農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算研究
——以河南省魯山縣瓦屋鎮(zhèn)為例

張宏敏 李會(huì)杰 岳朝興 李 艷

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，特別是城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的不斷提高，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口越來越多，許多地區(qū)出現(xiàn)“空心村”，農(nóng)村宅基地遭到閑置，造成土地資源浪費(fèi)?；诖?，為進(jìn)一步實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動(dòng)新時(shí)代我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，盤活農(nóng)村閑置土地資源，促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益等，國(guó)家正積極探索推進(jìn)農(nóng)村閑置宅基地退出機(jī)制。從國(guó)家的試點(diǎn)和各地區(qū)的宅基地退出實(shí)踐看，合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是農(nóng)村宅基地退出主要影響因素之一。因此，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算研究，對(duì)進(jìn)一步完善和落實(shí)農(nóng)村宅基地退出機(jī)制，進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和鄉(xiāng)村地區(qū)更好發(fā)展意義重大。

目前，我國(guó)的宅基地自愿有償退出機(jī)制還處于試點(diǎn)和探索階段，在全國(guó)層面上并沒有一個(gè)統(tǒng)一的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也導(dǎo)致各地在推動(dòng)宅基地退出的實(shí)踐中，出現(xiàn)了較多問題，不夠順利。而在理論研究上，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者就如何測(cè)算和制定合理的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大量探討。其中，在宏觀補(bǔ)償機(jī)制上，邢姝媛采用實(shí)際調(diào)研與問卷調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)陜西省農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制的建立進(jìn)行了研究；呂軍書和張譽(yù)戈以供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的視角，對(duì)農(nóng)戶宅基地有償退出的實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行了研究；汪莉和尤佳則將土地整治與宅基地的退出相結(jié)合，研究了土地整治中宅基地的退出激勵(lì)機(jī)制。這些研究為農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定提供了很好的思路，但在實(shí)踐操作中，宅基地退出補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)還需進(jìn)一步測(cè)算和細(xì)化。在具體的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算上，胡銀根等人運(yùn)用綜合分析法、模型測(cè)算法、實(shí)證分析法等，測(cè)算出商丘偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權(quán)價(jià)值的情況下為317.597元/平方米；張勇從農(nóng)民的宅基地使用權(quán)價(jià)值和宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值兩個(gè)維度，建立了宅基地退出補(bǔ)償價(jià)值測(cè)算模型；毛燕玲等人探討了基于改進(jìn)區(qū)間Shapley值的農(nóng)村宅基地退出收益分配方法；王兆林等人基于比較收益的視角，對(duì)重慶市農(nóng)村宅基地退出中農(nóng)民的收益保護(hù)進(jìn)行了研究；徐四桂等人基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)分配論和補(bǔ)償原理建立了宅基地價(jià)值生產(chǎn)函數(shù)，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用比較研究法、模型分析法通過計(jì)算各生產(chǎn)要素的邊際貢獻(xiàn)率確定了各相關(guān)權(quán)利主體的退出補(bǔ)償范圍；宋佳諾通過調(diào)查問卷和運(yùn)用功能分析法，對(duì)天津薊縣農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了測(cè)算；張燚從宅基地的功能價(jià)值出發(fā)，測(cè)算農(nóng)民因退出宅基地后各項(xiàng)權(quán)益的損失，作為補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)；陳麗娜從宅基地資源價(jià)值、住房保障價(jià)值和資產(chǎn)增值收益價(jià)值三個(gè)方面構(gòu)建了宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模型；鄧薇從土地發(fā)展權(quán)角度對(duì)易地扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行了測(cè)算；郭元元運(yùn)用Tobit模型，從農(nóng)戶期望受償價(jià)格角度，對(duì)扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了研究。整體上，當(dāng)前有關(guān)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體測(cè)算方法研究中，因普遍認(rèn)為農(nóng)村宅基地作為一種特殊的集體建設(shè)用地，與國(guó)有建設(shè)用地有很大差異，這導(dǎo)致采用比較成熟的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估方法來測(cè)算農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格的研究較少，較多的是從宅基地的價(jià)值構(gòu)成、發(fā)展權(quán)視角、農(nóng)戶的期望值等角度出發(fā)，采用問卷調(diào)查或各種數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行測(cè)算。但最新的研究表明，宅基地價(jià)格影響因素與城市地價(jià)主要影響因素基本相符，差異主要體現(xiàn)在影響因素的權(quán)重順序。因此，本文嘗試采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的收益還原法、成本逼近法，對(duì)河南省魯山縣瓦屋鎮(zhèn)李老莊村的宅基地退出補(bǔ)償合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，為我國(guó)農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定提供新的參考和依據(jù)。

