現(xiàn)房銷(xiāo)售，離我們有多遠(yuǎn)?

李雯

如果實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，最大阻力是開(kāi)發(fā)商的資金跟不上，很多開(kāi)發(fā)商將難以為繼。現(xiàn)階段實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的可能性不大，取消預(yù)售并不是一朝一夕能實(shí)現(xiàn)的。

每逢交房必維權(quán)，似乎成了近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一道尷尬的風(fēng)景線。

9月的第一個(gè)周末，在青島西海岸珠江路綠地鳳棲瀾珥售樓處門(mén)前聚集眾多業(yè)主，拉起了“無(wú)良綠地，欺詐業(yè)主，還業(yè)主血汗錢(qián)，坑人不商量”的維權(quán)標(biāo)語(yǔ)。原因是在綠地望海領(lǐng)御交房過(guò)程中，多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付的房子很多地方跟合同書(shū)上的約定不一致。一時(shí)間，維權(quán)風(fēng)波又起。

頻頻爆發(fā)的房產(chǎn)質(zhì)量維權(quán)，民眾叫苦不迭，對(duì)于取消預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。現(xiàn)房時(shí)代，到底離我們有多遠(yuǎn)呢？

“欺”房為何屢現(xiàn)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，樓市一直呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺局面。許多住宅小區(qū)剛開(kāi)始打地基，鋪天蓋地的營(yíng)銷(xiāo)宣傳已全面展開(kāi)，樓書(shū)、廣告中誘人的宣傳使消費(fèi)者趨之若鶩，隨后開(kāi)始接受預(yù)訂、認(rèn)籌。不僅如此，訂金也從先前的一兩萬(wàn)演變成動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的認(rèn)籌款、驗(yàn)資款。買(mǎi)了期房后，經(jīng)過(guò)兩年左右的等待，當(dāng)期房交付時(shí)，一系列問(wèn)題又接踵而來(lái)。沙盤(pán)中的中央綠地卻成了停車(chē)位，樓書(shū)上規(guī)劃的游泳池變成了小水池，宣傳資料上標(biāo)注的學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施往往都變成了“待建”字樣。

買(mǎi)過(guò)新房的人可能都知道，房子不像普通商品那樣一手交錢(qián)一手交貨，房款付了還要等一兩年甚至兩三年才能拿到。這中間，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和承建方等因素，房屋質(zhì)量顯得難以掌控。

房屋質(zhì)量問(wèn)題、貨不對(duì)版、延期交房、開(kāi)發(fā)商跑路，“欺”房屢現(xiàn)帶來(lái)的種種問(wèn)題不僅使行業(yè)形象受損，也讓購(gòu)房者成為制度下的弱勢(shì)群體。而每年3·15，房地產(chǎn)也都是投訴的重災(zāi)區(qū)，有相當(dāng)一部分是預(yù)售時(shí)承諾約定的產(chǎn)品與最終交付的實(shí)物產(chǎn)品不一致所引發(fā)的。還有些是虛假承諾以及廣告、模型、樓書(shū)誤導(dǎo)，或規(guī)劃變更等原因，致使消費(fèi)者的心理預(yù)期與實(shí)際情況大相徑庭而引發(fā)糾紛。這些風(fēng)波也引起了人們對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售制度的質(zhì)疑。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？

因?yàn)樯唐贩渴峭ㄟ^(guò)預(yù)售先付款的。而這個(gè)制度在業(yè)內(nèi)也被稱(chēng)為賣(mài)期房。

這種形式最早源于香港，引入之初，正值內(nèi)地改革開(kāi)放，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，建立商品房預(yù)售，可以解決商品房在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的資金不足的問(wèn)題，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

不難看出，預(yù)售制度建立的初衷是好的，但在執(zhí)行過(guò)程中由于自身存在的一些缺陷以及監(jiān)管的不到位，造成了大量的購(gòu)房糾紛、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著越來(lái)越多的期房變成了“欺”房，消費(fèi)者直言“被坑”的情況屢見(jiàn)不鮮。期房預(yù)售機(jī)制帶來(lái)的諸多不可預(yù)見(jiàn)性，成了日后矛盾與糾紛的根源，才給樓市留下了諸多隱患。

現(xiàn)房銷(xiāo)售哪里好？

資料顯示，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，商品房預(yù)售制已實(shí)施近26年。隨著時(shí)間的推移，商品房預(yù)售制的弊端開(kāi)始顯現(xiàn)，不少購(gòu)房者花了幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)了一座“空中樓閣”，最后往往不盡如人意，所以呼吁取消商品房預(yù)售的聲音也不斷出現(xiàn)。近日，住建部、央行在房企座談會(huì)上再提預(yù)售制度，取消預(yù)售、推行現(xiàn)房銷(xiāo)售又一次被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

