老舊小區(qū)房屋改造與提升研究
——以嘉興市南湖區(qū)為例

王李娜，陳 雄

（1.嘉興職業(yè)技術(shù)學(xué)院，浙江 嘉興 314000；2.浙江博元建設(shè)股份有限公司，浙江 嘉興 314000）

城市建設(shè)的快速發(fā)展極大地提高了人民的生活和居住水平。當(dāng)前全國(guó)各地都在進(jìn)行老舊小區(qū)改造活動(dòng)，作為中國(guó)共產(chǎn)黨的誕生地，“紅色”嘉興也存在著老舊小區(qū)多、居住環(huán)境差等問(wèn)題。本文以嘉興南湖區(qū)某老舊小區(qū)為例探討老舊小區(qū)房屋改造與提升策略。

1 老舊小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

老舊小區(qū)通常是指單位制改革之前，由政府、單位出資建設(shè)的居住區(qū)，與1998 年商品房改革之后建設(shè)成的居住區(qū)相比較，大多已跟不上時(shí)代的發(fā)展。從2013 年開(kāi)始，嘉興市率先從南湖區(qū)推開(kāi)實(shí)施老舊小區(qū)改造。截至去年底，全市已有395 個(gè)老舊小區(qū)完成改造，受益人口達(dá)到35 萬(wàn)人。2017 年市八屆人大三次會(huì)議上，市人大代表票決產(chǎn)生了2018 年度十大民生實(shí)事項(xiàng)目，其中就包括老舊小區(qū)改造。以南湖區(qū)中興苑為例，除了將原小區(qū)重新定義為江南水鄉(xiāng)風(fēng)格之外，還將很多隱蔽工程，例如管道改造和原來(lái)裸露及老化的電線進(jìn)行入地處理。這些方面極大地提升了居民的生活品質(zhì)。

2 老舊小區(qū)房屋改造與提升策略分析

2.1 “面子”工程——嘉興老舊小區(qū)改造中的外立面美學(xué)分析

荷蘭建筑師雷姆·庫(kù)哈斯曾提出“通屬城市”的概念，即馬路只供行車(chē)，摩天大樓遍地皆是，缺乏“地方特色”。改革開(kāi)放40 年來(lái)，我國(guó)城市建設(shè)快速發(fā)展。城市建設(shè)標(biāo)志性建筑日漸增多，地域性建筑卻呈逐漸減少的趨勢(shì)。對(duì)于老舊小區(qū)改造來(lái)說(shuō)，也需要從地域文化與城市美學(xué)出發(fā)，反映出不同的地域文化，成為城市形態(tài)、布局的重要組成部分。

嘉興作為江南水鄉(xiāng)的典型代表城市，在老舊小區(qū)外立面的改造過(guò)程中也充分體現(xiàn)了濃濃的江南風(fēng)韻。以南湖區(qū)中興苑為例，改造中融入了江南水鄉(xiāng)的風(fēng)格和現(xiàn)代社區(qū)的理念，使老舊小區(qū)不僅具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)格，還兼顧功能性和美觀性。

在老舊小區(qū)建設(shè)初期，建筑未能體現(xiàn)出地域和城市的代表性特點(diǎn)，也就無(wú)法推動(dòng)和影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，在老舊小區(qū)的改造過(guò)程中，重新設(shè)計(jì)和改建建筑外立面尤為重要。

2.1.1 外立面墻體設(shè)計(jì)

老舊小區(qū)外墻的問(wèn)題大多存在于色彩、污漬及破損等方面，對(duì)居民及行人的人身安全也會(huì)造成一定的影響。因此，改建工程應(yīng)從考慮以下幾點(diǎn)：根據(jù)城市特色考慮周邊建筑的整體色調(diào)，選擇適當(dāng)?shù)念伾y(tǒng)一粉刷；對(duì)于出現(xiàn)破損的建筑墻體，則需要選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料加以維修和補(bǔ)充；對(duì)于墻面出現(xiàn)污漬等現(xiàn)象，施工時(shí)需要在保證墻面外觀質(zhì)量完好的情況下，將污漬進(jìn)行清理，恢復(fù)建筑原本的顏色及效果。通過(guò)細(xì)節(jié)處理，再綜合考慮城市特色及建筑群呈現(xiàn)的整體效果，從色彩和風(fēng)格等多方面達(dá)成統(tǒng)一的效果。具體來(lái)說(shuō)，建筑群體應(yīng)呈現(xiàn)相對(duì)統(tǒng)一的色調(diào)，層次及高度也要相對(duì)一致，施工方式和采用的技術(shù)等也要統(tǒng)一，這樣才能體現(xiàn)出街道整體的建筑藝術(shù)風(fēng)格。

