基于社會轉(zhuǎn)型背景下影響小戶型住宅需求量的因素探究

麥佩雯

摘要：廣州是一座充滿生機與活力的城市，是年輕人向往的一座大都市。隨著經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型，城市化進程加快，城市的人口基數(shù)不斷增大，城市內(nèi)部土地資源的不斷緊縮，房價高攀，為了緩解住房緊張，保障低收入群體，國家在2006年公布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，小戶型住宅正好符合國家政策的長期發(fā)展趨勢。本論文主要內(nèi)容如下：首先，對小住房住宅的概念進行論述和分析小戶型抓宅的特點;其次，分析廣州市小戶型住宅的發(fā)展現(xiàn)狀，深入探索，得出廣州市發(fā)展小戶型住宅的必要性;最后再對廣州市發(fā)展小戶型住宅現(xiàn)狀研究的基礎(chǔ)上，針對發(fā)展出現(xiàn)的問題，對廣州市小戶型住宅的發(fā)展提出一些發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：廣州;社會轉(zhuǎn)型;城市化;小戶型;需求量;影響因素

一、研究背景與研究意義

據(jù)2019年廣州統(tǒng)計年鑒，廣州2018年底總?cè)丝跒?27萬余人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?40萬余人，城市化率達79.78%，由此可見廣州市處于城市化的高速發(fā)展期。衣食住行是人類社會生存發(fā)展的基本要素。隨著城市化進程的加快，城市人口基數(shù)也不斷增大，對住房的需求量也呈大幅上升的趨勢。但是由于種種原因，特別是廣州市房價增加過快，中低收入家庭的支付能力難以支撐，給年輕一代增加了極大的壓力與負(fù)擔(dān)。結(jié)合2006年國家出臺了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價價格的意見。這表示在未來很長一段時間內(nèi)，小戶型住宅的市場是國家所大力支持的。而且小戶型住宅總價低、首付低、月供低、過渡性強、地理環(huán)境好，降低了購房門檻，擴大了消費群體。在家庭結(jié)構(gòu)日趨簡單化的今天，發(fā)展小戶型住宅對當(dāng)今的商品住宅發(fā)展，為廣州市保留人才，改善居民的居住條件，提升廣州市民的幸福感，都具有相當(dāng)重要的現(xiàn)實意義。[1]

二、國內(nèi)外相關(guān)研究綜述

歐洲有段時間曾出現(xiàn)住房供給不足的現(xiàn)象，功能主義建筑泰斗LeCorbusier設(shè)計的馬賽公寓，被稱為“居住者單元盒子”。是高層住宅設(shè)計的經(jīng)典，為后來的高層小戶型住宅提供了參考。小戶型住宅是日本住宅戶型主要的組成部分，密集型房屋nLDK戶型，在保證盡可能高的利用土地資源，盡可能高的利用居住空間。由于日本的科技發(fā)達，房屋內(nèi)各種高科技與空間設(shè)計完美結(jié)合，使得在有效利用空間資源的同時，大大的增強了居住的舒適感和靈活性。國外小戶型住宅的發(fā)展有很多值得國內(nèi)去思考和借鑒的地方。[2]

住宅戶型的變化是與國家政策息息相關(guān)的。萬科房地產(chǎn)開發(fā)的“螞蟻工房”系列產(chǎn)品、“萬匯樓”、“可能住宅”等，這樣的戶型不僅能解決房主負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟壓力，對土地和空間的利用率也更為有效。[3]

三、研究方法

（1）?? 資料收集法

本文主要以廣州市的小戶型住宅為研究對象，收集大量相關(guān)基礎(chǔ)資料作為研究依據(jù)，包括國內(nèi)外關(guān)于小戶型住宅的案例、我國相關(guān)的各種政策法規(guī)、關(guān)于廣州市小戶型住宅的相關(guān)信息和資料。

（2）?? 分析歸納法

通過上一階段文獻查閱以及相關(guān)資料收集后，對已有研究成果進行分析、比較和歸納。結(jié)合案例及廣州市小戶型的相關(guān)信息，分析并探討廣州市小戶型的問題。

四、小戶型住宅相關(guān)理論

1???? 小戶型概念

關(guān)于小戶型住宅的精準(zhǔn)定義，目前沒有統(tǒng)一的說法。通常所說的小戶型是指總面積低于70m2，但具廚房、衛(wèi)生間和臥房等滿足最基本生活需求的一居。本文基于廣州市的標(biāo)準(zhǔn)來定義小戶型：

2???? 小戶型的特點（1）售價相對低廉

古道云：“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地?！敝袊藢τ谕恋厮坪跤蟹N天然的情節(jié)，“有房就有家”這一精神上的向往源于內(nèi)心的渴望，也是人們在一座城市獲得認(rèn)可與安全感的重要象征。然而土地資源的緊缺又使房價攀升到了一個驚人的高度。許多中低收入的家庭很難支付起大城市的高昂房價，而小戶型住宅則因為占地面積小、房價低而成了不少中低收入家庭地優(yōu)選。

