房地產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計的管理分析

劉飛

【摘要】社會經(jīng)濟的快速發(fā)展加快了城市化的步伐，也帶動了房地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展。隨著人們對生活質(zhì)量和環(huán)境要求的逐步提高，房地產(chǎn)項目的裝修越來越普遍，對住宅裝修的有效設(shè)計管理也在實踐中發(fā)揮著重要作用，由于它關(guān)系到房屋的整體質(zhì)量，因此，本文簡要分析了住宅精裝修工程的特點和存在的問題，并對住宅精裝修設(shè)計管理進行了探討，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);住宅;精裝修設(shè)計;管理;分析

與傳統(tǒng)的住宅裝修相比，精裝修有更多的階段和環(huán)節(jié)，設(shè)計管理的重要性也凸顯出來，這是因為精裝修具有建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、采暖通風、電氣、室內(nèi)裝修、智能化等多個專業(yè)。只有采取全面的監(jiān)控措施和手段，才能使住宅精裝修工程更加完善，為居民提供良好的居住體驗。因此，對于住宅的精裝修不僅要在設(shè)計階段下功夫，還應(yīng)加強準備、設(shè)計審查、監(jiān)督、施工裝潢及后續(xù)竣工的管理。

1、精裝修設(shè)計管理各階段工作重點

1.1設(shè)計前的準備階段

（1）優(yōu)秀設(shè)計院專業(yè)設(shè)計團隊的信息可以通過多種方法獲取。如有必要，專業(yè)設(shè)計團隊和設(shè)計院的資料應(yīng)當立即歸檔，資料必須盡可能詳細，包括但不僅僅在于設(shè)計周期、設(shè)計理念、良好風格、成功案例等方面。（2）根據(jù)項目定位和項目特點，選擇合適的設(shè)計院或設(shè)計團隊，雖然在設(shè)計團隊的選擇上，知名設(shè)計團隊的創(chuàng)新水平和設(shè)計水平都很高，但規(guī)劃時間和經(jīng)濟成本較高，要根據(jù)項目自身特點合理選擇。該過程的設(shè)計管理必須具有較高的研究水平和洞察力，能夠選擇出滿足自己項目設(shè)計需求的團隊。（3）從不同角度了解設(shè)計團隊的合作程度和優(yōu)秀案例。由于設(shè)計項目太多，一個設(shè)計團隊無法投入到所有設(shè)計項目中。在設(shè)計過程中，設(shè)計團隊經(jīng)常遇到核心設(shè)計師無法做到的情況，此時需要其余設(shè)計人員及時結(jié)合項目給予相應(yīng)的幫助，在明確設(shè)計團隊和設(shè)計人員時，需要深入了解設(shè)計團隊及其核心設(shè)計人員的成功案例和進度。在異地選擇設(shè)計院時，要考慮服務(wù)合作的主題性等因素，確保設(shè)計項目能及時完成，保質(zhì)保量。

1.2精裝修設(shè)計的管控及審定階段

（1）對施工進度進行適當?shù)谋O(jiān)控。如果是項目是住宅的裝修，必須在土建施工時予以明確和監(jiān)控，為了使土建工程達到精裝修的要求，防止土建工程的大變化，一般要確保裝修圖紙的設(shè)計進度與總體規(guī)劃及施工圖紙保持步調(diào)一致，不產(chǎn)生大的出入。（2）明確標準。市場調(diào)研必須根據(jù)裝修的流行趨勢，確定銷售目標、裝修水平和相應(yīng)的標準，才能滿足業(yè)主對于住宅裝修的需求。在室內(nèi)建筑精裝修的實施過程中，設(shè)計師根據(jù)項目的現(xiàn)狀，會同市場營銷、規(guī)劃、造價等部門對市場裝修項目進行成本控制和需求調(diào)查，在符合裝飾技術(shù)規(guī)程的要求基礎(chǔ)上，明確本工程定位是低端還是中高端，并形成材料為后期設(shè)備選擇和室內(nèi)設(shè)備選用提供依據(jù)。（3）設(shè)計圖紙必須滿足現(xiàn)行建筑、裝飾等設(shè)計規(guī)范相關(guān)要求。原建筑圖紙的布局被分成幾個房間，這是原建筑設(shè)計的一個重大變化。設(shè)計部門必須將裝飾設(shè)計圖紙送主管建筑設(shè)計院審查，使結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計、設(shè)備的變更與明確的規(guī)劃布局不發(fā)生沖突。通過規(guī)劃、消防等部門進行審查，使設(shè)計滿足驗收要求和標準。

