分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程投資控制

蘇琳

摘 要 近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐不斷加快，尤其是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、數(shù)量上大幅度增長(zhǎng)。但是，項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益模式不再適用，要加強(qiáng)投資的科學(xué)把控。全過(guò)程投資控制是重要的組成部分，主張的是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程開(kāi)展投資的把控，加強(qiáng)精細(xì)化理念的運(yùn)用，在投資控制的依據(jù)上不斷增加，減少投資失敗的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);建設(shè)項(xiàng)目;投資控制;全過(guò)程

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金投入非常大，而且表現(xiàn)出敏感的特點(diǎn)，很多項(xiàng)目表現(xiàn)出爛尾樓、豆腐渣工程的問(wèn)題后，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)越來(lái)越理性，不僅會(huì)去考察和調(diào)研，同時(shí)也會(huì)借助媒體的力量來(lái)分析。所以，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程投資控制，不僅僅是為了消費(fèi)者放心，也是為了讓投資者擁有穩(wěn)定的回報(bào)。

1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投入開(kāi)始通過(guò)理性的方法來(lái)完善，尤其是在項(xiàng)目的投資額度上不斷地降低。前幾年的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目不僅收益較快，同時(shí)掀起了炒房熱，不僅在市場(chǎng)的發(fā)展上一度繁榮，還讓很多人借此賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。但是，近幾年的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在數(shù)量上雖然非常多，可是價(jià)格上卻趨向于高度的穩(wěn)定，主要是因?yàn)閲?guó)家在把控力度上不斷提升，力求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的調(diào)控，避免造成房產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資額一般并不低，而且在收益周期上比較長(zhǎng)，除了商業(yè)建筑、民用建筑外，還有很多的建筑類(lèi)型，因此當(dāng)前的商品房銷(xiāo)售、辦公地租賃是主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資成本控制引起了很多企業(yè)的關(guān)注，“高收益、高成本”的模式成為過(guò)去式，現(xiàn)在流行的是性?xún)r(jià)比模式，所以必須在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制上不斷加強(qiáng)。

2全過(guò)程投資控制的特性

項(xiàng)目投資的目的是為了獲取較高的盈利，同時(shí)也希望借此來(lái)為項(xiàng)目發(fā)展、行業(yè)建設(shè)提供更多的幫助。但是，任何項(xiàng)目在投資方面都存在不小的風(fēng)險(xiǎn)，有必要在投資控制過(guò)程中按照全過(guò)程的理念來(lái)完善。全過(guò)程投資控制的應(yīng)用，相比傳統(tǒng)的手段具有更高的可靠性。該控制措施的運(yùn)用能夠在項(xiàng)目投資的過(guò)程中，按照仔細(xì)斟酌的方法來(lái)完善，對(duì)于項(xiàng)目的資金需求、項(xiàng)目的質(zhì)量保障、項(xiàng)目的工期調(diào)整、項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況等，按照精細(xì)化的理念來(lái)不斷的預(yù)估和評(píng)級(jí)，不僅能夠?qū)?xiàng)目的未來(lái)做出準(zhǔn)確的判斷，還可以在投資的理性程度上更好地提升，告別了盲目投資的現(xiàn)象。全過(guò)程投資控制的過(guò)程中，在全面性方面可以取得不錯(cuò)的成績(jī)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的打造并不是簡(jiǎn)單的投資，當(dāng)前的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)觀望態(tài)度十分明顯，所以在投資的決策和營(yíng)銷(xiāo)方面，都要站在全過(guò)程的角度來(lái)改良，只有在費(fèi)用的全面控制上取得優(yōu)良的成果，才能對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的虧損問(wèn)題更好的解決。

