換房決策如何做更有利

吳輝

趕在開(kāi)學(xué)前，小昭終于完成喬遷之喜，順利從小房搬進(jìn)大房。

去年年底，他就在開(kāi)始謀劃換房一事。

為啥他要換房呢？

因?yàn)殡S著孩子的成長(zhǎng)，原來(lái)的兩居室已經(jīng)住不下他們一家四口，而孩子也到了上學(xué)年紀(jì)。為了不影響孩子入學(xué)，小昭一早就決定要在8月前，完成換房目標(biāo)。

目標(biāo)有了，可是在換房過(guò)程中，仍然有不少麻煩事要解決。

比如，他要換的大三房，需要200萬(wàn)元的房款，可是他手上并沒(méi)有足夠的首付款。而他居住的小兩房，市場(chǎng)估價(jià)100萬(wàn)元。如果賣(mài)掉小房后再買(mǎi)，那他就不愁首付了，可是幾個(gè)月的時(shí)間里，他既要完成賣(mài)房手續(xù)，還要完成買(mǎi)房手續(xù)，而這中間還不能有空當(dāng)，要不然他們還得租房落腳。

其實(shí)，像小昭這樣有換房需求的人不在少數(shù)。

有些年輕夫妻結(jié)婚的時(shí)候，因?yàn)檫€沒(méi)有孩子，再加上購(gòu)房資金不夠，只能先買(mǎi)一個(gè)小戶型作為過(guò)渡，等以后有錢(qián)了，有小孩了，老人也跟著一起住了，再把這個(gè)小戶型賣(mài)了，置換更大的戶型，以便更適合一家人居住。

也有些單身男女在婚前并不想購(gòu)買(mǎi)太大的戶型，想著以后結(jié)婚有小孩了再換大戶型。

他們中的很多人，因?yàn)橘I(mǎi)房不能一步到位，只能選擇以小換大，或者以舊換新，那買(mǎi)這樣的改善性住房，有什么購(gòu)房策略或注意事項(xiàng)嗎？

換房前需要考慮的因素

房子“以小換大，以舊換新”往往是業(yè)主將自己的小戶型的房子或者老舊的房子先出售了，然后再拿著這筆房款去售樓部或者找到其他業(yè)主購(gòu)買(mǎi)更大的戶型或者新的房子。

換房是一個(gè)家庭的決定，因此需要家人達(dá)成共識(shí)。

如果是因?yàn)槎⒒蚋改笇?dǎo)致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素：

1.家有小孩和老人，樓梯房的樓層不宜過(guò)高。

2.戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老人和小孩的身體健康。

3.周邊環(huán)境要好，配套要完善。菜市場(chǎng)、公園、醫(yī)院等配套更符合老年人的需求;而幼兒園等配套資源對(duì)于兒童同樣很重要。

4.對(duì)于家庭的“中堅(jiān)力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。

而如果是為了孩子更好的教育換房，那么需要注重考慮以下兩個(gè)因素：

1.了解所處城市學(xué)區(qū)房劃片，充分考慮各種可變因素，包括劃片范圍、時(shí)間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶口掛靠情況。

2.根據(jù)自身的資金實(shí)力確定預(yù)算。

如果純粹是為了居住環(huán)境而換房，那需要考慮的因素有：

1.盡量是新房而不是二手房。

2.注意房子的周邊環(huán)境。

3.選擇好的戶型。

了解當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策和換房方式

一般而言，廣義的換房有三種方式，分別為：賣(mài)小買(mǎi)大、留小買(mǎi)大、租小換大。

由于不同城市的購(gòu)房政策不同，換房也不是說(shuō)換就能換，因此需要了解當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策再選擇合適的換房方式。

以深圳為例，深圳購(gòu)房新政是怎樣規(guī)定的？

之前深圳戶口買(mǎi)房沒(méi)有入戶年限規(guī)定，現(xiàn)在新政規(guī)定深圳戶口需要滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，而非深圳戶口買(mǎi)房資格保持不變，仍然需要繳5年社?；騻€(gè)稅。離婚買(mǎi)房方面，自離婚后3年才開(kāi)始按照單身購(gòu)房條件實(shí)行，相當(dāng)于計(jì)算名下房產(chǎn)套數(shù)倒追離婚前3年，新政把離婚買(mǎi)房的漏洞也堵死了。

