淺析企業(yè)物業(yè)租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控

許之偉麒

【摘要】從目前企業(yè)物業(yè)租賃來(lái)看，有效識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)并做好法律風(fēng)險(xiǎn)的防控，對(duì)提高物業(yè)租賃效果和滿足企業(yè)物業(yè)租賃需要具有重要意義。結(jié)合當(dāng)前物業(yè)租賃的實(shí)際情況，法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部管理存在法律風(fēng)險(xiǎn)，以及物業(yè)租賃合同在簽訂過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)防控過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)從這兩方面入手，對(duì)整個(gè)企業(yè)的物業(yè)租賃進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，并做到風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)管控，滿足企業(yè)物業(yè)租賃的實(shí)際需要，解決企業(yè)物業(yè)租賃中存在的法律問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)物業(yè)租賃;法律風(fēng)險(xiǎn);防控措施

結(jié)合當(dāng)前企業(yè)物業(yè)租賃的實(shí)際過(guò)程，法律風(fēng)險(xiǎn)的防控對(duì)物業(yè)租賃而言具有重要影響。在法律風(fēng)險(xiǎn)防控過(guò)程中，既要做到企業(yè)內(nèi)部管理流程符合規(guī)范要求，同時(shí)也要保證企業(yè)在租賃合同簽訂過(guò)程中滿足風(fēng)險(xiǎn)防控要求，使整個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控能夠達(dá)到防控要求，解決法律風(fēng)險(xiǎn)防控問(wèn)題，使整個(gè)企業(yè)在物業(yè)租賃過(guò)程中能夠達(dá)到規(guī)范要求，避免在合同簽訂、企業(yè)內(nèi)部管理以及整個(gè)物業(yè)租賃管控過(guò)程中存在法律風(fēng)險(xiǎn)影響物業(yè)租賃的實(shí)效性。因此，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管控措施，并做好風(fēng)險(xiǎn)管控工作，對(duì)整個(gè)物業(yè)租賃而言至關(guān)重要。

1、物業(yè)租賃法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因及體現(xiàn)

1.1企業(yè)內(nèi)部管理存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡漠

從物業(yè)租賃過(guò)程來(lái)看，企業(yè)內(nèi)部的管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)物業(yè)租賃產(chǎn)生的直接影響。企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，企業(yè)在內(nèi)部管理過(guò)程中對(duì)物業(yè)租賃風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和法律風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，決定了物業(yè)租賃過(guò)程中是否能夠做好法律風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防控。而目前企業(yè)存在的主要問(wèn)題在于法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠，缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，導(dǎo)致在法律風(fēng)險(xiǎn)防控過(guò)程中存在認(rèn)識(shí)上的不足，客觀上制約了法律風(fēng)險(xiǎn)的防控工作，使整個(gè)企業(yè)在法律風(fēng)險(xiǎn)防控過(guò)程中不能夠滿足防控要求。

1.1.2企業(yè)管理機(jī)制不健全

企業(yè)在內(nèi)部管理機(jī)制上，既要做好物業(yè)租賃的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)也要保證企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制達(dá)到健全性標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防控中，能夠根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)防控的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防控的實(shí)際要求，采取有針對(duì)性的管理措施。但是目前企業(yè)存在的主要問(wèn)題在于企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制不健全，沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控工作作出詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)防控工作在開(kāi)展過(guò)程中不能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防控要求，影響了風(fēng)險(xiǎn)防控的實(shí)施。

1.1.3涉稅的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在物業(yè)租賃過(guò)程中，所收取的租金需要進(jìn)入企業(yè)的收入體系，需要進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)。而有些企業(yè)對(duì)物業(yè)租賃的收入缺乏正確的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有將其作為企業(yè)正常的收入來(lái)看待，在稅務(wù)申報(bào)方面存在瑕疵，沒(méi)有按照稅務(wù)申報(bào)的要求進(jìn)行及時(shí)申報(bào)，存在涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，一旦稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)審核和稽查，容易出現(xiàn)稅金漏報(bào)的情況，對(duì)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)秩序和納稅行為產(chǎn)生不利影響[1]。

1.2簽訂物業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及體現(xiàn)

1.2.1承租主體資格的問(wèn)題

企業(yè)在物業(yè)租賃過(guò)程中，物業(yè)租賃合同的簽訂至關(guān)重要，同時(shí)物業(yè)合同簽訂中也是產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。其中，承租主體是否有資格承租物業(yè)，并且承租主體在法律身份、社會(huì)身份以及法律賦予的權(quán)利方面是否具備承租的資格，對(duì)整個(gè)物業(yè)租賃合同的合法性都會(huì)產(chǎn)生直接影響。在具體的管控過(guò)程中，如果未能做好承租主體資格的審查，極容易發(fā)生承租主體不具備承租資格而引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的情況。