3房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中全過(guò)程投資控制的對(duì)策

3.1 項(xiàng)目投資決策階段的投資控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展、規(guī)劃過(guò)程中，針對(duì)全過(guò)程投資控制的應(yīng)用，要從決策階段來(lái)開(kāi)始控制。決策階段雖然看起來(lái)只是提供一個(gè)決定，但往往決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向和結(jié)果。所以，投資的決策階段非常重要。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)分析、項(xiàng)目可行性分析、經(jīng)濟(jì)分析等要同時(shí)開(kāi)展，對(duì)于項(xiàng)目的技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件開(kāi)展仔細(xì)的調(diào)查，充分掌握好項(xiàng)目在未來(lái)的效益情況，如果未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，則項(xiàng)目很有可能在盈利空間上被嚴(yán)重的壓縮，這對(duì)于項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展具有更多的保障。投資決策的過(guò)程中，要加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查，每一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目雖然看起來(lái)?yè)碛胁诲e(cuò)的發(fā)展空間，但是項(xiàng)目本身需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)并不低，各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后的應(yīng)對(duì)方法都要高度的明確，對(duì)于任何的可能性都要深入的思考，否則必定造成項(xiàng)目投資的失敗，不僅浪費(fèi)了較多的金錢(qián)，還造成了時(shí)間成本的浪費(fèi)。

3.2 設(shè)計(jì)階段的投資控制

當(dāng)前的投資環(huán)境并不樂(lè)觀，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷提升，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候有了更多的選擇，同時(shí)很多項(xiàng)目都需要在前期宣傳費(fèi)用上不斷增加，對(duì)于第一批的購(gòu)買(mǎi)者要給予較高的優(yōu)惠力度。設(shè)計(jì)階段的投資控制，需要從項(xiàng)目的多個(gè)角度來(lái)探究，站在不同的層面來(lái)考慮到項(xiàng)目本身的發(fā)展走向。設(shè)計(jì)階段要按照初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)階段來(lái)完成。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不可能只滿(mǎn)足合作方的需求，還要考慮到項(xiàng)目在所屬位置產(chǎn)生的交通影響、基礎(chǔ)設(shè)施影響、配置影響等，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的存在一定是有利于地方發(fā)展、地方建設(shè)的，如果在設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出較高的經(jīng)濟(jì)效益，但是在社會(huì)服務(wù)的提供上較少，或者是存在交通阻塞的問(wèn)題，必定難以被審批。除此之外，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)投資要考慮到設(shè)計(jì)方案的可行性、可靠性，一些華而不實(shí)的設(shè)計(jì)已經(jīng)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者的訴求，高性?xún)r(jià)比的設(shè)計(jì)才是消費(fèi)者的主導(dǎo)訴求。

3.3 招投標(biāo)階段的投資控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是炙手可熱的項(xiàng)目，但是對(duì)于企業(yè)造成的資金壓力也非常大，有些企業(yè)能夠借助項(xiàng)目積累不少的財(cái)富，有些企業(yè)則因?yàn)轫?xiàng)目虧損走向了破產(chǎn)的邊緣。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，同樣要開(kāi)展全過(guò)程投資控制。項(xiàng)目招投標(biāo)階段是非常敏感的，每一個(gè)企業(yè)對(duì)優(yōu)秀的項(xiàng)目趨之若鶩，因此在項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程中要給出明確的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在大家競(jìng)標(biāo)的過(guò)程中，必須在競(jìng)爭(zhēng)的條件上表現(xiàn)平等。相同施工量的情況下，企業(yè)要結(jié)合自身的實(shí)際情況對(duì)不同的單價(jià)進(jìn)行填報(bào)，一方面不能讓自己出現(xiàn)虧損的問(wèn)題，另一方面還要在競(jìng)標(biāo)的優(yōu)勢(shì)上展現(xiàn)出來(lái)，投標(biāo)人的競(jìng)爭(zhēng)不能總是停留在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方面，而是要提高競(jìng)爭(zhēng)的多元化，讓房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資能夠得到更多的把控。招投標(biāo)過(guò)程中，工程量的計(jì)算要采用精細(xì)化的理念來(lái)完成，項(xiàng)目特征的表述必須清晰，工程內(nèi)容要高度的明確，對(duì)每一項(xiàng)工作進(jìn)行科學(xué)的部署，禁止任何重疊的現(xiàn)象發(fā)生。

