房地產(chǎn)項目施工階段成本管控

劉晉業(yè)

摘? 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著極其重要的作用，近幾年房地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)生存越發(fā)艱難。因此，加強成本控制已經(jīng)成為維持企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵措施。很多房地產(chǎn)公司的施工管理階段成本管控逐步由粗獷型管理核算向精細化管理核算轉(zhuǎn)變。本論文以榮墅項目為例，在安全、經(jīng)濟、合理的總原則下重點研究施工階段成本管控措施，最后提出施工成本控制的技術措施改進，為同行業(yè)企業(yè)提供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);成本控制;施工管理，技術措施改進

引言

在過去的20年里，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速、爆發(fā)式發(fā)展階段。為了穩(wěn)定房價，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控在逐步加強，相繼出臺了一系列調(diào)控政策[1]，這些政策很大程度抑制了房價的不斷上升。房地產(chǎn)行業(yè)盈利壓力越來越大，企業(yè)利潤持續(xù)攤薄，凈利潤持續(xù)走低[2]。成本控制已經(jīng)成為維持企業(yè)生存和發(fā)展的關鍵因素之一。施工過程中成本管控及精細化管理顯得尤為重要。

本論文以榮墅項目為例，在安全、經(jīng)濟、合理的總原則下重點研究施工階段成本管控措施，為同行業(yè)企業(yè)提供參考。

1 榮墅項目施工階段的成本結(jié)構(gòu)分析

1.1 榮墅項目整體概況

榮墅項目是高端住宅類項目，以疊拼和聯(lián)排別墅為主。項目預計銷售收入63億元;項目預計投入成本54億元，預計利潤約9億元。

1.2 榮墅項目施工階段的成本結(jié)構(gòu)分析

榮墅項目成本控制的重點放在施工階段。施工階段的成本主要包括基礎設施費、總包施工費、通風空調(diào)工程費、幕墻工程費、電梯安裝費、消防工程費、以及其他費用。項目中，工程施工費用為148655萬元，其中基礎設施費20430萬元，總包施工費91242萬元，通風空調(diào)工程10926萬元，幕墻工程9454萬元，電梯安裝7625萬元，消防工程2548萬元，其他分項施工費一共為6430萬元。榮墅項目的工程費用詳見表1。

表1顯示，工程施工費用中，總包施工費所占比例最大，為61.3%，其次是基礎設施費，13.7%。通風空調(diào)工程占比為7.35%，幕墻工程占比為6.35%，電梯安裝占比為5.2%。此五項應為成本控制的重點。

2 榮墅項目施工階段成本管控

榮墅項目在施工階段主要控制主體結(jié)構(gòu)施工成本（總包施工費）、基礎設施施工成本、外幕墻施工成本、電梯及空調(diào)安裝成本。

2.1 主體結(jié)構(gòu)施工成本管控

主體結(jié)構(gòu)施工成本管控主要是一、優(yōu)化施工工藝，控制施工進度;二、嚴格控制現(xiàn)場變更洽商發(fā)生的數(shù)量。例如，室內(nèi)抹灰工程中，施工單位普遍采用水泥砂漿抹面，榮墅項目采用石膏砂漿抹面。相較于水泥砂漿的施工工藝，石膏砂漿可以大大縮減在終凝時間和養(yǎng)護期上所需的時間，比水泥砂漿至少提前7天。此工藝極大地提高了施工效率，縮短施工時間。榮墅項目簡化變更洽商審批流程，禁止施工單位利用洽商、變更向甲方索取較多的額外費用。榮墅項目把變更洽商的費用控制在總包施工費的1.5%，約為1368萬。

2.2 基礎設施施工成本管控

基礎設施費（含園林景觀施工）占比13.73%。這部分的工作量在于水、電、燃氣、通信等地下管線施工，還有后續(xù)的園林景觀的施工。此部分的成本控制主要是采用BIM技術進行管線綜合排布，發(fā)現(xiàn)管線綜合中的問題，能及時做出調(diào)整，剔除碰撞管線。這樣極大提高了施工準確度，避免出錯，提高施工效率，從而減少了施工中不必要的返工，提高了工程安裝的一次成功率。引進了BIM技術，后續(xù)的管線的錯漏碰缺很少發(fā)生，可直接節(jié)省成本1000萬元。

