不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用探討

彭榮桂

摘 ? ?要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，在經(jīng)濟(jì)浪潮的推動下，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)作為一個歷史悠久的行業(yè)，也越來越受歡迎。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺后，人們更加關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，不動產(chǎn)登記中一項(xiàng)非常重要的工作就是房地產(chǎn)測繪，它便于不動產(chǎn)登記，因此房地產(chǎn)測繪具有很高的研究價值。然而，隨著社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)測繪的要求越來越嚴(yán)格。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;房產(chǎn)測繪;應(yīng)用

1 ?引言

由于社會和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，僅僅依靠行業(yè)內(nèi)部的相互制約來穩(wěn)定行業(yè)是不夠的，因此，有必要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行法律管理，使其在法律范圍內(nèi)穩(wěn)定發(fā)展，不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要措施。不動產(chǎn)登記是一種物權(quán)制度，主要是指權(quán)利人或利害關(guān)系人申請登記，國家專職部門在不動產(chǎn)登記簿上記載不動產(chǎn)的物權(quán)和變動的過程。然而，如何充分發(fā)揮房產(chǎn)測繪工作的作用，給社會帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)成為房產(chǎn)測繪人員日益關(guān)注的問題。

2 ?房產(chǎn)測繪與不動產(chǎn)登記簡介

2.1 ?房產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)測繪是評估房地產(chǎn)本身狀況的專業(yè)測繪方法，是一項(xiàng)非常基礎(chǔ)的測繪工作，房地產(chǎn)的用途、擁有房地產(chǎn)的數(shù)量和房地產(chǎn)的自然狀態(tài)是房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的屬性映射，它可以分為兩種類型，即屬性基礎(chǔ)和項(xiàng)目映射，房地產(chǎn)測繪與傳統(tǒng)測繪有一些區(qū)別，主要表現(xiàn)在：（1）測繪對象復(fù)雜。房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容很多，涉及的信息也更多，主要是測繪房屋的數(shù)量、用途、位置和自然狀態(tài)。（2）大比例尺測繪，測繪比例為1：250，建筑面積、地址和竣工年份應(yīng)在圖紙上詳細(xì)標(biāo)明。（3）要求高精度。房產(chǎn)關(guān)系是多重聯(lián)系的紐帶，房產(chǎn)測繪應(yīng)使用精密儀器測量建筑面積，而不能直接在地圖上測量。（4）測量結(jié)果具有法律意義。房地產(chǎn)登記后，計(jì)量結(jié)果將具有法律效力，為今后解決糾紛提供法律依據(jù)。

2.2 ?不動產(chǎn)登記

國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。產(chǎn)權(quán)登記是指，無論誰擁有產(chǎn)權(quán)，都必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房地產(chǎn)登記由其管轄范圍內(nèi)的機(jī)構(gòu)管理，國家強(qiáng)制建設(shè)是確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的必要程序。

3 ?不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

（1）平面控制測量。它是房地產(chǎn)計(jì)量的首要和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要工作是測量房地產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)的信息。平面結(jié)構(gòu)分為房屋的形狀、地理位置、周圍環(huán)境和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，在測量過程中應(yīng)保持準(zhǔn)確和精確。

（2）測量房產(chǎn)要素。其主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)的整體內(nèi)容和附屬內(nèi)容，比如周圍的河流湖泊，房地產(chǎn)的土地信息等等，房屋產(chǎn)權(quán)登記是基于對房屋土地和房地產(chǎn)要素的調(diào)查。因此，在調(diào)查期間，不要隨意更改屬性元素信息。

（3）調(diào)查房產(chǎn)信息。主要包括房地產(chǎn)信息和房屋土地信息，房地產(chǎn)調(diào)查中不應(yīng)重復(fù)房地產(chǎn)的地理名稱、所有權(quán)和行政管理信息。

（4）房屋結(jié)構(gòu)測量。可以參考產(chǎn)權(quán)邊界示意圖，包括房屋結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)朝向、結(jié)構(gòu)具體樓層和產(chǎn)權(quán)類型。

（5）對比測繪信息。房地產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)行業(yè)提供了便利，因此有可能對房地產(chǎn)的相關(guān)要素進(jìn)行比較分析，包括比較的全部和部分內(nèi)容。結(jié)合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)測繪信息的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)收據(jù)的要求，科學(xué)有效地組織房地產(chǎn)測繪信息，為房地產(chǎn)信息的展示提供幫助。

4 ?房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用

我國的不動產(chǎn)登記還不完善，正處于改革時期。隨著時代的發(fā)展，對不動產(chǎn)登記有了更高的要求，目前，不動產(chǎn)登記已建立了一個統(tǒng)一的系統(tǒng)并在不斷完善，通過該系統(tǒng)可以對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)、集體產(chǎn)業(yè)、林場等所有不動產(chǎn)進(jìn)行整體管理，實(shí)現(xiàn)信息的全面統(tǒng)一和已登記不動產(chǎn)信息的全方位整合，在所有地區(qū)和部門中實(shí)現(xiàn)信息高速共享。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)登記已經(jīng)不能按照原來的非系統(tǒng)記錄模式發(fā)展。為了適應(yīng)房地產(chǎn)改革的實(shí)際需要和機(jī)械化、自動化的現(xiàn)代科技水平，房地產(chǎn)測繪技術(shù)和方法必須創(chuàng)新?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)已經(jīng)融入到房地產(chǎn)測繪的一小部分，如全球定位系統(tǒng)、數(shù)字模型等。實(shí)現(xiàn)了信息的共享和流通，甚至能夠快速閱讀，這是根本無法實(shí)現(xiàn)的。

