簡析建筑施工企業(yè)適應(yīng)商品住宅全裝修發(fā)展的有效舉措

楊志堅

摘 ? ?要：推廣全裝修商品住宅是堅持綠色發(fā)展理念、貫徹上級文件精神、提升住宅居住品質(zhì)、減少資源浪費的一項重要舉措，在全國各大主要城市得到大力推行。近年來，國家在政策層面逐步發(fā)力鼓勵支持全裝修，實行全裝修的開發(fā)企業(yè)和體量也逐步增加，在從嚴調(diào)控房地產(chǎn)市場的大背景下，進一步完善全裝修政策和規(guī)范對開發(fā)企業(yè)的管理極有必要。

關(guān)鍵詞：商品住宅;全裝修;發(fā)展瓶頸

1 ?商品住宅全裝修發(fā)展現(xiàn)狀

自2006年開始實施以來，商品住宅全裝修根據(jù)不同時期的特點，大體經(jīng)歷了開發(fā)企業(yè)自主實施、調(diào)控試點實施和政策鼓勵推廣三個階段。

1.1 ?開發(fā)企業(yè)自主實施階段

2006年-2016年是開發(fā)企業(yè)自主實施的階段，這一階段主要具有以下幾個特征：一是開發(fā)主體綜合實力強。開發(fā)企業(yè)基本上是全國排名靠前大型地產(chǎn)商，具有較強的綜合實力和開發(fā)經(jīng)驗，對市場有深刻的認識和較強的把握能力，推廣的全裝修產(chǎn)品具有較強的社會認可度。二是主打或?qū)Ｗ⒂谌b修產(chǎn)品。其他開發(fā)企業(yè)主推全裝修住宅，毛胚銷售占比相對較少。三是全裝修開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管控體系較為規(guī)范。對商品住宅全裝修有專門的管理團隊和管控制度，建立了開發(fā)企業(yè)、第三方監(jiān)督（集團聘請）、客戶監(jiān)督（客戶關(guān)系部）的完整監(jiān)督體系，集采和裝修施工規(guī)范，對質(zhì)量問題維修建立了兩年的質(zhì)保團隊和集團自有物業(yè)的后續(xù)維修保障。四是政府政策層面沒有過多干預(yù)。政府對商品住宅全裝修持開放態(tài)度，沒有行政干預(yù)和政策約束，不強行要求進行裝修施工圖審查備案和施工許可，完全由開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場行情確定裝修檔次、市場價格、銷售策略，自行設(shè)計合同附件中的裝修文本和對裝修質(zhì)量進行管控，不單獨分列裝修部分價格，以總價貸款，全裝修商品住宅市場總體平穩(wěn)。

1.2 ?調(diào)控試點實施階段

2016年10月開始，按照中央統(tǒng)一部署進行“控房價、防泡沫、防風(fēng)險”的房地產(chǎn)調(diào)控。為了實現(xiàn)調(diào)控目標，必須對住宅均價和價格指數(shù)實行“雙控”。由于帶裝修房價整體偏高，必須剔除裝修價格對毛胚部分進行價格監(jiān)制才能滿足控房價的要求。2017年2月，萬科開始實行毛胚、裝修價格分列試點工作，旗下共有7個項目進行了試點，恒大、中海、珠江、金茂、碧桂園等全裝修項目仍然按總價進行網(wǎng)簽。此階段具備以下幾個特征：一是毛胚進行價格監(jiān)制但全裝修部分不進行監(jiān)管和備案。按照2016年10月項目均價、同質(zhì)可比等標準對商品住宅毛胚部分進行價格監(jiān)制，全裝修部分實行企業(yè)自主定價，同樣不強制實行全裝修施工圖審查備案和施工許可，質(zhì)安監(jiān)在裝修過程中沒有介入。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有部分開發(fā)項目辦理了裝修施工許可，質(zhì)監(jiān)部門出具“全裝修驗收工作聯(lián)系函”視為全裝修通過驗收。二是毛胚和裝修部分價格分列僅毛胚價進網(wǎng)簽。萬科試點對裝修價格由具備資質(zhì)的第三方咨詢公司核算，銷售現(xiàn)場公示全裝修及毛坯報批價格。合同簽訂毛坯與全裝修整體合同，并分別明確毛坯與全裝修的價格并附交付標準;以毛胚價進網(wǎng)簽，以總價進行貸款。三是試點項目毛胚價和裝修價保持穩(wěn)定。受調(diào)控影響，部分實行全裝修項目整體價格與調(diào)控前相比沒有明顯變化，價格相對平穩(wěn)，在調(diào)控階段沒有引發(fā)社會輿論關(guān)注。