1.2.2租金的問(wèn)題

在租金的規(guī)定方面，租金的數(shù)額、租金的交納方式，以及租金的交納周期都必須得到明確和細(xì)化，如果租金不能夠明確或租金標(biāo)準(zhǔn)存在模糊的情況，極容易發(fā)生在資金收取過(guò)程中，承租方與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)在物業(yè)租賃過(guò)程中受到損失，不利于物業(yè)租賃活動(dòng)的展開(kāi)。因此，對(duì)于租金的明確，需要對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)、交納方式、交納周期進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，確保承租方能夠認(rèn)可之后再簽訂租賃協(xié)議。

1.2.3租賃期限的問(wèn)題

租賃期限的規(guī)定，需要寫(xiě)入租賃合同中，在租賃期間的規(guī)定中，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃期限進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，不但要精確到月份，同時(shí)還要精確到具體的天數(shù)，避免在租賃過(guò)程中，因租賃周期不明確導(dǎo)致承租房在退房過(guò)程中產(chǎn)生糾紛[2]。因此，在租賃合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃的周期進(jìn)行明確，使承租方能夠在規(guī)定期限之內(nèi)正常使用物業(yè)，并且在到期之前提前做好退租的準(zhǔn)備。

1.2.4出租物業(yè)維修費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題

對(duì)于出租的物業(yè)，需要進(jìn)行必要的維修和維護(hù)。對(duì)于這部分費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中予以明確，具體由物業(yè)公司承擔(dān)還是由承租方承擔(dān)，需要明確雙方的承擔(dān)責(zé)任和承擔(dān)比例，一旦遇到維修事宜，需要按照規(guī)定的比例予以解決，避免因房屋的維修費(fèi)用產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致承租方和物業(yè)對(duì)簿公堂。因此，關(guān)于物業(yè)維修費(fèi)用的規(guī)定，需要根據(jù)物業(yè)的類型特點(diǎn)和物業(yè)的具體要求做好明確。

1.2.5租賃物裝飾裝修的問(wèn)題

承租方在租賃物業(yè)之后，普遍會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的裝修，關(guān)于裝修的尺度、裝修的破壞程度，以及裝修對(duì)原有物業(yè)的影響，需要進(jìn)行細(xì)化和規(guī)定，避免承租方在租賃之后對(duì)房屋進(jìn)行較大范圍的更改，使整個(gè)物業(yè)的房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題或物業(yè)房屋性質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)在后續(xù)的出租過(guò)程中受到影響。因此，對(duì)租賃物的裝飾裝修問(wèn)題需要明確裝修方式和裝修尺度，對(duì)違反裝修合同的行為予以處罰，使整個(gè)租賃物在裝修過(guò)程中能夠嚴(yán)格按照合同規(guī)范執(zhí)行。

2、物業(yè)租賃法律風(fēng)險(xiǎn)的防控

2.1企業(yè)內(nèi)部管理法律風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

2.1.1強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

基于物業(yè)租賃的實(shí)際情況，為了保證物業(yè)租賃能夠達(dá)到合法性要求，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)租賃的合法性和物業(yè)租賃過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)有全面的認(rèn)識(shí)，并結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際情況和物業(yè)租賃的具體需求，樹(shù)立正確的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并認(rèn)真研討租賃過(guò)程中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)類別以及法律風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，從宏觀上掌握法律風(fēng)險(xiǎn)的防范情況，做到根據(jù)法律風(fēng)險(xiǎn)的具體情況，采取有針對(duì)性措施，保證法律風(fēng)險(xiǎn)在防范過(guò)程中能夠達(dá)到合法合規(guī)要求。

2.1.2建立健全的企業(yè)管理機(jī)制

為了保證企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)租賃過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)給予有效應(yīng)對(duì)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，對(duì)整個(gè)企業(yè)管理工作進(jìn)行明確，使企業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中能夠達(dá)到管理要求，能夠根據(jù)管理的特點(diǎn)和物業(yè)租賃的具體風(fēng)險(xiǎn)情況，采取有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控，從法律機(jī)制上入手，解決法律風(fēng)險(xiǎn)的防控問(wèn)題[3]。因此，采取有效的防范機(jī)制，對(duì)整個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范具有重要影響。