（2）?? 過渡性

我國購房人群多為青年人，這類人大多為剛參加工作、事業(yè)剛起步，不足以支付高額的金額去購置大面積的住房。這類人群一般以單身或新婚人群較多，家庭人口結(jié)構(gòu)小，在生活中不需要較大面積的房屋。同時小戶型住宅也是人們暫有安身之所，以期未來改善居住狀況的一個良好選擇。

（3）?? 麻雀雖小，五臟俱全

小戶型住宅的房型新穎，順應(yīng)居住需求，房子雖小，但是臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺等一應(yīng)俱全。雖然是小戶型住所，但時尚配套設(shè)施在小戶型小區(qū)中都能有所發(fā)現(xiàn)。從戶型和格局上看，現(xiàn)在開發(fā)的小戶型樓盤基本為“迷你”現(xiàn)代公寓，戶型結(jié)構(gòu)較為靈活，也擁有較完善的配套功能和基本的物業(yè)服務(wù)。小戶型所處地段較為優(yōu)越，交通發(fā)達。這些區(qū)域不論是地段還是交通，都讓小戶型房屋占據(jù)了“天時、地利、人和”，有助于為小戶型營造現(xiàn)代的居住氛圍。

五、廣州小戶型住宅發(fā)展趨勢

1???? 人口因素

（1）?? 人口總量方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年年末常住人口總量是1270.96萬人，到2019年年末，常住人口總量為1530.59萬人，從2010年到2019年，人口總量呈現(xiàn)波動上升的趨勢，總共增長了259.63萬人。

在未來較長的一段時間內(nèi)，廣州市的人口總量會呈增長的趨勢。人口總量意味著對住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，會刺激房地產(chǎn)的開發(fā)商增加供給量，同時，需求量的增加也會帶動廣州市住宅性房地產(chǎn)價格的上升。

（2）?? 在流動人口方面

廣州市小戶型住房市場的消費者群體主要是來穗務(wù)工人群與大學(xué)畢業(yè)生群體。根據(jù)廣州市統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州市遷入凈增人數(shù)為5.34萬人，2018年遷入凈增長量為17.93萬人，由此可見近年來凈增率不斷上升。連續(xù)多年的人口凈流入為廣州市小戶型住宅市場發(fā)展提供了需求保障;同時，作為高等教育強市，近年廣州本專科生數(shù)量均領(lǐng)先其他主要城市，每年夏季均有一大批畢業(yè)生選擇在廣州就業(yè)，也極大地推動了廣州市小戶型住宅市場的發(fā)展。

（3）?? 在人口結(jié)構(gòu)方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局發(fā)布的第六次普查結(jié)果顯示，廣州市平均每個家庭戶的人口為2.73人，與2000年的普查結(jié)果數(shù)據(jù)3.21人相比減少了0.48人。家庭規(guī)模的縮小會使得分立的家庭戶數(shù)增加，對住宅性房地產(chǎn)的需求量增加，進而帶動房價的上漲。同時，家庭規(guī)模縮小會使的住宅性房地產(chǎn)開發(fā)商在未來的建設(shè)中增加小戶型住房的數(shù)量，甚至于以小戶型為主。

2???? 經(jīng)濟因素

（1）?? 在人均可支配收入方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)可見，2010年低收入戶的年收入為15331.92元，中等收入戶的年收入為23495.24元，高收入戶為35750.14元，2018低收入戶的年收入為30630.72元，中等收入戶的年收入為60507.86元，高收入戶為89478.05年，三個層次的人均可支配收入都呈現(xiàn)上升的趨勢，表明廣州市居民的生活水平提高，購買力也在不斷增加，提高了廣州市區(qū)居民對住宅的需求。但是由于可支配收入在不斷增加，廣州市的房價也不斷在激增，對于很大部工薪階層和中低收入群體承擔(dān)著較大的壓力。房子是一種剛性需求。剛性需求的主體是工薪階層和中低收入群體，剛性購房需求的房源以小戶型為主。要增加小戶型房源的供應(yīng)數(shù)量，滿足工薪階層和中低收入群體的住房需求。保障小戶型住宅建設(shè)是黨和政府惠及民生、解決中低收入群體住房需求的一項重要舉措，對于解決中國當(dāng)代住房供需矛盾現(xiàn)狀具有十分重要的意義。從中國當(dāng)代住房現(xiàn)狀看，保障房的質(zhì)量和分配需要進行全方位、全過程的嚴(yán)格監(jiān)管，以此來保證保障房的質(zhì)量合格、功能完備，分配公平。

（2）?? 在廣州市商品住宅成交均價方面

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)可見，2010年商品住宅的成交均價為11397元 /m2，2018年商品住宅的成交均價為17178元 /m2，近年來我國房價在不斷上升，很多消費者都望而生畏。過高的房價與廣大城市居民的現(xiàn)實購買力并不相稱。對于大多數(shù)消費者而言，購房壓力是沉重的負(fù)擔(dān)。而住房是人們開展日常生活生產(chǎn)的前提與基礎(chǔ)，小戶型住宅化既降低了購房總價，減少了消費者的經(jīng)濟壓力，降低了購房門檻，也擴大了消費者的范圍，對于當(dāng)今的商品住宅發(fā)展和較快地改善居民居住條件而言，都具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實意義。