1.3 ?政策鼓勵推廣階段

多地出臺推進新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知、配套出臺《新建商品住宅全裝修建設(shè)實施細則》和《新建商品住宅全裝修價格核算規(guī)定》，加強了多個環(huán)節(jié)的管控。一是嚴把價格關(guān)口。企業(yè)根據(jù)市場情況和產(chǎn)品定位自行確定價格，由第三方造價咨詢機構(gòu)核算，經(jīng)市住建委簽署意見后報市發(fā)改委備案才能預(yù)售;二是加強現(xiàn)場公示管理。銷售現(xiàn)場嚴格執(zhí)行明碼標價，必須配備樣板房和公示價格組成表、全裝修交付清單。三是全面加強對全裝修開發(fā)建設(shè)項目的管理。所有樓盤按照全裝修政策及實施細則要求，須辦理建設(shè)工程手續(xù)、納入質(zhì)安監(jiān)管。四是毛胚和裝修部分分列以總價網(wǎng)簽備案。合同中明確房屋總價、毛坯價和裝修價，按照房屋總價進行網(wǎng)簽備案。

2 ?現(xiàn)行住宅全裝修存在的主要問題

目前全裝修商品房市場存在以下幾個問題。一是沒有全裝修商品住宅開發(fā)經(jīng)驗的項目占據(jù)一定比例。開發(fā)企業(yè)先前本身沒有相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)內(nèi)部與裝修有關(guān)的組織架構(gòu)、基本制度不完善，專業(yè)人員缺乏，裝修材料集采渠道沒有建立，對于房屋裝修質(zhì)量難以保證。二是部分項目存在裝修“溢價”沖動。由于毛胚價格受控，部分企業(yè)寄希望于通過全裝修“溢價”達到利潤預(yù)期。比如個別傳統(tǒng)裝修房銷售企業(yè)，出現(xiàn)了高于先前裝修檔次的價位。部分購房者對裝修標準與價格定位不夠認可，認為性價比不高，質(zhì)疑第三方造價咨詢單位的評估意見。三是銷售現(xiàn)場公示不夠規(guī)范。個別樓盤未嚴格按照全裝修實施細則要求進行現(xiàn)場公示，主要材料未達到“明確到產(chǎn)品系列號”的要求。同時在裝修合同中不夠規(guī)范，對替代產(chǎn)品只提供品名不提供型號，容易遭受業(yè)主質(zhì)疑和投訴。四是樣板間大都不按交房標準供購房者體驗。部分企業(yè)為增強整體效果和用戶體驗，對樣板間進行了家具布置和額外軟裝，很多部位貼寫“非交房標準”告示，影響了購房者的直接感受，與交房后的感覺形成強烈反差而易引發(fā)質(zhì)疑。同時，由于之前對全裝修商品住房沒有強制要求進行施工圖審查備案和施工許可，質(zhì)監(jiān)部門沒有介入裝修過程的監(jiān)管，大都靠企業(yè)本著塑造自身品牌的角度加強質(zhì)量管控，裝修質(zhì)量難以保證。

