商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營(yíng)管理分析

朱曉燕

摘? ? 要：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，是推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)因素，是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的因素之一。文章以商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資與運(yùn)營(yíng)管理為研究對(duì)象，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)進(jìn)行闡述，對(duì)如何實(shí)現(xiàn)管理運(yùn)行進(jìn)行分析，希望對(duì)相關(guān)人士提供幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn);項(xiàng)目融資;運(yùn)營(yíng)管理;分析

1? 引言

房地產(chǎn)融資是社會(huì)融資系統(tǒng)的重要組成部分，是投資者為保證項(xiàng)目投資活動(dòng)順利開展而進(jìn)行的融資活動(dòng)。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中，融資這一環(huán)節(jié)非常重要，保證商業(yè)項(xiàng)目順利開展，提升項(xiàng)目管理水平。本文就商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目中的融資與運(yùn)行管理進(jìn)行分析。

2? 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資特點(diǎn)

自從我國加入世貿(mào)后，商業(yè)房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展，逐漸成為我國主要經(jīng)濟(jì)支柱之一。與其他行業(yè)的融資不同，房地產(chǎn)開發(fā)投入需要大量的資金、規(guī)模大、資金回收時(shí)間長(zhǎng)，由于其特殊融資要求，增加融資難度。商業(yè)房地產(chǎn)類型比較豐富，包含購物中心、商業(yè)區(qū)等等，該類型房產(chǎn)一般需要三年左右的時(shí)間，才能看到收益，在此過程中需要投入大量的資金，以此保證運(yùn)行管理。在商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)行中，資金問題是管理者比較關(guān)注的重點(diǎn)[1]。若想在房地產(chǎn)市場(chǎng)取得好的成績(jī)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)不僅要具備專業(yè)技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要有大量的資金支持。在我國很多開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題，無法參與到商業(yè)房地產(chǎn)投資中。

高風(fēng)險(xiǎn)、高收益是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資最大特點(diǎn)，租金是商業(yè)房地產(chǎn)收入的主要方式，其中商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值是影響租金的關(guān)鍵因素。就目前情況來講，我國商業(yè)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力越來越大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上也存在很多不確定性，在商業(yè)房地產(chǎn)周邊的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、交通等因素的影響下，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生巨大的影響。在實(shí)際融資管理中，應(yīng)注重運(yùn)行管理，提升經(jīng)營(yíng)效果，保證資金投入的同時(shí)，提升管理運(yùn)行效果。

3? 項(xiàng)目融資相關(guān)內(nèi)容

3.1? 項(xiàng)目融資定義

項(xiàng)目融資是一種新興的融資手段，以項(xiàng)目為主的資金籌措方式，通過項(xiàng)目運(yùn)行收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式，類型豐富，適用于各個(gè)行業(yè)與領(lǐng)域。上個(gè)世紀(jì)九十年代開始，項(xiàng)目融資逐漸被應(yīng)用，一直延續(xù)使用至今。隨著時(shí)代發(fā)展進(jìn)步，融資方式也逐漸發(fā)生很大的變化。傳統(tǒng)融資方式主要是利用企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資，對(duì)于外部資金的擁有者來講，公司是資產(chǎn)負(fù)債的載體，通過對(duì)企業(yè)自身的利潤(rùn)、流動(dòng)資金的分析，確定其是否投資或者放貸，忽略對(duì)項(xiàng)目的考察。而現(xiàn)代融資方式與傳統(tǒng)融資方式不同，項(xiàng)目是主要的投資對(duì)象，融資方式也逐漸豐富，包括基金組織、銀行承兌、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款、對(duì)沖資金、貸款擔(dān)保。商業(yè)房地產(chǎn)投資的過程中，需要對(duì)不同融資方式進(jìn)行分析，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇適合方式進(jìn)行融資管理，以此提升自身管理水平。

3.2? 項(xiàng)目融資特點(diǎn)

項(xiàng)目融資，需要第三方的參與，包含項(xiàng)目發(fā)起方、資金提供方、項(xiàng)目公司。項(xiàng)目發(fā)起方會(huì)以固定的身份參與項(xiàng)目融資活動(dòng)，資金提供方則是根據(jù)項(xiàng)目發(fā)起方提供的信息，確定投入資金，這一方非常重要，是保證項(xiàng)目公司順利運(yùn)行發(fā)展的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目公司發(fā)展的動(dòng)力。項(xiàng)目融資主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，無迫索權(quán)及有限迫索權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、項(xiàng)目導(dǎo)向，飛公司負(fù)債型融資。第二，融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多種不同形式的貸款信用支持結(jié)構(gòu)。第三，融資成本相對(duì)較高。在實(shí)際工作中，需要利用稅務(wù)政策的優(yōu)勢(shì)，降低融資成本，以此保證項(xiàng)目工作順利開展，避免因?yàn)橘Y金問題而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行發(fā)展。在商業(yè)房地產(chǎn)融資中，需要對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分擔(dān)，對(duì)項(xiàng)目融資內(nèi)容進(jìn)行全面、系統(tǒng)的計(jì)劃，提升資金的利用率，避免因?yàn)槿谫Y風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整體的運(yùn)行發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

