在建工程抵押制度完善的若干思考

王坤

【摘要】建筑工程具有較大的增值潛力，同時，也是在資金支持下持續(xù)建造形成的實物。為滿足工程要求，在工程建設(shè)過程中需要將其用于抵押，從而獲取后續(xù)的工程建設(shè)資金，但是立法與實務(wù)中存在工程抵押脫節(jié)的情況，不利于建筑工程抵押的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而這也是法律行業(yè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的問題。

【關(guān)鍵詞】在建工程;抵押制度;工程建設(shè)資金

抵押制度設(shè)計中，建筑工程抵押是一種特殊的抵押方式。結(jié)合當(dāng)前的工作實際，建筑工程抵押主要的目的是保證工程后續(xù)建設(shè)中向金融機(jī)構(gòu)獲取足夠的資金。在日常工作中，建筑工程抵押中的問題尤為明顯，存在著較為顯著的風(fēng)險，立法與實務(wù)間存在著十分明顯的差異。

1、明確在建工程抵押登記部門

盡管我國《物權(quán)法》中明確提出了國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，但是現(xiàn)階段，我國并未明確統(tǒng)一的不同產(chǎn)登記部門。很多地區(qū)依然采用房屋和土地兩個部門獨(dú)立登記的登記方式，因此，抵押人在建設(shè)用地使用權(quán)抵押中選擇土地管理部門，建筑工程抵押時，以房屋管理部門為登記部門，導(dǎo)致建筑工程抵押登記部門分布范圍較廣，且部門間并未充分劃清職能界限，登記要求也存在明顯的差異，登記程序相對混亂。最終在房屋土地抵押過程中需要投入較高的抵押登記時間成本和資金成本，無法保證登記的效率。另外，抵押登記申請人也需要多次到相關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

綜上論述，在當(dāng)前工作中，應(yīng)將工作重點放在明確在建工程的抵押登記部門上。如以在建工程所在范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物時，則需以土地管理部門為登記部門。我國始終堅持房地一體主義。將在建工程作為抵押財產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)的過程中，在建工程所占范圍內(nèi)的土地建設(shè)用地的使用權(quán)要一同抵押。即便抵押人與抵押權(quán)人并未在抵押合同當(dāng)中明確提出。工程與建設(shè)用地使用權(quán)共同抵押，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和要求，也要將其視為共同抵押。如在建工程抵押登記主管部門確定為房屋管理部門，并未出現(xiàn)工程及工程所在地的土地使用權(quán)共同抵押的要求，則在建工程抵押中，土地抵押權(quán)方面容易出現(xiàn)矛盾和糾紛，因此，要充分結(jié)合我國的發(fā)展現(xiàn)狀，明確土地管理部門為在建工程抵押的登記部門。

2、重視在建工程信息化管理

在建工程抵押過程中，涉及到房屋主管部門、國土資源管理部門、開發(fā)商和銀行等多個部門，同時，不同部門和機(jī)構(gòu)需要的信息內(nèi)容有所不同。所以，為確保各部門信息的交流共享，及時了解和掌控重點信息，日常工作中需采取多種手段加強(qiáng)各部門的信息溝通和交流。

傳統(tǒng)建設(shè)和發(fā)展中，主要采用媒體公告、公文函件等方式發(fā)布重要信息。但是受到地域因素和時間因素的影響，各部門無法及時準(zhǔn)確地交流信息內(nèi)容，實現(xiàn)信息共享。在信息化和網(wǎng)絡(luò)化快速發(fā)展的今天，計算機(jī)技術(shù)滲透于社會生產(chǎn)的諸多方面，需合理利用信息化管理方式，建立科學(xué)完善的建筑工程抵押信息交流平臺，從而改進(jìn)在建工程的信息管理和交流效率。

在建工程抵押信息數(shù)據(jù)庫中，應(yīng)及時錄入在建工程的進(jìn)展，工程價款支付概況、土地抵押、預(yù)售和貸款情況，第一時間錄入相關(guān)信息，對信息進(jìn)行集中管理，利用專門研發(fā)的系統(tǒng)平臺等多種方式，共享在建工程登記信息，利用在建工程抵押信息的信息化管理，一方面能夠以較短的時間準(zhǔn)確地查詢工程抵押信息，另一方面也可密切多個部門間的信息溝通，防止出現(xiàn)超額抵押等問題。再者，采取多種措施完善建筑工程信息化管理，對促進(jìn)在建工程信息公開也有著重要的作用，可及時公布登記信息，以此解決重復(fù)抵押問題，切實維護(hù)抵押人的權(quán)益。

