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    農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算研究

    2020-11-06 06:24張宏敏李會(huì)杰岳朝興李艷
    關(guān)鍵詞:魯山縣宅基地

    張宏敏 李會(huì)杰 岳朝興 李艷

    摘 要:隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展和非農(nóng)就業(yè)人口的增多,越來(lái)越多的農(nóng)村宅基地遭到閑置,造成土地資源浪費(fèi),實(shí)施宅基地退出機(jī)制正成為解決這一問(wèn)題的重要改革方向,而合理的退出補(bǔ)償是宅基地退出機(jī)制的重要內(nèi)容。本文在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上,采用收益還原法和成本逼近法對(duì)河南省平頂山市魯山縣瓦屋鎮(zhèn)李老莊村的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了測(cè)算。結(jié)果表明,500元/平方米可作為該地區(qū)宅基地退出補(bǔ)償?shù)膮⒖紭?biāo)準(zhǔn)。在宅基地退出中,除了合理的補(bǔ)償外,政府還應(yīng)考慮農(nóng)戶在宅基地退出后的社會(huì)保障問(wèn)題,這樣更有利于推動(dòng)農(nóng)村宅基地的順利退出。

    關(guān)鍵詞:宅基地;退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);魯山縣;收益還原法;成本逼近法

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,特別是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的不斷提高,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口越來(lái)越多,許多地區(qū)出現(xiàn)“空心村”,農(nóng)村宅基地遭到閑置,造成土地資源浪費(fèi)?;诖耍瑸檫M(jìn)一步實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,推動(dòng)新時(shí)代我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展,盤(pán)活農(nóng)村閑置土地資源,促進(jìn)土地集約節(jié)約利用,保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益等,國(guó)家正積極探索推進(jìn)農(nóng)村閑置宅基地退出機(jī)制。從國(guó)家的試點(diǎn)和各地區(qū)的宅基地退出實(shí)踐看,合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是農(nóng)村宅基地退出主要影響因素之一。因此,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算研究,對(duì)進(jìn)一步完善和落實(shí)農(nóng)村宅基地退出機(jī)制,進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和鄉(xiāng)村地區(qū)更好發(fā)展意義重大。

    目前,我國(guó)的宅基地自愿有償退出機(jī)制還處于試點(diǎn)和探索階段,在全國(guó)層面上并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),這也導(dǎo)致各地在推動(dòng)宅基地退出的實(shí)踐中,出現(xiàn)了較多問(wèn)題,不夠順利。而在理論研究上,國(guó)內(nèi)很多學(xué)者就如何測(cè)算和制定合理的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大量探討。其中,在宏觀補(bǔ)償機(jī)制上,邢姝媛采用實(shí)際調(diào)研與問(wèn)卷調(diào)查相結(jié)合的方法,對(duì)陜西省農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制的建立進(jìn)行了研究;呂軍書(shū)和張譽(yù)戈以供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的視角,對(duì)農(nóng)戶宅基地有償退出的實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行了研究;汪莉和尤佳則將土地整治與宅基地的退出相結(jié)合,研究了土地整治中宅基地的退出激勵(lì)機(jī)制。這些研究為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定提供了很好的思路,但在實(shí)踐操作中,宅基地退出補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)還需進(jìn)一步測(cè)算和細(xì)化。在具體的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算上,胡銀根等人運(yùn)用綜合分析法、模型測(cè)算法、實(shí)證分析法等,測(cè)算出商丘偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權(quán)價(jià)值的情況下為317.597元/平方米;張勇從農(nóng)民的宅基地使用權(quán)價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)維度,建立了宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算模型;毛燕玲等人探討了基于改進(jìn)區(qū)間Shapley值的農(nóng)村宅基地退出收益分配方法;王兆林等人基于比較收益的視角,對(duì)重慶市農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民的收益保護(hù)進(jìn)行了研究;徐四桂等人基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)分配論和補(bǔ)償原理建立了宅基地價(jià)值生產(chǎn)函數(shù),并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用比較研究法、模型分析法通過(guò)計(jì)算各生產(chǎn)要素的邊際貢獻(xiàn)率確定了各相關(guān)權(quán)利主體的退出補(bǔ)償范圍;宋佳諾通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷和運(yùn)用功能分析法,對(duì)天津薊縣農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了測(cè)算;張燚從宅基地的功能價(jià)值出發(fā),測(cè)算農(nóng)民因退出宅基地后各項(xiàng)權(quán)益的損失,作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù);陳麗娜從宅基地資源價(jià)值、住房保障價(jià)值和資產(chǎn)增值收益價(jià)值三個(gè)方面構(gòu)建了宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模型;鄧薇從土地發(fā)展權(quán)角度對(duì)易地扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行了測(cè)算;郭元元運(yùn)用Tobit模型,從農(nóng)戶期望受償價(jià)格角度,對(duì)扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了研究。整體上,當(dāng)前有關(guān)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體測(cè)算方法研究中,因普遍認(rèn)為農(nóng)村宅基地作為一種特殊的集體建設(shè)用地,與國(guó)有建設(shè)用地有很大差異,這導(dǎo)致采用比較成熟的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估方法來(lái)測(cè)算農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格的研究較少,較多的是從宅基地的價(jià)值構(gòu)成、發(fā)展權(quán)視角、農(nóng)戶的期望值等角度出發(fā),采用問(wèn)卷調(diào)查或各種數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行測(cè)算。但最新的研究表明,宅基地價(jià)格影響因素與城市地價(jià)主要影響因素基本相符,差異主要體現(xiàn)在影響因素的權(quán)重順序。因此,本文嘗試采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的收益還原法、成本逼近法,對(duì)河南省魯山縣瓦屋鎮(zhèn)李老莊村的宅基地退出補(bǔ)償合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算,為我國(guó)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定提供新的參考和依據(jù)。