對(duì)消費(fèi)者而言，如果能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，好處不言而喻。一方面房子已經(jīng)建成，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)心里有底，不用擔(dān)心房子規(guī)劃的改動(dòng)，看好了就買(mǎi)，交了錢(qián)很快就可以入住;另一方面，因?yàn)楝F(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商必須在工程質(zhì)量和房屋結(jié)構(gòu)布局上能保證質(zhì)量，因此，敢于“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的項(xiàng)目必須是一個(gè)具有很高性價(jià)比的項(xiàng)目，如果現(xiàn)房的規(guī)劃、質(zhì)量有問(wèn)題，缺陷將是無(wú)法掩蓋的。

另外，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，能將購(gòu)房者買(mǎi)到爛尾樓的概率降到低點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商最需要解決的問(wèn)題就是資金流，如果一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，那就是致命的，尤其是一些中小房企。讓原本需要購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻又轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商身上?，F(xiàn)房時(shí)代已上路？

期房銷(xiāo)售就像是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“怪胎”，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商也無(wú)法避免期房銷(xiāo)售引起的糾紛。于是，國(guó)家相關(guān)部門(mén)開(kāi)始探索調(diào)研取消預(yù)售制，多個(gè)城市開(kāi)始探索現(xiàn)房銷(xiāo)售，取消預(yù)售制呼聲再起。

今年3月份，海南打響了現(xiàn)房銷(xiāo)售的第一槍?zhuān)髮?shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策和商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。8月份，衢州、丹陽(yáng)分別發(fā)布通知，旨在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。此外，福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地紛紛將加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管提上日程。

事實(shí)上，監(jiān)管層已有實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的想法。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)的房企座談會(huì)，監(jiān)管層表示，預(yù)售制度是在過(guò)去房子緊缺的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段房子供應(yīng)已足夠，預(yù)售制的存在是否還合理，下一步將會(huì)加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。通過(guò)監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺(tái)詞就是我們已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代，接下來(lái)商品房預(yù)售制度有可能會(huì)逐步取消，現(xiàn)房銷(xiāo)售制正在逐漸進(jìn)入政策制定的考量范圍之內(nèi)。

就青島來(lái)講，取消預(yù)售制、推行現(xiàn)售制度還有很長(zhǎng)的路要走。

今年年初，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃（2018～2022年）（征求意見(jiàn)稿）》中明確指出，強(qiáng)化商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步將存量住房交易資金納入監(jiān)管范圍。嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)鸩酵苿?dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

值得注意的是推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策在青島市場(chǎng)并不是首次提出。早在2016、2017年的時(shí)候，青島土地拍賣(mài)市場(chǎng)新政頻出，熔斷機(jī)制、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、限地價(jià)競(jìng)自持面積、抓鬮拍地……其中一條新政就是現(xiàn)房銷(xiāo)售。2016年年末，李滄5宗商業(yè)用地上市拍賣(mài)，首次提出“若5宗地的拍賣(mài)溢價(jià)率超過(guò)50%，要求所建商品住房要現(xiàn)房銷(xiāo)售”。這是青島土拍市場(chǎng)首次提出現(xiàn)房銷(xiāo)售的要求。

時(shí)過(guò)境遷，青島的新房市場(chǎng)還是以期房銷(xiāo)售為主，現(xiàn)房銷(xiāo)售還遠(yuǎn)未普及。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，“在推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的路上，還有很長(zhǎng)的路要走。”

“關(guān)于這一政策的嘗試，綜合外地城市的反應(yīng)來(lái)看，目前推行現(xiàn)售制時(shí)機(jī)確實(shí)還不成熟?！辟Y深房產(chǎn)評(píng)論員張百忍表示，房地產(chǎn)預(yù)售制存在多年，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的融資來(lái)源，一旦取消，開(kāi)發(fā)商資金缺乏，在建的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)施工怎么辦？開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，項(xiàng)目建設(shè)周期拉長(zhǎng)出現(xiàn)房荒怎么辦？很多一二線城市對(duì)于實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售也還只是嘗試探索。

張百忍分析，在現(xiàn)階段存量房時(shí)代，最大的制約因素不在于供給，而是需求不足。如果實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，最大阻力是開(kāi)發(fā)商的資金跟不上，很多開(kāi)發(fā)商將難以為繼。因此現(xiàn)階段實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的可能性很小，取消預(yù)售并不是一朝一夕能實(shí)現(xiàn)的。