3、積極完善立法

3.1允許自由轉(zhuǎn)讓在建工程抵押權(quán)

為全方位展現(xiàn)在建工程抵押融資及投資功能，加強(qiáng)抵押權(quán)的獨(dú)立性和流通性，我國立法部門在日常工作中需突破傳統(tǒng)抵押權(quán)理論的桎梏，不得過于關(guān)注抵押權(quán)的債券擔(dān)保功能，從法律的角度規(guī)定允許在建工程抵押權(quán)自由轉(zhuǎn)讓，以在建工程作為抵押財產(chǎn)。與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)抵押相比，在建工程抵押存在較大的不同。

首先，抵押物較為特殊，且抵押物的價值具有不確定性，但是法律法規(guī)中明確規(guī)定在建工程可用作抵押，就證明其在一定程度上推翻了傳統(tǒng)的抵押理論。所以，在研究在建工程抵押立法時，應(yīng)充分考量在建工程抵押的特殊性，不必完全依據(jù)傳統(tǒng)民法上的不動產(chǎn)抵押理論及原則落實各項工作，而是要結(jié)合當(dāng)前實際采取有效的創(chuàng)新策略，滿足社會實踐和發(fā)展的需求，從而更好地彰顯在建工程抵押融資和投資功能，推動我國在建工程抵押的穩(wěn)定發(fā)展。

3.2制定科學(xué)的在建工程抵押管理規(guī)范

我國《物權(quán)法》首次以法律的形式確定了在建工程可用作抵押資產(chǎn)，但是對在建工程抵押的規(guī)定依然不夠細(xì)致和完善，盡管我國法律法規(guī)和部門的規(guī)定當(dāng)中均提出了一些與在建工程抵押條文規(guī)定有關(guān)的內(nèi)容，但是內(nèi)容和形式尚未統(tǒng)一，且當(dāng)前并未提出十分完善的房地產(chǎn)抵押登記管理制度，不同地區(qū)的規(guī)定和處理方式各有不同。

部分地區(qū)依據(jù)申報價登記抵押財產(chǎn)價值，部分地區(qū)依據(jù)評估價登記抵押財產(chǎn)的價值，因此，在抵押登記的過程中也出現(xiàn)了諸多難以解決的新問題。另外，在建工程抵押與普通的不動產(chǎn)抵押相比，存在著十分顯著的差異。為不斷優(yōu)化和完善我國在建工程抵押制度，做好在建工程抵押登記工作，要制定統(tǒng)一且完善的在建工程抵押管理制度，明確統(tǒng)一的抵押登記程序、抵押物價值評估機(jī)制及抵押權(quán)變現(xiàn)的條件，從而防止不同主體間出現(xiàn)抵押權(quán)沖突和矛盾問題，引導(dǎo)多個物權(quán)管理部門密切合作，積極溝通和協(xié)調(diào)，有效降低交易的成本投入，完善不動產(chǎn)管理，切實保障房地產(chǎn)交易的安全性，同時也可有效維護(hù)公民的合法權(quán)益。

結(jié)語：

抵押權(quán)是物權(quán)法中的重要內(nèi)容，一方面關(guān)系到市場交易的安全性，另一方面也關(guān)系著物品的使用價值，所以說，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性。在建工程抵押是在傳統(tǒng)抵押制度的基礎(chǔ)上的創(chuàng)新與發(fā)展，也是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，能夠加快資金流動的速度，而且也可滿足銀行增加貸款的要求，有助于開發(fā)商建設(shè)項目的穩(wěn)步推進(jìn)。但是我國房地產(chǎn)抵押制度依然存在明顯的不足，在建工程抵押是新鮮事物，因此需要結(jié)合當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的規(guī)劃，采取切實可行的應(yīng)對措施，相關(guān)部門需加大研究力度。

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