3 ?施工企業(yè)適應(yīng)全裝修商品住宅的應(yīng)對舉措

一是根據(jù)市場反映決定參與度。綜合當前全裝修商品住宅市場發(fā)現(xiàn)的問題，施工企業(yè)為有效應(yīng)對全裝修商品住宅建設(shè)發(fā)展趨勢，滿足購房者的需要，總體堅持四項基本原則。一是穩(wěn)中求進。推廣全裝修盤以穩(wěn)為主，保持傳統(tǒng)全裝修企業(yè)原有的建設(shè)模式不變。毛胚、裝修價格分列總價進網(wǎng)簽。適度參與開展全裝修業(yè)務(wù)，結(jié)合市場需求自主選擇定位，項目成熟一個、推廣一個，穩(wěn)步有序參與商品住宅全裝修。

二是做好施工企業(yè)的轉(zhuǎn)型。當前，龍頭房企和龍頭裝飾企業(yè)成為了全裝修的主力軍，產(chǎn)業(yè)鏈向整合、協(xié)同、跨界方向發(fā)展，企業(yè)需轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

注重創(chuàng)新。建材整體產(chǎn)業(yè)已改變，粗獷型企業(yè)面臨史上最嚴峻的生存問題，通過設(shè)計一體化引導(dǎo)預(yù)制部品標準化生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；l(fā)展。

施工企業(yè)樹立風(fēng)險意識，積極接受行業(yè)主管部門的指導(dǎo)監(jiān)管，從企業(yè)實力、產(chǎn)品定價、檔次定位、質(zhì)量售后等方面積極跟進，盡可能減少事后的矛盾問題，有力彌補市場“無形之手”失靈造成的弊端。參與分類跟進。根據(jù)全裝修實施經(jīng)驗和社會影響分情況參與開發(fā)企業(yè)的招標，傳統(tǒng)全裝修強企繼續(xù)全力參與;全裝修經(jīng)驗豐富的企業(yè)，部分參與;有硬性要求實施全裝修的項目，有序參與。在政府把推廣全裝修作為提升樓盤開發(fā)品質(zhì)、推動開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級重要抓手的背景下，嚴抓全裝修業(yè)務(wù)品質(zhì)，不斷提高市場占有率。

事前強化對招標業(yè)務(wù)的審查。深入了解開發(fā)企業(yè)的管理體系健全度、售后服務(wù)水平、社會認可度、業(yè)主投訴率、企業(yè)信用狀況等狀況， 統(tǒng)籌評價開發(fā)企業(yè)開展全裝修業(yè)務(wù)的能力和經(jīng)驗。重點考察以下兩方面，一是有系統(tǒng)的項目建設(shè)計劃。項目必須在立項和設(shè)計階段即確定實施全裝修，進行標準化設(shè)計。在施工圖審查階段，對土建工程與裝修工程施工圖設(shè)計文件實行同步審查。一次性報建時施工許可包括土建工程和房屋裝修工程。二是有成熟的內(nèi)部管理體系;有專門針對開展全裝修業(yè)務(wù)的設(shè)計、施工、質(zhì)監(jiān)、采購、客戶關(guān)系等工作部門，專業(yè)人員配備充足且有相關(guān)的項目工作經(jīng)驗，相關(guān)內(nèi)控制度、操作規(guī)程、質(zhì)監(jiān)制度詳細完備，在施工管理和集中采購方面具有一定的優(yōu)勢。三是有全面的第三方監(jiān)督體系。專門配有經(jīng)驗豐富、技術(shù)可靠的全裝修監(jiān)理，對全裝修整個過程進行監(jiān)督管理。必要時聘請專業(yè)的第三方公司進行“飛行檢查”和綜合評估，對公司運行情況、客戶反映情況等全面調(diào)查評分。內(nèi)部的客戶關(guān)系部門制定業(yè)主監(jiān)督計劃，定期組織業(yè)主參與建設(shè)過程監(jiān)督，驗收時提前介入和參與驗收，交房時陪同業(yè)主驗房，及時解決業(yè)主訴求。四是有專業(yè)的售后維保團隊。房屋質(zhì)保期內(nèi)，施工單位必須配備專業(yè)人員負責(zé)質(zhì)量維護，物業(yè)管理企業(yè)同時介入并做好跟蹤記錄。兩年質(zhì)保期后，由物業(yè)管理企業(yè)開展有償維修服務(wù)，保障了售后服務(wù)的長期性。