一、宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算思路與方法

在我國(guó)現(xiàn)行法律框架和宅基地“三權(quán)分置”改革背景下，農(nóng)村宅基地的退出，其本質(zhì)是宅基地使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)讓或退出。宅基地退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，可等同于宅基地永久性使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)退出后，不論轉(zhuǎn)讓他人用于居住或經(jīng)營(yíng)，或由村集體統(tǒng)一收回進(jìn)行開發(fā)，抑或復(fù)墾后用于農(nóng)業(yè)種植，其都會(huì)產(chǎn)生一定的收益。因此，在理論上，采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的基本方法之一，收益還原法對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算是可行的，其關(guān)鍵是合理確定宅基地的年純收益。另一方面，宅基地屬于居住用地，在農(nóng)村，將耕地、荒地等非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，需要一定的開發(fā)成本。從這個(gè)角度看，采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的另外一種方法，成本法對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算也是可行的。正基于此，本文的基本思路是采用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓地價(jià)評(píng)估方法來測(cè)算宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格，具體的方法是收益還原法和成本法。

二、研究區(qū)概況

李老莊村，地處河南平頂山市魯山縣瓦屋鎮(zhèn)，面積約3.75平方公里，下轄11個(gè)組（見圖1），共計(jì)544戶，房屋結(jié)構(gòu)主要為新型兩層平房和老式磚瓦房。其中，上河組距離附近景區(qū)較近，有較多農(nóng)戶在自家開有農(nóng)家樂，收益較為穩(wěn)定。

圖1 李老莊村宅基地分布示意圖

三、實(shí)證分析

（一）基于收益還原法的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

其中，p為待估宗地價(jià)格，a為待估宗地年純收益，r為土地還原利率。

在實(shí)際應(yīng)用中，土地的純收益往往是和地上建筑物一起產(chǎn)生的，稱之為房地純收益。在這種情況下，土地純收益的計(jì)算還需要考慮以下幾個(gè)方面：

土地純收益（a）=房地純收益（a1）-房屋純收益（a2）（式 2）

房屋純收益（a2）=房屋現(xiàn)值（pv）×建筑物還原率（r1）（式 3）

房屋現(xiàn)值（pv）=房屋重置價(jià)（rp）×房屋成新度（n）（式 4）

2.李老莊村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格測(cè)算。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，李老莊村的宅基地及其地上房屋，用于經(jīng)營(yíng)性的主要有開設(shè)超市、飯店、民宿等，其附近旅游景區(qū)的淡旺季對(duì)其每月純收益有一定影響，但平均下來，扣除各種費(fèi)用后，李老莊村宅基地及其地上房屋的純收益約1000元/月，合一年12000元。這些宅基地的平均面積大約200平方米，宅基地上房屋都為兩層平房，磚混結(jié)構(gòu)，使用壽命約50年，殘值率約5%，8成新。在當(dāng)前的條件下，這些經(jīng)營(yíng)性房屋的新建價(jià)格約每座15萬元，也即房屋的重置價(jià)為15萬元/座×（1-0.05）=14.25萬元/座。

綜合考慮國(guó)債、大多數(shù)一般農(nóng)戶的年平均投資收益等，將建筑物還原利率取6%，土地還原利率取5%，那么根據(jù)公式3和4，李老莊村當(dāng)前每處經(jīng)營(yíng)性宅基地上的房屋純收益：

a2=14.25萬元×0.8×0.06=6840元/年。

如果Mn在成巖過程中活動(dòng)性較強(qiáng)，可用Al2O3/(Al2O3+Fe2O3)代替Al2O3/(Al2O3+Fe2O3 +MnO)[11]，另外MnO含量極低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于Al2O3、Fe2O3含量，對(duì)最終結(jié)果并無影響。研究區(qū)硅質(zhì)巖Al2O3/(Al2O3+Fe2O3)比值為0.39～0.87，平均為0.71，除樣品化-49-8其余樣品均大于0.5，位于大洋盆地(0.4～0.7)和大陸邊緣(0.5～0.9)硅質(zhì)巖范圍內(nèi)，說明研究區(qū)硅質(zhì)主要形成于大陸邊緣，而處于石炭系與泥盆系分界處的樣品化-49-8比值0.39，可能形成于大陸邊緣到大洋盆地的過渡地帶。

根據(jù)公式2，宅基地的土地純收益：

a=a1-a2=12000元/年-6840元/年=5160元/年

根據(jù)公式1，宅基地的價(jià)格：

P=5160/0.05=103200元。

也即，李老莊村宅基地使用權(quán)退出的補(bǔ)償價(jià)格約合516元/平方米。

（二）基于成本逼近法的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

成本逼近法，也是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的基礎(chǔ)方法之一，是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)。它主要包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)和利息等幾部分組成。在國(guó)有建設(shè)用地估價(jià)中，其典型基本公式為：

土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益) ×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)

在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，村集體土地使用權(quán)的獲得，主要有國(guó)家征收和村集體自用兩種情形。村集體自用，主要為村集體公共設(shè)施用地和村民宅基地申請(qǐng)等。但不論是哪種情況，在獲得集體土地使用權(quán)時(shí)，都需要對(duì)地上青苗或地上建筑物予以賠償。這一費(fèi)用，可視為村集體土地使用權(quán)的獲取成本。根據(jù)調(diào)查，近3年來，李老莊村幾宗土地取得費(fèi)用情況如下（見表1）。