以嘉興市南湖區(qū)中興苑改造為例，將文化元素符號(hào)植入小區(qū)改造方案設(shè)計(jì)中，將社區(qū)的優(yōu)良傳統(tǒng)和文化特色深入挖掘出來(lái)，根據(jù)居民的興趣需求，打造別具一格的特色社區(qū)。按照“紅船魂、國(guó)際范、運(yùn)河情、江南韻”的風(fēng)貌定位要求，強(qiáng)化小區(qū)空間的體系性、平面的協(xié)調(diào)性、風(fēng)貌的一致性。同時(shí)，突出歷史文化底蘊(yùn)和現(xiàn)代化都市品味，彰顯江南水鄉(xiāng)獨(dú)特魅力的特色風(fēng)貌。

再比如外月河花園在外墻材料的選擇上，采用真石漆和貼縫噴涂工藝，效果與小青磚的質(zhì)感接近，突出月河特色；軍分區(qū)宿舍建筑立面、空調(diào)外罩和防盜窗在設(shè)計(jì)中加入迷彩和部隊(duì)元素，使部隊(duì)特色更加明顯。

圖1 中興苑改造前外立面

圖2 中興苑改造后外立面

2.1.2 空調(diào)機(jī)位與外置衣架設(shè)計(jì)

居民需求的迥異，導(dǎo)致空調(diào)及晾衣架等的安裝位置也參差不齊。因此，在老舊小區(qū)的改造過(guò)程中，分別對(duì)以上外置物進(jìn)行重新規(guī)置。對(duì)于空調(diào)外機(jī)，應(yīng)采用統(tǒng)一設(shè)施進(jìn)行安置。對(duì)于居民自制晾衣設(shè)備，也應(yīng)依據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，對(duì)其進(jìn)行隱藏或者移位，對(duì)不合規(guī)范的晾衣架進(jìn)行拆除。

2.1.3 既有建筑外窗設(shè)計(jì)

由于年代已久，大部分外窗已非常陳舊，此時(shí)需結(jié)合已有的結(jié)構(gòu)和裝飾元素，進(jìn)行統(tǒng)一美化。比如，運(yùn)用偏暗的顏色將窗戶整體勾勒，凸顯細(xì)微效果。對(duì)于個(gè)別外形特殊的窗戶則可以考慮整片立面統(tǒng)一呈現(xiàn)的形式，以此減弱突出個(gè)體，使其自然融入。

2.2 “里子”工程——嘉興老舊小區(qū)改造中的結(jié)構(gòu)加固分析

經(jīng)調(diào)研，在各地推進(jìn)老舊小區(qū)的改造過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，面對(duì)基層推進(jìn)進(jìn)程中基礎(chǔ)參差、訴求各異、標(biāo)準(zhǔn)不一等諸多挑戰(zhàn)，老舊小區(qū)改造在兼顧“面子”的同時(shí)，更應(yīng)該看重“里子”，才能使改造后的小區(qū)“好看”又“好住”。

2.2.1 老舊小區(qū)抗震改造的必要性

老舊小區(qū)中的每一幢建筑在其生命周期中的每個(gè)階段都體現(xiàn)出不同的價(jià)值。初建時(shí)主要為了滿足居民的居住需求，體現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)價(jià)值及社會(huì)價(jià)值；一段時(shí)間被使用后，伴隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，幫助城市形成獨(dú)特的標(biāo)簽，體現(xiàn)其歷史文化價(jià)值。有些價(jià)值是顯性的，有些價(jià)值卻是隱形的，但是所有的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷增加。因此，需要將建筑進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和改造。對(duì)于老舊小區(qū)的“里子”來(lái)說(shuō)，將其結(jié)構(gòu)進(jìn)行抗震加固是最有效延續(xù)老舊小區(qū)住宅價(jià)值最有效的方法。