3.4 施工階段的投資控制

全過(guò)程投資控制的運(yùn)用，符合房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)。為了在項(xiàng)目的把控水平上更好地提升，一定要對(duì)施工階段的投資控制高度關(guān)注。施工階段對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的決定性作用非常顯著，同時(shí)有很多的變化因素，要在每一項(xiàng)工作的開(kāi)展上給出較多的依據(jù)，并且根據(jù)施工具體情況來(lái)靈活的應(yīng)對(duì)。施工組織的過(guò)程中，要對(duì)施工方案嚴(yán)格的履行，在項(xiàng)目的部署、方法、流程、技術(shù)等方面不斷創(chuàng)新，加強(qiáng)性?xún)r(jià)比理念的落實(shí)，為工程的長(zhǎng)期發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。施工質(zhì)量的好壞和施工進(jìn)度的快慢，直接關(guān)系到管理成本的降低與增加。因此，項(xiàng)目管理單位應(yīng)努力提高專(zhuān)業(yè)技能，充分發(fā)揮管理主體的職能作用，強(qiáng)化對(duì)各參建單位的監(jiān)督管理，確保施工質(zhì)量，加快施工進(jìn)度，避免返工損失，縮短施工周期，從而降低管理成本。對(duì)于施工過(guò)程中不可避免的簽證，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和要求辦理簽證手續(xù)，保證簽證的客觀性、經(jīng)濟(jì)性和合理性。

4房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的注意事項(xiàng)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資控制開(kāi)始加強(qiáng)多元化的措施應(yīng)用，目的是希望減少盲目的投資，為企業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目建設(shè)、社會(huì)發(fā)展提供更多的幫助。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的打造，的確是利國(guó)利民的項(xiàng)目，但是每一個(gè)地方的市場(chǎng)容納程度是有限的，即便是一線(xiàn)城市也需要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)量上科學(xué)的控制，適當(dāng)?shù)姆啪徳鲩L(zhǎng)才能擁有更大的進(jìn)步空間。為此，項(xiàng)目投資一定要看到未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是對(duì)消費(fèi)者的能力和需求進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合市場(chǎng)的多項(xiàng)指標(biāo)變化，調(diào)整房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資理念，堅(jiān)持在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益上保持共贏。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資，要推動(dòng)城市發(fā)展，改善生產(chǎn)生活水平，對(duì)項(xiàng)目的綜合價(jià)值科學(xué)的塑造，盡量的城市標(biāo)志性建筑物，有利于交通指揮，為城市規(guī)劃增添更多的色彩。

5結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控力度上不斷提升，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于百姓生產(chǎn)生活的影響非常大，全過(guò)程投資控制的運(yùn)用，一定程度上改變了項(xiàng)目投資的格局，所有的企業(yè)不再是輕易地投資，而是能夠在項(xiàng)目承接和項(xiàng)目建設(shè)的資金使用上保持理性、精細(xì)化，一方面減少資金的浪費(fèi)問(wèn)題，另一方面對(duì)資金的利用率更好地提升。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資控制，對(duì)于現(xiàn)在的需求、未來(lái)的變化、市場(chǎng)的影響因素、國(guó)家的政策均要深入研究，該類(lèi)型的項(xiàng)目在綜合性的表現(xiàn)上非常強(qiáng)，一定要對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的價(jià)值更好的分析。除此之外，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資還關(guān)系到虛擬市場(chǎng)的變化，所以每一次投資都要高度的謹(jǐn)慎，為國(guó)家發(fā)展和社會(huì)發(fā)展高度負(fù)責(zé)。

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