新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)融資探討

魯新川

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷推進(jìn)，我國(guó)已然逐步走進(jìn)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟(jì)形式下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資也發(fā)生了很大程度的轉(zhuǎn)變，原有單一的房地產(chǎn)開發(fā)、融資模式也變得越發(fā)的多樣化。由此，本文結(jié)合新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)融資的實(shí)際情況進(jìn)行闡述研究，從而針對(duì)性的提出新形勢(shì)下房地產(chǎn)融資的新路徑，希望能夠?yàn)槲覈?guó)未來(lái)新經(jīng)濟(jì)形式下的房地產(chǎn)融資做出幫助。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形式 ?房地產(chǎn) ?融資研究

一、前言

時(shí)代的發(fā)展為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了新的發(fā)展活力，尤其是近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)改革的深入，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中資金最為密集的企業(yè)類型之一，新經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中的融資問(wèn)題也逐漸的凸顯了出來(lái)，如何結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際形式，貼合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對(duì)性的開展房地產(chǎn)就成為了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中迫在眉睫需要解決的問(wèn)題之一[1]。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，不同時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)往往具備不一樣的時(shí)代特征[2]，近幾年，隨著我國(guó)新經(jīng)濟(jì)形式的來(lái)臨，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式也在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下發(fā)生了不用程度的轉(zhuǎn)變，結(jié)合以往對(duì)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的研究，筆者認(rèn)為新經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀大都集中表現(xiàn)為兩個(gè)方面：

首先，便是受國(guó)家政策影響比較大[3]。自上世紀(jì)80年代中期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家政策、法規(guī)的扶持下獲得了幾次“井噴”的大增長(zhǎng)，越來(lái)越多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的蓬勃的發(fā)展;但是，隨著近幾年我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策的改革和推進(jìn)，我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)融資的規(guī)定也愈發(fā)的完善，尤其是自2017年我國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)有關(guān)不得違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)章后，融資成為了備受各大企業(yè)關(guān)注的主要問(wèn)題，“融資慢”、“融資難”成為現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下會(huì)影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一[4]。

其次，便是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題。在以往我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)就這一行業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開發(fā)初期往往需要投入大量的資金成本，雖然部分開發(fā)商會(huì)憑借自有金來(lái)墊付一部分先期開發(fā)成本，但是，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，導(dǎo)致很多企業(yè)的自有資金并不能全面的滿足后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的需求，這一需求背景下，企業(yè)就會(huì)通過(guò)銀行融資的方式幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的流轉(zhuǎn)[5]。雖然，這種方式能夠在一定情況下解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)面臨的問(wèn)題，但是，隨著我國(guó)管理部門對(duì)銀行融資監(jiān)管的深入，單一銀行融資的方式獲得的流動(dòng)資金就很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行需求，從而限制企業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，實(shí)際融資中缺乏專業(yè)的融資工具，無(wú)法及時(shí)的將房地產(chǎn)企業(yè)與能夠幫助實(shí)現(xiàn)其融資目標(biāo)的社會(huì)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)絡(luò)，也是目前房地產(chǎn)融資過(guò)程中比較常見(jiàn)的問(wèn)題，這一問(wèn)題的存在，就很容易為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)融資埋下隱患[6]。

三、影響我國(guó)房地產(chǎn)融資的因素

在新經(jīng)濟(jì)形式下，越來(lái)越多的新思維、新模式被應(yīng)用在了實(shí)際的房地產(chǎn)融資過(guò)程中，但是，由于有關(guān)房地產(chǎn)融資的相關(guān)研究在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的時(shí)間較短，導(dǎo)致在實(shí)際的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)仍舊會(huì)受外界影響比較明顯[7]，結(jié)合對(duì)以往房地產(chǎn)融資情況的調(diào)查、研究，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下影響房地產(chǎn)融資的因素大都幾種表現(xiàn)在如下三個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)與信托之間存在壁壘

就以往我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)信托能夠有效的將資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行鏈接，但是其連接處的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就會(huì)相對(duì)比較復(fù)雜，不僅需要參與者們盡可能多的掌控實(shí)際房地產(chǎn)發(fā)展的信息，同時(shí)也需要參與人員對(duì)理財(cái)知識(shí)有一點(diǎn)了解。但是，由于我國(guó)這一領(lǐng)域發(fā)展的時(shí)間較短，這一環(huán)節(jié)中很多的從業(yè)者專業(yè)性都存在一定的不足，影響其兩者之間的實(shí)際連通，同時(shí)影響后續(xù)房地產(chǎn)融資的開展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)股權(quán)融資的要求高