1.3精裝修樣板房的評審過程

項目建成后，對于住宅精裝修的內(nèi)容，開發(fā)商采用建設(shè)的樣板房進行典型戶型的展示，采用實景模型進行設(shè)計審查，確保住宅精裝修的大部分內(nèi)容正確無誤的體現(xiàn)在整個實景展示模型房中，為了最大限度地體現(xiàn)裝修的效果和可行性，有必要對模型房的效果進行各種重要的評估：分析整個風格的測試和審批，能否滿足購房者對裝修成本的要求，能否按照限額設(shè)計的要求，將裝修價格控制在一定范圍內(nèi)，這符合裝修材料的優(yōu)化和房價的相應(yīng)操作程序。設(shè)計管理的核心內(nèi)容，是可以通過精細化的管理設(shè)計從而提高裝修質(zhì)量，降低運營成本，滿足精裝修房交付要求。

2、房地產(chǎn)住宅精裝修項目設(shè)計管理的措施

2.1使建筑做法在精裝修完成面上予以明確

在實際工作中，以建筑設(shè)計和住宅裝修圖為例，通常是由多家設(shè)計院共同進行設(shè)計。許多民用建筑做法不同于精裝修的要求，精裝修要求將做法明確在裝修完成面上，在《施工大樣圖》中標出墻、地板、天花板的施工大樣，確保各建筑單位對裝修圖紙有一個較為系統(tǒng)準確的認識。

2.2在設(shè)計前做好準備工作

房地產(chǎn)開發(fā)單位在進行裝修設(shè)計前，必須明確室內(nèi)裝修所需各產(chǎn)品的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品安裝方法等。室內(nèi)裝修人員必須認真分析，特別是在調(diào)整廚具、衛(wèi)生間布置等房間時，必須安排適當?shù)脑O(shè)備，然后進行確認，以便安裝衛(wèi)生用品、廚具等。為了滿足相應(yīng)住宅裝修的要求，必須在操作過程中確定裝修的具體內(nèi)容，才能有效地保證建筑工程不受裝修過程變化的影響。

2.3明確項目的設(shè)計管控內(nèi)容

數(shù)據(jù)分析表明，無論項目類型如何，要想滿足科學管理項目的要求，就必須重視住宅的管理和設(shè)計，比如精裝修工程設(shè)計時，重要的設(shè)計內(nèi)容完成后，我們需要開始引進裝飾設(shè)計機構(gòu)進行對接，這樣不僅可以優(yōu)化房屋的整體布局，裝飾設(shè)計機構(gòu)也可以科學優(yōu)化相應(yīng)的精裝修內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過不同的設(shè)計團隊對設(shè)計方案進行補充和優(yōu)化，通過識別其他設(shè)計團隊的不足，使設(shè)計內(nèi)容更加科學，在此基礎(chǔ)上，通過裝飾圖紙的明確內(nèi)容進行規(guī)劃，然后進一步明確，房屋內(nèi)的插件區(qū)、排水點、供水等，特別是對于不同工作流程的銜接，要著重保證精裝修工程的整個裝修過程不脫離裝修和土建施工，使精裝修工程的總體設(shè)計更有意義。

結(jié)語：

隨著國民經(jīng)濟水平的提高，人們將越來越重視物質(zhì)方面的問題，因此，生活裝修將會是建筑業(yè)未來發(fā)展的重要內(nèi)容，相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員在現(xiàn)階段需要進一步深化工作，注意工作中的精裝修設(shè)計管理，此外，還要不斷的學習專業(yè)知識，不斷的改進裝飾設(shè)計工作，力爭為所有居住者提供一個舒適愜意的建筑居住環(huán)境。

參考文獻：

[1]周凱.房地產(chǎn)住宅項目精裝修管理[J].廣東建材2012.28.（7）70-71.

[2]鄭潔.地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（9）：8.

[3]林俊杰.批量精裝修工程精細化管理研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（6）：134.

[4]呂靜.房地產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計的管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（15）：116.