其次，老舊小區(qū)由于年代已久，在設(shè)計(jì)時(shí)針對(duì)地震等自然災(zāi)害的估計(jì)不足，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，日常疏于維護(hù)，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)破損，設(shè)施老化等現(xiàn)象，這不僅降低了居民的生活品質(zhì)，還逐漸影響到居民生活的體驗(yàn)感，更重要的是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳踩斐删薮蟮碾[患。

2.2.2 老舊小區(qū)抗震改造中的主要問(wèn)題

盡管我國(guó)老舊小區(qū)改造已有數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，但經(jīng)調(diào)研，在抗震加固改造領(lǐng)域還不乏存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（1）老舊小區(qū)在抗震改造中缺乏整體性考量

經(jīng)調(diào)研，很多老小區(qū)建筑在抗震改造中，僅僅停留在對(duì)個(gè)別構(gòu)件或建筑局部進(jìn)行抗震處理而非從整體進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。由此導(dǎo)致的問(wèn)題是，老舊建筑個(gè)別構(gòu)件抗震性得到提高，但卻不能從老舊小區(qū)的整體建筑中提升安全性。

（2）忽略新工程設(shè)計(jì)與老舊建筑抗震加固的不同，將其混為一談

新工程抗震設(shè)計(jì)和老舊建筑抗震加固有著較大的差別。近年來(lái)，隨著技術(shù)水平的提高，加固改造技術(shù)的應(yīng)用范圍也是日益增大。不管是專(zhuān)家學(xué)者還是工程技術(shù)人員都為解決實(shí)際問(wèn)題積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，但是兩者之間的較大差異主要體現(xiàn)在，老舊小區(qū)的抗震改造加固除了具備豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和能力之外，還需要更多的工程經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)總結(jié)，兩者的不同之處主要體現(xiàn)在對(duì)節(jié)點(diǎn)的二次受力分析處理和抗震加固方法自身特點(diǎn)的不同。

2.2.3 老舊小區(qū)加固時(shí)需注意的問(wèn)題

（1）重視前期準(zhǔn)備工作

在老舊小區(qū)進(jìn)行抗震改造之前，詳盡地搜集有關(guān)工程資料，尤其是最好能找到其建設(shè)期間的設(shè)計(jì)資料，為抗震改造提供一手資料，除各類(lèi)建筑物的設(shè)計(jì)施工參數(shù)之外，還應(yīng)包含質(zhì)量檢測(cè)、材料強(qiáng)度及抗震鑒定資料等。

（2）選擇最優(yōu)方案

首先應(yīng)做到充分了解原建筑物，才能有針對(duì)性地進(jìn)行加固方案設(shè)計(jì)。將設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方比較論證，充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)之外，還應(yīng)滿足各類(lèi)約束條件。在此基礎(chǔ)上，選出最優(yōu)方案。

（3）采取有效的支護(hù)措施

由于年代已久，較長(zhǎng)的建筑時(shí)間使老舊小區(qū)的建筑整體性能不能到達(dá)一定的標(biāo)準(zhǔn)要求。極有可能在施工改造中產(chǎn)生不利影響甚至威脅施工人員的人身安全。因此，需在抗震改造中，對(duì)施工建筑采取有效的支護(hù)措施，保證各方安全。

老舊小區(qū)是時(shí)代變遷的象征，承載著我國(guó)城市生活獨(dú)特的記憶。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)的改造既保留了我國(guó)時(shí)代和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的印記，也為城市形象舊貌換新顏增添了新的色彩；對(duì)人民而言，老舊小區(qū)改造是坐在自己家中就能享受的更高品質(zhì)的生活。只有通過(guò)各方努力，才能使老舊小區(qū)改造后達(dá)到“修舊如新、歷久彌新”的效果。