4? 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資

就目前來講，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要來源是開放商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資金積累及外源融資方式。對(duì)于項(xiàng)目公司來講，融資方式單一，無法保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，時(shí)間跨度較大。當(dāng)前商地產(chǎn)項(xiàng)目公司發(fā)展中，若想提升經(jīng)營(yíng)管理模式，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的融資方式，增加新的融資手段，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提升企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量。通過對(duì)當(dāng)前我國商業(yè)房地產(chǎn)融資情況分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目融資仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，需要企業(yè)人員結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)新管理，以此推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資方式主要適合以下幾種項(xiàng)目：第一，以資源開發(fā)為主的項(xiàng)目，如石油、天然氣、煤礦等等。第二，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的項(xiàng)目。第三，以制造業(yè)為主的項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行方式不同，所需要的融資方式也不同。實(shí)際工作中，需要以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行融資管理，以此提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效果。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資管理中，如何提升管理質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效果，是項(xiàng)目公司發(fā)展中需要解決的困境。實(shí)際工作中，可以通過以下家中方式，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。首先，實(shí)現(xiàn)高效有限追索。有限追索在提升商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的重要媒介，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有著十分重要的作用。實(shí)際工作中，應(yīng)注意企業(yè)自身的運(yùn)行情況，對(duì)運(yùn)行中可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)流動(dòng)情況，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景，設(shè)計(jì)融資方式，以此實(shí)現(xiàn)有限追索，提升項(xiàng)目運(yùn)行管理水平。其次，加強(qiáng)項(xiàng)目分散管理，避免運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)過大影響項(xiàng)目的實(shí)施。商業(yè)房地產(chǎn)融資管理最大的好處就是將企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)降低，增加承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象，每個(gè)參與項(xiàng)目運(yùn)行的部門，都會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，保證該工作的順利運(yùn)行。實(shí)際工作中，可以根據(jù)各方綜合實(shí)力、項(xiàng)目中的收益情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)劃分，以此保證各個(gè)投資方的權(quán)益。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理，避免對(duì)企業(yè)整體工作效果產(chǎn)生不必要的影響。再次，注重項(xiàng)目稅務(wù)管理。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，日常運(yùn)行管理中，會(huì)涉及一些稅務(wù)問題。通過對(duì)項(xiàng)目的稅務(wù)管理，可以降低運(yùn)行成本與融資成本，減輕項(xiàng)目運(yùn)行的壓力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)國家稅務(wù)政策的研究，利用稅務(wù)政策優(yōu)勢(shì)，降低企業(yè)繳稅金額，提高運(yùn)行管理效率[2]。合并納稅是一種非常有效的稅務(wù)管理方式，能夠?qū)⑺羞\(yùn)行工作都整合在一起，以統(tǒng)一的方式進(jìn)行稅務(wù)管理，以此獲得更多的利潤(rùn)與經(jīng)濟(jì)效益。再次，立足市場(chǎng)發(fā)展，確定融資方式。市場(chǎng)的發(fā)展情況，會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資產(chǎn)生直接的影響。因此在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行管理中，需要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行綜合、全面的分析，了解當(dāng)前人們對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展要求，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行完善與創(chuàng)新，以此提升融資方法，提高運(yùn)行管理質(zhì)量。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)劃分時(shí)，也應(yīng)將未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目運(yùn)行中面對(duì)的問題告知債權(quán)人，以此保證其權(quán)益。最后，制定融資戰(zhàn)略。資金是項(xiàng)目運(yùn)行發(fā)展的核心，在豐富資金的支持下，項(xiàng)目才能夠順利運(yùn)行，展示其應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。融資過程中，可以制定短期融資戰(zhàn)略和長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略，根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整融資方式，保證項(xiàng)目的順利開展。這一環(huán)節(jié)非常重要，需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎考慮，對(duì)投資方、債權(quán)人等等的利益與權(quán)益進(jìn)行分析，以此保證融資順利，為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行提供更多的資金支撐，提升自身的運(yùn)行質(zhì)量與管理水平。

5? 結(jié)語

總而言之，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中，加強(qiáng)對(duì)融資管理的重視，借此提升企業(yè)的資金管理與應(yīng)用能力，提升項(xiàng)目企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更多的價(jià)值。通過對(duì)項(xiàng)目融資的分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行完善，提升項(xiàng)目公司的融資能力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為項(xiàng)目發(fā)展打下堅(jiān)固的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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