    一、宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算思路與方法

    在我國(guó)現(xiàn)行法律框架和宅基地“三權(quán)分置”改革背景下,農(nóng)村宅基地的退出,其本質(zhì)是宅基地使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)讓或退出。宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算,可等同于宅基地永久性使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估。

    農(nóng)村宅基地使用權(quán)退出后,不論轉(zhuǎn)讓他人用于居住或經(jīng)營(yíng),或由村集體統(tǒng)一收回進(jìn)行開(kāi)發(fā),抑或復(fù)墾后用于農(nóng)業(yè)種植,其都會(huì)產(chǎn)生一定的收益。因此,在理論上,采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的基本方法之一,收益還原法對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算是可行的,其關(guān)鍵是合理確定宅基地的年純收益。另一方面,宅基地屬于居住用地,在農(nóng)村,將耕地、荒地等非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地,需要一定的開(kāi)發(fā)成本。從這個(gè)角度看,采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的另外一種方法,成本法對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算也是可行的。正基于此,本文的基本思路是采用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓地價(jià)評(píng)估方法來(lái)測(cè)算宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格,具體的方法是收益還原法和成本法。

    二、研究區(qū)概況

    李老莊村,地處河南平頂山市魯山縣瓦屋鎮(zhèn),面積約3.75平方公里,下轄11個(gè)組(見(jiàn)圖1),共計(jì)544戶,房屋結(jié)構(gòu)主要為新型兩層平房和老式磚瓦房。其中,上河組距離附近景區(qū)較近,有較多農(nóng)戶在自家開(kāi)有農(nóng)家樂(lè),收益較為穩(wěn)定。

    三、實(shí)證分析

    (一)基于收益還原法的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

    1.收益還原法。收益還原法是將評(píng)估土地在未來(lái)每年預(yù)期的純收益,以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。其基本公式為:待估宗地價(jià)格=土地純收益/土地還原利率。假定土地年純收益保持不變,土地還原利率不變,土地使用年期無(wú)限,則其計(jì)算公式為:p=a/r(式1)

    其中,p為待估宗地價(jià)格,a為待估宗地年純收益,r為土地還原利率。

    在實(shí)際應(yīng)用中,土地的純收益往往是和地上建筑物一起產(chǎn)生的,稱之為房地純收益。在這種情況下,土地純收益的計(jì)算還需要考慮以下幾個(gè)方面:

    土地純收益(a)=房地純收益(a1)-房屋純收益(a2)(式2)

    房屋純收益(a2)=房屋現(xiàn)值(pv)×建筑物還原率(r1)(式3)