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是其實(shí)際運(yùn)行中最為“簡(jiǎn)單”的融資方式，這一融資方式不僅能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)造成的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。但是，就這一模式而言，如果想要開展這一融資模式，就需要房地產(chǎn)滿足證監(jiān)會(huì)的相關(guān)需求，近幾年，隨著證監(jiān)會(huì)對(duì)這一需求、標(biāo)準(zhǔn)的提升，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過(guò)股權(quán)融資的方式獲得預(yù)期的融資效果就顯得愈發(fā)困難。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中債券比重相對(duì)較低

就我國(guó)房地產(chǎn)融資中不可忽視的金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然我國(guó)目前金融市場(chǎng)已然發(fā)展了十?dāng)?shù)年的時(shí)間，但是，受我國(guó)固有證券思維的影響，導(dǎo)致在以往的債券發(fā)展側(cè)重大都集中在國(guó)債層面，很少有企業(yè)能夠發(fā)行并流通企業(yè)債券，部分能夠發(fā)行企業(yè)債券流通性也存在比較明顯的不足，從而影響了實(shí)際房地產(chǎn)融資的成果。

四、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資的策略

結(jié)合上述新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)融資的實(shí)際情況來(lái)看，筆者認(rèn)為在未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，如果想要針對(duì)性的實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)融資的目標(biāo)，就可以從下述幾個(gè)方面入手針對(duì)性的予以落實(shí)，以此推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)融資的落實(shí)。

（一）構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系

通過(guò)上述研究，筆者認(rèn)為在未來(lái)的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)，如果想要獲得更好的融資成果，就需要針對(duì)原有的融資體系進(jìn)行優(yōu)化、完善，從而構(gòu)建覆蓋多層次的房地產(chǎn)體系，推動(dòng)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資平臺(tái)的建設(shè)。比如，就這一層面來(lái)說(shuō)，首先，應(yīng)根據(jù)我國(guó)實(shí)際房地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)原有資本市場(chǎng)中比較常見(jiàn)的融資渠道進(jìn)行綜合性的評(píng)估，通過(guò)證券化的方式推動(dòng)后續(xù)住房抵押借款體系的逐步完善，保障融資雙方利益的同時(shí)為我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)融資塑造良好的發(fā)展環(huán)境;其次，則應(yīng)針對(duì)原有的房地產(chǎn)融資機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)的完善，解決實(shí)際工作中當(dāng)?shù)卣畬?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金需求，以此從多角度、多層次推動(dòng)房地產(chǎn)融資活動(dòng)的展開，為未來(lái)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)融資發(fā)展做出幫助。

（二）構(gòu)建多樣化的房地產(chǎn)融資模式

結(jié)合筆者的研究，筆者認(rèn)為在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，首先，應(yīng)創(chuàng)新構(gòu)建多樣化的房地產(chǎn)融資新模式也能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的發(fā)展和革新。比如，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)融資人員可以選擇通過(guò)更加多樣化的方式將原有的融資模式進(jìn)行整合，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)更多地籌集能夠用于后續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金，以此幫助房地產(chǎn)獲得更好的發(fā)展。與此同時(shí)，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)設(shè)置權(quán)益基金的方式幫助企業(yè)吸引更多的外部資源，同樣得到房地產(chǎn)融資的效果，實(shí)現(xiàn)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)融資的目標(biāo);其次，融資工作還可以通過(guò)間接融資的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的模式。需要注意的是，就這一環(huán)節(jié)，由于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間存在融資難的問(wèn)題，造成很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)容易在融資時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，所以，在未來(lái)的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)需要針對(duì)這一融資環(huán)節(jié)可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患予以針對(duì)性的關(guān)注。

（三）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資思維

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資思維已經(jīng)很難在本質(zhì)意義層面滿足人們對(duì)于房地產(chǎn)融資的切實(shí)需求，所以，在未來(lái)的新經(jīng)濟(jì)形式下的房地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，應(yīng)結(jié)合未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行綜合性的轉(zhuǎn)變，拓寬房地產(chǎn)融資的新渠道，以此實(shí)現(xiàn)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資發(fā)展的目標(biāo)。比如，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)融資者們可以結(jié)合實(shí)際的房地產(chǎn)情況，將原本的融資份額進(jìn)行劃分，一方面降低房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面吸引更多的社會(huì)資金參與其中，以此實(shí)現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)融資的發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的日益完善，房地產(chǎn)融資作為目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可忽視的重要問(wèn)題之一，如何通過(guò)合理地開展房地產(chǎn)融資就成為了現(xiàn)階段迫在眉睫需要解決的問(wèn)題，由此，本文著眼于以往我國(guó)房地產(chǎn)融資中存在的不足和影響因素進(jìn)行闡述、研究，思考了未來(lái)新經(jīng)濟(jì)形式下未來(lái)房地產(chǎn)融資發(fā)展的道路，以期能夠?qū)ξ磥?lái)房地產(chǎn)行業(yè)的革新做出幫助。

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作者單位：中冶國(guó)際投資發(fā)展有限公司