3土地因素

（1）在土地供應(yīng)量方面

土地供應(yīng)量是衡量某個地區(qū)住宅用地資源是否豐富的重要指標(biāo)。根據(jù)廣州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2014年房地產(chǎn)商開發(fā)的面積為12205074m2，投資額為1816.15萬元，2018年房地產(chǎn)商開發(fā)的面積為

8676291m2，投資額為2701.93萬元。自2014年開始廣州市土地資源不斷下降，而開發(fā)成本卻不斷上升。房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地資源面臨嚴(yán)峻的形式。土地資源稀缺等因素也導(dǎo)致了城市土地價格飆升，增加了商品住宅單位面積的成本。隨著城市化的進程不斷加快，城市建設(shè)用地也需不斷增加，導(dǎo)致土地發(fā)展和資源條件相應(yīng)的緊湊。在人多地少的現(xiàn)實條件中，我們應(yīng)該找到一條在有限的城市空間內(nèi)為不斷增加的人口提供居住空間的道路。我認(rèn)為小戶型住宅的發(fā)展就是其中一條重要的道路。[4]

六、廣州小戶型住宅用戶群分析

據(jù)調(diào)查問卷顯示，在參加調(diào)研的423人中，有156（占36.9%）所居住的住宅面積在70m2以下。根據(jù)職業(yè)群體分析，小戶型住宅用戶職業(yè)多為普通白領(lǐng)上班族。根據(jù)受教育程度分析，小戶型住宅的用戶，大專及以上學(xué)歷占的比率較大。從家庭結(jié)構(gòu)分析，他們一般都是單身或夫妻同住，家庭結(jié)構(gòu)小。同時他們對生活交通便利程度非常重視，對生活質(zhì)量要求高，年齡多為23-40歲。

七、廣州小戶型住宅用戶居住感受分析

由于小戶型住宅的用戶大多數(shù)都是事業(yè)族消費者，普遍年齡較輕，因此對臥室和客廳的要求較高，衛(wèi)生間和廚房餐廳的重要性最低，對于戶型內(nèi)部部分不滿足最基本的使用要求即可。他們對于住宅外觀建筑一般傾向于簡約風(fēng)格。由于小戶型用戶都是初次置業(yè)消費者，加上廣州地鐵交通十分便利，他們對小區(qū)內(nèi)的停車位關(guān)注低。相對而言，他們對于小戶型附近交通便利的要求非常高，因為他們出行一般以公共交通為主，加之其對住宅價格的敏感度較高，因而對區(qū)域的要求不高。一般地，他們希望在較短的距離內(nèi)能夠集中采購絕大部分生活用品，因此周邊的大型超市和中高檔大型購物中心是非常重要的。

八、廣州小戶型住宅發(fā)展建議

1???? 完善戶型結(jié)構(gòu)

由于設(shè)計理想的據(jù)限制，小戶型住宅在采光、管道上有一定的缺陷。根據(jù)實際對戶型共計配比進行科學(xué)優(yōu)化，使得戶型的配比越來越區(qū)域科學(xué)化、合理化。小戶型住宅面積雖然比較小，但是在設(shè)計過程中要保證住宅的基本功能的完整，包括廚房、衛(wèi)生間、臥室和客廳，一定要確保小戶型住宅的居住舒適度。

2???? 加強軟件設(shè)施的建議

在進一步搞好房屋結(jié)構(gòu)、裝修配置等硬件設(shè)施建設(shè)的同時，還應(yīng)注意軟件設(shè)施的建設(shè)，尤其是在小戶型社區(qū)相關(guān)配套服務(wù)方面要引起足重視。小戶型消費群體普遍受教育程度高，對生活品質(zhì)要求高，除了一個滿意的居住空間，他們更多地關(guān)注居住社區(qū)的環(huán)境及相關(guān)的配套設(shè)施，例于相配套的商業(yè)、服務(wù)、交通等設(shè)施，兩者密不可分。[5]

九、結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展人民生活的提高，小戶型住宅配套齊全、成本低廉、過渡性強等特點深受現(xiàn)代年輕人群的追捧。家庭結(jié)構(gòu)、年齡、受教育程度以及收入對小戶型住宅都有顯著的影響，隨著我國城市化進程加快，應(yīng)該增加小戶型住宅的供應(yīng)量，提高土地的利用率。小戶型住宅在未來很長一段時間在城市住宅中將扮演非常重要的角色。

參考文獻：

[1]?? 李懷：“轉(zhuǎn)型期中國城市社會分層與流動的新趨勢”《.廣東社會科學(xué)》，2020年第4 期

[2]?? 徐凱.房地產(chǎn)市場小戶型住宅研究--以北京市房地產(chǎn)小戶型住宅為例[D].