    房屋現(xiàn)值(pv)=房屋重置價(jià)(rp)×房屋成新度(n)(式4)

    2.李老莊村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格測(cè)算。根據(jù)實(shí)地調(diào)查,李老莊村的宅基地及其地上房屋,用于經(jīng)營(yíng)性的主要有開(kāi)設(shè)超市、飯店、民宿等,其附近旅游景區(qū)的淡旺季對(duì)其每月純收益有一定影響,但平均下來(lái),扣除各種費(fèi)用后,李老莊村宅基地及其地上房屋的純收益約1000元/月,合一年12000元。這些宅基地的平均面積大約200平方米,宅基地上房屋都為兩層平房,磚混結(jié)構(gòu),使用壽命約50年,殘值率約5%,8成新。在當(dāng)前的條件下,這些經(jīng)營(yíng)性房屋的新建價(jià)格約每座15萬(wàn)元,也即房屋的重置價(jià)為15萬(wàn)元/座×(1-0.05)=14.25萬(wàn)元/座。

    綜合考慮國(guó)債、大多數(shù)一般農(nóng)戶的年平均投資收益等,將建筑物還原利率取6%,土地還原利率取5%,那么根據(jù)公式3和4,李老莊村當(dāng)前每處經(jīng)營(yíng)性宅基地上的房屋純收益:

    a2=14.25萬(wàn)元×0.8×0.06=6840元/年。

    根據(jù)公式2,宅基地的土地純收益:

    a=a1-a2=12000元/年-6840元/年=5160元/年

    根據(jù)公式1,宅基地的價(jià)格:

    P=5160/0.05=103200元。

    也即,李老莊村宅基地使用權(quán)退出的補(bǔ)償價(jià)格約合516元/平方米。

    (二)基于成本逼近法的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

    成本逼近法,也是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的基礎(chǔ)方法之一,是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)。它主要包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)和利息等幾部分組成。在國(guó)有建設(shè)用地估價(jià)中,其典型基本公式為:

    土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益) ×(1±區(qū)位修正系數(shù))×年期修正系數(shù)

    在我國(guó)農(nóng)村地區(qū),村集體土地使用權(quán)的獲得,主要有國(guó)家征收和村集體自用兩種情形。村集體自用,主要為村集體公共設(shè)施用地和村民宅基地申請(qǐng)等。但不論是哪種情況,在獲得集體土地使用權(quán)時(shí),都需要對(duì)地上青苗或地上建筑物予以賠償。這一費(fèi)用,可視為村集體土地使用權(quán)的獲取成本。根據(jù)調(diào)查,近3年來(lái),李老莊村幾宗土地取得費(fèi)用情況如下(見(jiàn)表1)。

    表1 李老莊村近幾年集體土地取得成本案例情況說(shuō)明

    需要指出的是,無(wú)論是吳某的宅基地申請(qǐng),還是國(guó)家電網(wǎng)改造征地,其實(shí)際的取得面積都非常小,這導(dǎo)致其折算的單位面積土地取得成本較高,高于當(dāng)?shù)匾话愕恼鞯爻杀尽?/p>

    不同于一般的開(kāi)發(fā)性國(guó)有建設(shè)用地,集體建設(shè)用地的主要用途為自主或集體公共設(shè)施用地,其土地開(kāi)發(fā)費(fèi),主要為土地的平整、通水、通電、通路等費(fèi)用。在案例(見(jiàn)表1)中,吳某新申請(qǐng)宅基地和村委會(huì)新址的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)約為150元/平方米。

    因在實(shí)際中,宅基地和村集體公共設(shè)施用地的獲取不是以盈利為目的,且宅基地和集體公共設(shè)施用地都是免費(fèi)申請(qǐng)和無(wú)限期的,故稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等在本次測(cè)算中忽略不計(jì),年期修正系數(shù)不予考慮。

    由于宅基地的估價(jià)不同于一般意義上的國(guó)有建設(shè)用地估價(jià),可參考的相似情況較少,區(qū)位修正系數(shù)在此次估算中不予考慮。

    基于以上分析,基于成本逼近法的李老莊村宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格約為300元/平方米+150元/平方米=450元/平方米,低于成本收益法估算的補(bǔ)償價(jià)格516元/平方米。

