現(xiàn)了《建筑法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)我國(guó)建筑業(yè)產(chǎn)生了巨大的改革效應(yīng)。其實(shí)質(zhì)是提高施工質(zhì)量和施工水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理體制向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變。但在實(shí)際操作中，監(jiān)理單位作用不明顯，與實(shí)際效果不符，存在人員不足、監(jiān)管不到位、力量薄弱等嚴(yán)重問(wèn)題，給項(xiàng)目管理帶來(lái)了極為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

2.4 成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)論是前期規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)還是施工過(guò)程，都投入了大量的人力物力，但綜合來(lái)看，施工過(guò)程中的成本占比最大。為了保證項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，爭(zhēng)取企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益的最大化，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本管理是不可缺少的。通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)，選擇最適合本工程的建設(shè)單位，在質(zhì)量不符合國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)要求的情況下，追求經(jīng)濟(jì)適用性;對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前期預(yù)算，按照設(shè)計(jì)、施工方案編制項(xiàng)目資金，嚴(yán)格按照預(yù)算分配項(xiàng)目資金。對(duì)于超出預(yù)算的部分，我們需要追溯原因，如果不需要支付，應(yīng)該盡量控制在預(yù)算之內(nèi);除了項(xiàng)目資金的使用者和支付者外，還應(yīng)設(shè)立審計(jì)部門(mén)對(duì)雙方進(jìn)行監(jiān)督。

2.5 安全管理

在目前本市多個(gè)項(xiàng)目的工地外，往往能看到一句“百年工程，安全第一”。其中，“百年工程”是對(duì)工程質(zhì)量的要求，而“安全第一”是施工過(guò)程中、竣工交付使用后的安全要求。這就要求在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，施工管理者要把安全管理放在重要位置，為勞動(dòng)者創(chuàng)造一個(gè)安全的施工環(huán)境。保證整個(gè)工程的質(zhì)量，使工程在各方面符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，保證工程交付使用后的安全。

2.6建立健全相關(guān)制度

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，工程技術(shù)管理主要包括項(xiàng)目可行性評(píng)估、制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度、報(bào)批和項(xiàng)目驗(yàn)收等工作。上述工作的順利開(kāi)展需要健全的制度保障。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要提高各種系統(tǒng)和系統(tǒng)，闡明技術(shù)管理的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)崗位職責(zé)的細(xì)分，建立獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰制度，加強(qiáng)對(duì)工作的管理秩序，有效調(diào)動(dòng)技術(shù)工人的急性，避免決策的隨機(jī)性。不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)行技術(shù)管理責(zé)任制，細(xì)化各部門(mén)每一位員工的責(zé)任、質(zhì)量與技術(shù)相關(guān)的量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真分析潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范策略，讓每一位成員都能積極參與工程管理活動(dòng)，確保工作的系統(tǒng)化開(kāi)展。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，幫助技術(shù)人員掌握相關(guān)理論知識(shí)，掌握前沿技術(shù)，提高專業(yè)水平和道德素質(zhì)，進(jìn)一步提高技術(shù)人員的綜合服務(wù)水平。

2.7加強(qiáng)人員素質(zhì)的管理

與其他工業(yè)產(chǎn)品不同，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量受到許多因素的影響，包括人力、機(jī)械、材料、環(huán)境等。此外，項(xiàng)目建設(shè)涉及的學(xué)科較多，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理單位具備相應(yīng)的協(xié)調(diào)處理能力，以及學(xué)習(xí)、接受和應(yīng)用新型建筑材料和施工技術(shù)的能力。因此，人才密集型企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。要做好企業(yè)的項(xiàng)目管理工作，就必須重視人才的質(zhì)量管理和人才的建設(shè)，這是決定項(xiàng)目管理成敗的根本因素。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)分析，我們認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要性，是項(xiàng)目如期、保質(zhì)保量完成的必要保證。只有逐步提高項(xiàng)目管理水平，才能保證項(xiàng)目投資回報(bào)，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)進(jìn)步，促進(jìn)社會(huì)和諧，為建設(shè)富強(qiáng)民主國(guó)家作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

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（作者單位：廣州洺悅置業(yè)有限公司）