正是由于這些技術(shù)的應(yīng)用，房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)精度得到了迅速提高，房地產(chǎn)測繪的應(yīng)用范圍也逐漸擴(kuò)大。在當(dāng)前乃至未來的不動產(chǎn)登記中，它將扮演幾個重要的作用。

（1）保障依據(jù)。房地產(chǎn)測繪需要一定的專業(yè)知識，足夠的準(zhǔn)確性和詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考，以及足夠的權(quán)威性。在房地產(chǎn)糾紛中，房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)將發(fā)揮決定性作用，為業(yè)主提供重要保障，同時，這些數(shù)據(jù)也是房地產(chǎn)業(yè)主不動產(chǎn)登記和保護(hù)這些人利益的證明依據(jù)。

（2）專業(yè)科學(xué)性。中國房地產(chǎn)測繪是由專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)人員和專業(yè)精密儀器進(jìn)行的測繪，因此，測繪的專業(yè)性和權(quán)威性是毋庸置疑的。在中國的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一個專業(yè)的方案會節(jié)省很多時間，避免很多彎路。而在今天的信息網(wǎng)絡(luò)中，科學(xué)的指導(dǎo)可以極大地促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

（3）詳細(xì)準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)測繪的功能不僅是在不動產(chǎn)登記時使用登記信息，而且在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中發(fā)揮重要作用，一個地區(qū)的房地產(chǎn)測繪能夠反映該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的各種發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中發(fā)揮著重要作用。通過房地產(chǎn)測繪，城市住宅的居住條件、開發(fā)商的規(guī)劃理念、建筑意圖等都得到了清晰的呈現(xiàn)。居民的購買意愿和房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)決策有很強(qiáng)的參考性，因此房地產(chǎn)測繪必須有足夠的準(zhǔn)確性。

5 ?房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

（1）房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記提供必須資料。在不動產(chǎn)登記過程中，相關(guān)人員必須提供的基本信息包括：真實(shí)、完整的房地產(chǎn)調(diào)查信息，確保所提供信息的合法性和唯一性。事實(shí)上，房地產(chǎn)測量工作可以對上述信息進(jìn)行精細(xì)測量，并制作成圖表提供給不動產(chǎn)登記管理人員，并在圖表中明確標(biāo)明房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、位置、用途、類型等具體信息，以便不動產(chǎn)登記人員更直觀地了解房地產(chǎn)信息，并將其作為直接數(shù)據(jù)使用。

（2）房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記中產(chǎn)權(quán)證書面積提供依據(jù)。房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容為不動產(chǎn)登記提供基礎(chǔ)信息，也為房地產(chǎn)權(quán)屬交易、拆遷過程和房地產(chǎn)銷售等相關(guān)人員提供數(shù)據(jù)。嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)交易中起著重要的作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)測繪數(shù)據(jù)中顯示的相關(guān)信息的數(shù)量影響著產(chǎn)權(quán)交易者的相關(guān)利益。因此，詳細(xì)、完整的房產(chǎn)測繪資料受到了登記人員的歡迎，也為業(yè)主提供了相應(yīng)的保護(hù)和可靠的經(jīng)濟(jì)效益依據(jù)。

（3）房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記提供基礎(chǔ)資料。不動產(chǎn)登記實(shí)施后，一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，如土地信息、房地產(chǎn)信息等，都被完全登記。房地產(chǎn)測繪為平臺的運(yùn)行提供真實(shí)、完整的房地產(chǎn)信息，為不動產(chǎn)平臺的建立提供基礎(chǔ)信息，促進(jìn)平臺的發(fā)展和進(jìn)步，提高使用效率，促進(jìn)我國整個不動產(chǎn)登記相關(guān)行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步。滿足消費(fèi)者整體了解不動產(chǎn)信息的需求，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

6 ?結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)測繪工作與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)在不動產(chǎn)行業(yè)中具有很高的商業(yè)價值，因此，房地產(chǎn)測繪工作在不動產(chǎn)工作中一直受到重視，為不動產(chǎn)登記工作做出了巨大貢獻(xiàn)。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，信息化的準(zhǔn)確性需要不斷提高，以提供更多的數(shù)據(jù)信息支持。房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用，拓展了行業(yè)的發(fā)展空間和領(lǐng)域。為了適應(yīng)不動產(chǎn)系統(tǒng)的發(fā)展，便于政府準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)信息，穩(wěn)步開展不動產(chǎn)登記工作，有必要不斷完善房地產(chǎn)計(jì)量工作。另外，我們可以利用大數(shù)據(jù)管理搭建一個平臺，整合房地產(chǎn)信息資源，提高工作質(zhì)量，避免房地產(chǎn)糾紛。

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