    四、結(jié)果與討論

    采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的收益還原法與成本逼近法,對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算基本上是可行的。具體到河南省魯山縣李老莊村,其當(dāng)前的宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格在500元/平方米左右,如果按每處宅基地200平方米計(jì),則合每處宅基地的退出補(bǔ)償約10萬(wàn)元。這一結(jié)果,高于胡銀根2013年測(cè)算的商丘市偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權(quán)價(jià)值的情況下的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)317.597元/平方米,但考慮到通貨膨脹,差別不大;與張燚測(cè)算的湖北麻城龜山鎮(zhèn)鮑家墩村的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)495元/平方米接近,但高于郭元元對(duì)貴州省惠水縣、龍里縣、習(xí)水縣、松桃縣、湄潭縣、安龍縣、望謨縣、水城縣、紫云縣、黔西縣、大方縣和丹寨縣等12個(gè)縣扶貧搬遷農(nóng)戶對(duì)宅基地退出的期望受償價(jià)格315.49元/平方米,高于鄧薇測(cè)算的貴州省松桃苗族自治縣太平營(yíng)鄉(xiāng)的扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格區(qū)間的上限376.2元/平方米。考慮到貴州經(jīng)濟(jì)相對(duì)較為落后,且這兩個(gè)案例中,都是對(duì)扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償?shù)臏y(cè)算,本文測(cè)算結(jié)果相對(duì)貴州省扶貧搬遷地區(qū)偏高是合理的。

    收益還原法和成本逼近法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的基礎(chǔ)和成熟方法,其應(yīng)用較為簡(jiǎn)單方便,但農(nóng)村宅基地不同于一般意義上的國(guó)有建設(shè)用地,有其特殊性。實(shí)際上,農(nóng)村宅基地的收益不確定性較強(qiáng),且受區(qū)位因素影響顯著,合理穩(wěn)定的宅基地收益確定并不容易,如何確定一般農(nóng)村地區(qū)合理穩(wěn)定的宅基地收益,還需進(jìn)一步探索。而成本逼近法中,因農(nóng)村宅基地在村集體內(nèi)部獲得是免費(fèi)的,其獲取成本主要是對(duì)原有地上附著物的賠償,而附著物的賠償標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中也容易發(fā)生糾紛,且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和農(nóng)村居民生活水平的不斷提高,宅基地的土地開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高,這些都會(huì)影響成本逼近法的測(cè)算結(jié)果。盡管因?yàn)檎氐奶厥庑?,常用的不?dòng)產(chǎn)估價(jià)方法不能簡(jiǎn)單直接套用在宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算上。但本質(zhì)上,宅基地屬于一種不動(dòng)產(chǎn),其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估測(cè)算,其基本原則與思想,同一般的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)并無(wú)根本性的區(qū)別。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,特別是城鎮(zhèn)化水平的不斷提高,農(nóng)村宅基地退出是我國(guó)未來(lái)農(nóng)村改革的一個(gè)重要方向。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本原則與思想,不斷探索適合宅基地使用權(quán)退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法,是非常必要和有意義的。

    在實(shí)際調(diào)研中,村民除對(duì)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為關(guān)心外,其更為關(guān)心宅基地退出后的生活保障、居住保障等社會(huì)保障問(wèn)題。因此,在宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定中,政府應(yīng)注意將宅基地退出與退出農(nóng)戶的社會(huì)保障充分結(jié)合,這樣才更有利于農(nóng)村宅基地退出改革的順利開(kāi)展。

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    基金項(xiàng)目:河南省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目(項(xiàng)目編號(hào):182400410202);河南省高等學(xué)校重點(diǎn)科研項(xiàng)目(項(xiàng)目編號(hào):18B170002);平頂山市科技攻關(guān)計(jì)劃項(xiàng)目(項(xiàng)目編號(hào):2013077)

    (作者簡(jiǎn)介:張宏敏,河南城建學(xué)院教授,研究方向?yàn)檗r(nóng)業(yè)地質(zhì)、地理學(xué);李艷,河南城建學(xué)院講師,研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理;李會(huì)杰,河南城建學(xué)院講師,研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、環(huán)境地理)

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