2.1.3加強(qiáng)稅務(wù)申報(bào)管理

物業(yè)租賃在實(shí)施過(guò)程中，租賃收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，在稅務(wù)申報(bào)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)收入進(jìn)行納稅申報(bào)，并根據(jù)企業(yè)的納稅需要和企業(yè)的納稅情況，采取依法申報(bào)的方式，解決企業(yè)的納稅問(wèn)題，使企業(yè)在租賃收入的納稅過(guò)程中能夠達(dá)到合法合規(guī)的要求。因此，做好納稅申報(bào)管理，對(duì)整個(gè)企業(yè)降低法律風(fēng)險(xiǎn)具有重要影響。

2.2簽訂物業(yè)租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控措施

2.2.1明確承租主體資格

為了降低物業(yè)租賃合同簽訂過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，在承租主體資格的審核方面，需要保證承租主體具有履行法律責(zé)任的能力，需要根據(jù)承租物業(yè)的特點(diǎn)以及承租物業(yè)的相關(guān)要求選擇具備租賃能力的承租方，避免物業(yè)在出租過(guò)程中，因承租方的主體資格問(wèn)題造成整個(gè)物業(yè)租賃出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2明確租金數(shù)額及交納周期和交納方式

為了提高租賃合同的規(guī)范性，在租賃合同簽訂過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)明確租金的額度、單價(jià)以及交納方式和交納周期，使整個(gè)租金得到明確，保證租金在交納方面能夠滿足承租方的要求，能夠在物業(yè)租賃方和承租方之間達(dá)成共識(shí)，確保租金能夠及時(shí)足額交納，減少租金方面的糾紛和爭(zhēng)議。

2.2.3明確租賃期限

物業(yè)在租賃期限方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效規(guī)定，保證物業(yè)在租賃過(guò)程中能夠在租賃的日期和期限方面符合相關(guān)要求，使整個(gè)物業(yè)在租金的規(guī)定方面能夠符合租期要求，減少租期過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)明確租期，確保租賃期限在合法的范圍內(nèi)，滿足租賃要求，避免因租期不明確，導(dǎo)致在租期過(guò)程中存在法律風(fēng)險(xiǎn)[4]。

2.2.4確定出租物業(yè)維修費(fèi)用的承擔(dān)方及承擔(dān)比例

考慮到物業(yè)租賃過(guò)程中物業(yè)維修費(fèi)用的產(chǎn)生，在維修費(fèi)用的支出和承擔(dān)責(zé)任方面，應(yīng)當(dāng)以承租方進(jìn)行協(xié)商，保證雙方都能夠接受房屋的維修費(fèi)用。對(duì)每一方承擔(dān)的資金比例作出詳細(xì)規(guī)定，使整個(gè)房屋維修在資金的支出比例方面能夠得到明確，降低物業(yè)方和承租方的法律風(fēng)險(xiǎn)，避免二者出現(xiàn)爭(zhēng)議。

2.2.5對(duì)租賃物裝飾裝修責(zé)任進(jìn)行規(guī)定

為了確保物業(yè)在租賃過(guò)程中能夠達(dá)到合法合規(guī)要求，避免在裝修過(guò)程中出現(xiàn)法律糾紛，應(yīng)當(dāng)在裝修之前對(duì)裝修的尺度細(xì)節(jié)、裝修方式以及裝修的具體更改行為作出規(guī)定，保證物業(yè)租賃合同能夠達(dá)到全面性要求，能夠解決租賃問(wèn)題，使整個(gè)物業(yè)在租賃過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)租賃物的有效裝修，并且在合法的范圍內(nèi)裝修。

結(jié)論：

通過(guò)對(duì)物業(yè)租賃過(guò)程的了解，在租賃過(guò)程中，法律風(fēng)險(xiǎn)主要存在于企業(yè)內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的租賃合同簽訂過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，在具體風(fēng)險(xiǎn)防控中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)租賃的特點(diǎn)和實(shí)際需要，保證企業(yè)的租賃風(fēng)險(xiǎn)得到有效降低，并且在租賃合同的有效性方面得到增強(qiáng)，最終達(dá)到提高物業(yè)租賃效果和避免物業(yè)租賃出現(xiàn)問(wèn)題的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉艷.淺議物業(yè)租賃應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2019（22）：115-117.

[2]李藝韻. S公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展策略研究[D].廣西師范大學(xué)，2019.

[3]賈雪妍.國(guó)有資產(chǎn)物業(yè)租賃項(xiàng)目成本管理研究[D].北京郵電大學(xué)，2019.

[4]蔡丹雄.企業(yè)物業(yè)租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)及防控[J].中國(guó)農(nóng)墾，2015（10）：50-53.