以上海本市戶籍家庭為例，限購(gòu)兩套住宅，如家庭已經(jīng)有兩套住房，有換房打算必須先賣(mài)一套房，即辦理完舊房過(guò)戶手續(xù)之后才能購(gòu)入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購(gòu)入。

所以，購(gòu)房者需要根據(jù)所處城市來(lái)判斷自己選擇哪一種換房方式。

1.賣(mài)小買(mǎi)大

購(gòu)房者有兩種選擇，是先賣(mài)后買(mǎi)，還是先買(mǎi)后賣(mài)呢？

對(duì)于流動(dòng)資金不足的購(gòu)房者，先賣(mài)后買(mǎi)可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟(jì)壓力。另外，在大部分城市選擇先賣(mài)后買(mǎi)，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。不過(guò)，先賣(mài)后買(mǎi)，有可能碰到空當(dāng)，需要租房。

上文中的小昭，就是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，選擇先賣(mài)后買(mǎi)，不過(guò)他比較幸運(yùn)，很好地把握了交易時(shí)間的先后，沒(méi)有面臨空當(dāng)，也不需要租房。

至于先買(mǎi)后賣(mài)，則適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動(dòng)資金的購(gòu)房者，不需要面對(duì)換房期間的租房窘境。

2.留小買(mǎi)大

留舊買(mǎi)新適合不差錢(qián)、月收入較高的換房者，避免了賣(mài)房后居無(wú)定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問(wèn)題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗(yàn)著換房人的還款能力。另外，如首套房仍處于貸款中，那么再次置業(yè)要考慮貸款利率以及稅費(fèi)較首套有所提升，同時(shí)要考慮到月供對(duì)于生活質(zhì)量的影響。

3.租小換大

不少首套房面積小的用戶為了改善居住環(huán)境往往會(huì)在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買(mǎi)來(lái)的房子出售，于是采取租小換大的方式減輕負(fù)擔(dān)，適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。

提前做好資金預(yù)算

選定了換房方式，就要考慮每個(gè)階段所需要的購(gòu)房費(fèi)用。

如果采用留小買(mǎi)大、租小換大的購(gòu)房者，不涉及賣(mài)房步驟，那么購(gòu)置二套房，僅僅需要考慮貸款額度及月供能力。

如果采用賣(mài)小買(mǎi)大的方式，還需要考慮貸款額度及首付比例。

如果是先賣(mài)后買(mǎi)，則是屬于唯一房，首付比例為30%，而且還可將賣(mài)房所得用于買(mǎi)房首付。如果是先買(mǎi)后賣(mài)，則首付比例需要60%，這就需要提前準(zhǔn)備買(mǎi)房的所需資金。另外，上海采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，即使已經(jīng)出售，購(gòu)買(mǎi)房屋也要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)。

出售的房子假如還有貸款，那就需先還清房貸才能出售。可自籌資金還貸，也可利用買(mǎi)方的首付款還貸。

賣(mài)小買(mǎi)大涉及買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)過(guò)程，除購(gòu)房款之外，還涉及中介費(fèi)、契稅、個(gè)稅、裝修費(fèi)、租房費(fèi)等其他款項(xiàng)，因此需要留足備用金。

換房是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，購(gòu)房者需依據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)決定如何換房，然后按照交易流程逐步進(jìn)行。

換房的首付款怎么湊？

1.用小房定金、首付或全部房款做首付

換房者出售舊房，可與買(mǎi)方溝通定金和首付款的數(shù)額用以交納新房的首付，但由于以小換大舊房子的首付金額可能較少，因此多數(shù)以舊房子的全部款項(xiàng)作為新房首付，需要注意的是如果舊房子的買(mǎi)家要靠貸款方式付房款，收尾款需要在過(guò)戶之后一段時(shí)間才能到賬，換房者要提前打好時(shí)間差，以免影響居住。

2.提高貸款額，降低新購(gòu)房首付

購(gòu)房者在支付新房的款項(xiàng)時(shí)可以采用貸款的形式，首付=房款-可貸款額，但很多城市進(jìn)行了限購(gòu)的規(guī)定，二套的首付比例較高，建議購(gòu)房者優(yōu)先使用公積金貸款，可以享受到更為優(yōu)惠的利率。