表1 李老莊村近幾年集體土地取得成本案例情況說明

需要指出的是，無論是吳某的宅基地申請(qǐng)，還是國(guó)家電網(wǎng)改造征地，其實(shí)際的取得面積都非常小，這導(dǎo)致其折算的單位面積土地取得成本較高，高于當(dāng)?shù)匾话愕恼鞯爻杀尽?/p>

不同于一般的開發(fā)性國(guó)有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地的主要用途為自主或集體公共設(shè)施用地，其土地開發(fā)費(fèi)，主要為土地的平整、通水、通電、通路等費(fèi)用。在案例（見表1）中，吳某新申請(qǐng)宅基地和村委會(huì)新址的土地開發(fā)費(fèi)約為150元/平方米。

因在實(shí)際中，宅基地和村集體公共設(shè)施用地的獲取不是以盈利為目的，且宅基地和集體公共設(shè)施用地都是免費(fèi)申請(qǐng)和無限期的，故稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等在本次測(cè)算中忽略不計(jì)，年期修正系數(shù)不予考慮。

由于宅基地的估價(jià)不同于一般意義上的國(guó)有建設(shè)用地估價(jià)，可參考的相似情況較少，區(qū)位修正系數(shù)在此次估算中不予考慮。

基于以上分析，基于成本逼近法的李老莊村宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格約為300元/平方米+150元/平方米=450元/平方米，低于成本收益法估算的補(bǔ)償價(jià)格516元/平方米。

四、結(jié)果與討論

采用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中常用的收益還原法與成本逼近法，對(duì)宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行測(cè)算基本上是可行的。具體到河南省魯山縣李老莊村，其當(dāng)前的宅基地使用權(quán)退出補(bǔ)償價(jià)格在500元/平方米左右，如果按每處宅基地200平方米計(jì)，則合每處宅基地的退出補(bǔ)償約10萬元。這一結(jié)果，高于胡銀根2013年測(cè)算的商丘市偏遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)宅基地在不考慮期權(quán)價(jià)值的情況下的退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)317.597元/平方米，但考慮到通貨膨脹，差別不大；與張燚測(cè)算的湖北麻城龜山鎮(zhèn)鮑家墩村的宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)495元／平方米接近，但高于郭元元對(duì)貴州省惠水縣、龍里縣、習(xí)水縣、松桃縣、湄潭縣、安龍縣、望謨縣、水城縣、紫云縣、黔西縣、大方縣和丹寨縣等12個(gè)縣扶貧搬遷農(nóng)戶對(duì)宅基地退出的期望受償價(jià)格315.49元/平方米，高于鄧薇測(cè)算的貴州省松桃苗族自治縣太平營(yíng)鄉(xiāng)的扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償價(jià)格區(qū)間的上限376.2元/平方米?？紤]到貴州經(jīng)濟(jì)相對(duì)較為落后，且這兩個(gè)案例中，都是對(duì)扶貧搬遷農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償?shù)臏y(cè)算，本文測(cè)算結(jié)果相對(duì)貴州省扶貧搬遷地區(qū)偏高是合理的。

收益還原法和成本逼近法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的基礎(chǔ)和成熟方法，其應(yīng)用較為簡(jiǎn)單方便，但農(nóng)村宅基地不同于一般意義上的國(guó)有建設(shè)用地，有其特殊性。實(shí)際上，農(nóng)村宅基地的收益不確定性較強(qiáng)，且受區(qū)位因素影響顯著，合理穩(wěn)定的宅基地收益確定并不容易，如何確定一般農(nóng)村地區(qū)合理穩(wěn)定的宅基地收益，還需進(jìn)一步探索。而成本逼近法中，因農(nóng)村宅基地在村集體內(nèi)部獲得是免費(fèi)的，其獲取成本主要是對(duì)原有地上附著物的賠償，而附著物的賠償標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中也容易發(fā)生糾紛，且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和農(nóng)村居民生活水平的不斷提高，宅基地的土地開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，這些都會(huì)影響成本逼近法的測(cè)算結(jié)果。盡管因?yàn)檎氐奶厥庑?，常用的不?dòng)產(chǎn)估價(jià)方法不能簡(jiǎn)單直接套用在宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算上。但本質(zhì)上，宅基地屬于一種不動(dòng)產(chǎn)，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估測(cè)算，其基本原則與思想，同一般的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)并無根本性的區(qū)別。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，特別是城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，農(nóng)村宅基地退出是我國(guó)未來農(nóng)村改革的一個(gè)重要方向。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本原則與思想，不斷探索適合宅基地使用權(quán)退出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算方法，是非常必要和有意義的。

在實(shí)際調(diào)研中，村民除對(duì)宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為關(guān)心外，其更為關(guān)心宅基地退出后的生活保障、居住保障等社會(huì)保障問題。因此，在宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定中，政府應(yīng)注意將宅基地退出與退出農(nóng)戶的社會(huì)保障充分結(jié)合，這樣才更有利于農(nóng)村宅基地退出改革的順利開展。