2.3 外幕墻的施工成本管控

此項主要成本控制措施是簡化外立面細節(jié)，在幕墻設計時將原來的兩直角邊的石材拼縫由原設計的45°圓角簡化為90°直接拼角。這樣提高石材加工效率，簡化工序，實現(xiàn)成本的優(yōu)化。簡化石材拼角后每棟樓節(jié)省成本5萬元，共42棟樓，節(jié)省成本210萬。

2.4 電梯及空調(diào)安裝成本控制

此項成本優(yōu)化主要采用減少成本項目及簡化流程的方法來控制成本。刪除每戶的電梯，預留安裝條件，后期購房者自行安裝，按市場行情，每戶電梯費用大約10萬元，422戶共節(jié)省4220萬。項目采用送空調(diào)設備但不安裝的方式，每戶節(jié)省空調(diào)安裝費12萬，總體節(jié)省成本5064萬。通過減少成本項，簡化施工流程在此項上共節(jié)省成本9284萬元。

榮墅項目具體控制成本詳情見表2。

3 施工過程中成本控制的改進措施

土建結(jié)構(gòu)施工過程的成本控制措施。從施工組織設計、降水、支護、土方平衡、吊裝等多方面優(yōu)化施工方案。認真審核施工方案，防止出現(xiàn)施工方不按標準做法圖施工的情況發(fā)生。加強基坑支護方案的評審與管理。根據(jù)場地情況，滿足安全前提下優(yōu)先選用放坡開挖，其次才是土釘墻。基坑降水經(jīng)過計算一般施工到地上三層即可停止降水。按以上操作榮墅項目降低3%左右的基坑施工成本。

土方超挖的控制。和施工單位簽訂合同，土方超挖量大于審批挖土方案總挖土量的3%，甲方不給施工單位結(jié)算，施工方自行承擔費用。嚴格按照甲方審批的方案進行土方開挖，開挖前甲方、監(jiān)理、施工方要三家簽字確認。按以上操作榮墅項目可降低0.2%的建安成本控制施工中的無效成本，嚴格執(zhí)行立體交叉作業(yè)，使施工工序更加合理。嚴格控制施工進度，使進度在可控范圍內(nèi)，避免由于政策停工所帶來的趕工費用發(fā)生。嚴控施工質(zhì)量，避免后期大面積的物業(yè)維修，降低后續(xù)物業(yè)維修成本。按以上操作榮墅項目共節(jié)省0.2%左右的建安成本。

施工中通過施工方案優(yōu)化，控制土方超挖、降低施工中的無效成本，合計降低建安成本3.4%左右，榮墅二期項目建安成本148655萬元，降低成本為148655*3.4%=5054萬元。

工程款付款流程的改進。工程款付款流程要嚴格按合同為準則，以實際工期調(diào)整付款金額，優(yōu)化付款計劃，為公司贏得現(xiàn)金流，從付款計劃上起到成本控制作用[3]。

4 結(jié)論

中國房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，必須靠成本控制領先對手才能在市場中生存下去。施工階段應從成本占比較大的主體結(jié)構(gòu)施工費、基礎設施建設費、外幕墻施工費、電梯安裝及空調(diào)安裝費方面進行管控，同時對施工過程也需進行嚴格管控。

房地產(chǎn)企業(yè)成本領先的時代已經(jīng)到來，誰能做好成本控制，誰就能在未來的市場中占有更大份額，逐步發(fā)展壯大。

參考文獻

[1]鐘學勇.A房地產(chǎn)公司項目成本管理研究[D].華南理工大學，2018.

[2]2018年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告[EB/OL].https：//max.book118.com/html/2018/0326/158794239.shtm

[3]胡欣.A公司房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理與改進的研究[D].天津大學，2013.