注重對建設(shè)全裝修商品住宅過程的質(zhì)量管理。裝修質(zhì)量問題是業(yè)主最為關(guān)注的問題。落實施工企業(yè)主體責(zé)任。一是加強精細化管理，細化裝飾裝修工程造價?，F(xiàn)有的全裝修定價體系一般由開發(fā)企業(yè)自主定價、第三方價格咨詢機構(gòu)核定、行政主管部門備案。適應(yīng)適度裝修和性價對等的原則，全裝修分為基本型、舒適型和豪華型三種檔次，相應(yīng)具備指導(dǎo)性價格定位、參考配置和建設(shè)比例，通過價格集體會商的形式把控。在精裝修過程中需強化項目現(xiàn)場公示管理?，F(xiàn)場公示整個項目不同裝修檔次的樓棟房型、配建比例和建設(shè)計劃。針對各裝修檔次分別制作實體展示樣板房，作為銷售展示和房屋交付的參照標準。實體展示樣板房應(yīng)真實反映交付的全裝修住宅的裝修標準和施工質(zhì)量，排除了人為摻雜軟裝、色彩和家具布置的可能，呈現(xiàn)給客戶的是真實的購房體驗。全裝修住宅的相關(guān)建設(shè)信息，包括實施全裝修住宅建設(shè)的樓棟、戶型，裝修設(shè)計、建筑施工和裝修單位，菜單式裝修相關(guān)信息及效果圖，主要裝修材料、部品設(shè)備的品牌、型號和備選品牌、型號及其質(zhì)量和環(huán)保證明，工程質(zhì)量保修范圍和保修期限，相關(guān)內(nèi)容與合同保持高度一致，并且需要在銷售場所的顯著位置公示?；诖耍髽I(yè)需進行精細化管理以適應(yīng)項目建設(shè)公開化的需要。

施工企業(yè)強化全裝修施工質(zhì)量監(jiān)管。樣板間完成后，由建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計、總承包施工及裝修分包單位相關(guān)人員進行驗收，符合要求后方可進行大面裝修施工，質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對樣板間驗收情況進行監(jiān)督抽查。在全面開展裝修施工環(huán)節(jié)，質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)重點對隱蔽工程、常見質(zhì)量通病問題開展不定期的監(jiān)督抽查，及時督促整改和防范。全裝修住宅工程裝修完工后，建設(shè)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位開展環(huán)境監(jiān)測，監(jiān)測報告作為驗收重要內(nèi)容。質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶驗收情況進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題終止驗收并責(zé)令改正，符合要求后重新組織竣工驗收。

全面加強與各方責(zé)任主體的溝通合作。一是加強與全裝修開發(fā)企業(yè)的交流合作。不斷提升自身全裝修的開發(fā)經(jīng)驗和產(chǎn)品質(zhì)量。二是積極參與購買全裝修住宅工程質(zhì)量保險。將保險作為彌補質(zhì)量缺陷的有力補充，以保險化解質(zhì)量風(fēng)險，緩解購房者焦慮，為產(chǎn)品質(zhì)量糾紛提供新的解決渠道。三是積極參與行業(yè)主管部門的信用評價。負責(zé)裝修業(yè)務(wù)的建筑施工企業(yè)按照建筑行業(yè)誠信評價管理辦法進行事后監(jiān)管。

注重人才的培養(yǎng)。人才將成為最核心的競爭力，從管理、設(shè)計、工人等人才儲備情況將會制約行業(yè)發(fā)展的重要指標，擁有人才便擁有未來。

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