房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點研究

陳慧梅

摘要：“營改增”為房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作帶來了許多的變化，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算過程中，應明確財務核算工作的重點，使得財務核算工作達到良好的效果，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展。本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點，希望能夠為相關工作者提供借鑒。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務核算;重點

引言

財務核算工作作為房地產(chǎn)財務管理的重要內容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有直接影響。因此財務核算工作要引起相關工作者的重視，同時想要獲得良好的財務核算效果，必須抓住房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點，及時的發(fā)現(xiàn)和解決財務核算中存在的問題，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務核算水平，從而為我國房地產(chǎn)企業(yè)長久、穩(wěn)定的發(fā)展提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的現(xiàn)狀分析

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，促進了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的不斷提升。房地產(chǎn)行業(yè)具有高風險、高投入的特點，涉及的核算環(huán)節(jié)較多，包括土地、銷售以及建設等，核算業(yè)務難度較大，因此財務核算的準確性，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理效果具有直接影響。與此同時由于我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，財務核算關系到房地產(chǎn)財務管理效率以及效果，是房地產(chǎn)企業(yè)拓寬利潤空間、降低企業(yè)成本的一項重要手段。特別是在“營改增”背景下，財務核算難度也有所增加，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負債、成本、收入以及利潤等指標，也發(fā)生了變動，并體現(xiàn)在了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表中，使得負債金額與資產(chǎn)金額占據(jù)比例提升。由此可以看出，做好房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作尤為重要。

目前財務核算工作受到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，財務核算工作水平也得到了一定的提升，但是在財務核算過程中，仍然存在許多的難點，需要財務核算人員充分掌握，首先房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務繁雜，涉及的稅種較多，包括房產(chǎn)稅、增值稅、土地增值稅以及所得稅等，而且不同的稅種，在會計核算方式、計稅規(guī)則等方面存在較大的差異，所以應將稅務籌劃工作作為重點工作，加強對稅務風險的控制。其次在“營改增”背景下，需要將核算工作的轉變作為重點內容。具體主要包括兩個方面，一方面是對新老項目的認定，另一方面是對老項目會計核算的選擇。最后就是關于財務人員綜合素質問題。財務核算是一項專業(yè)性極高的工作，對財務核算人員也提出了較高的要求，但是部分財務核算人員綜合素質有待提高，這主要是因為部分核算人員只能完成基本的財務核算工作，對新型的財務管理工具等缺乏全面的認識以及了解，不能對財務核算工作進行有效的創(chuàng)新，使得財務核算工作水平相對較低，而且財務核算人員不能及時的發(fā)現(xiàn)和解決財務核算工作中存在的問題，對財務核算工作產(chǎn)生了嚴重的不利影響。對此在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算過程中，還應采取科學、合理的措施，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作目標，抓住財務核算工作重點，關注事前、事中、事后核算業(yè)務全流程、解決財務核算存在的不足，促進房地產(chǎn)財務核算效果的有效提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作目標

在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算過程中，還應明確財務核算工作目標，具體主要包括以下幾個方面：首先要強化企業(yè)財務管控能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通過財務核算工作的開展，能夠解決部門之間、分公司之間的信息不對稱問題，保證財務信息真實性以及可靠性，提升房地產(chǎn)財務管控能力。其次要盤活企業(yè)資金，優(yōu)化企業(yè)資源。資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重要內容，特別是在激烈的市場競爭下，更應該通過企業(yè)財務核算，科學、合理的配置企業(yè)資源，避免出現(xiàn)企業(yè)資源緊張或資金大量閑置的情況出現(xiàn)。再次應及時、精確地進行財務分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策提供科學依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)財務核算過程中，必須保證財務信息數(shù)據(jù)的全面性、真實性，滿足房地產(chǎn)企業(yè)決策需求，能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。最后是有效提高房地產(chǎn)企業(yè)風險管控能力以及財務執(zhí)行能力。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的統(tǒng)籌監(jiān)督的作用，對于不同分公司、不同部門之間，還應使其相互牽制，提高其協(xié)同合作能力，避免徇私舞弊的情況出現(xiàn)，營造良好企業(yè)環(huán)境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點

（一）預算監(jiān)督

為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務核算目標，還應構建全面的預算監(jiān)督體系，促進對房地產(chǎn)企業(yè)預算工作順利的執(zhí)行。為此房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作人員，應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，科學、合理地制訂年度預算目標，并將其分解成季度預算、月度預算目標。圍繞預算目標開展各項預算監(jiān)督工作，使得預算監(jiān)督工作更具針對性，做好資金管理工作。具體要做好以下幾個方面：首先應將年度預算目標貫徹到企業(yè)財務管理中，并將實現(xiàn)年度預算目標作為關鍵任務，同時將年度預算目標納入房地產(chǎn)財務考核過程中。房地產(chǎn)企業(yè)各個部門應做好預算規(guī)劃，嚴格遵循預算執(zhí)行制度，促進預算目標的實現(xiàn)。其次嚴格控制預算費用審批，特別是預算目標以外的費用，提高費用審批工作嚴肅性，并對審批流程進行優(yōu)化，保證預算目標以外真實費用能夠順利通過審批，同時還應盡可能地減少預算目標以外費用的支出。最后對房地產(chǎn)企業(yè)預算目標的執(zhí)行情況進行科學、合理的分析，及時的發(fā)現(xiàn)和解決預算目標執(zhí)行情況存在的問題，避免預算目標執(zhí)行過程中出現(xiàn)較大的偏差。

（二）項目業(yè)績管理

項目業(yè)績能夠充分反映企業(yè)項目財務控制狀況，所以應將項目業(yè)績管理作為房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點，同時設定相關的標準，確保項目業(yè)績管理的有效性。企業(yè)項目標準設定形式主要包括以下幾個方面：一是科學、合理的設定項目的凈利潤率。在企業(yè)財務核算工作中，應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況以及未來的趨勢，判斷項目的凈利潤率。因此對項目所獲利潤進行判斷時，具體還應結合相似項目所獲利潤數(shù)據(jù)進行分析，不斷提高評估項目獲利能力。二是科學、合理的設定項目的收益率。收益率能夠充分反映投資回報能力，因此設定項目的收益率，一方面要充分考慮股東的要求，另一方面要充分考慮相似項目所具有的投資回報狀況，與此同時還應判斷項目融資成本。三是科學、合理的設定企業(yè)項目費用以及成本。在利潤率指標明確的情況下，銷售單位、成本控制單位應參與到房地產(chǎn)企業(yè)項目目標費用及目標成本的判斷中，為目標利潤率的確定以及提升奠定良好基礎。

（三）統(tǒng)籌收支管理

統(tǒng)籌收支管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算中發(fā)揮了至關重要的作用，能夠提升資金的安全性，實現(xiàn)資金的快速流轉，促進資金使用效率。想要做好房地產(chǎn)企業(yè)收支統(tǒng)籌管理工作，具體還應做好以下幾個方面：首先設置固定的資金收支賬號，并同意進行管理，同時圍繞預算目標以及實際要求，統(tǒng)一進行撥款，提高收支統(tǒng)籌管理的效果。分公司、部門在項目運營過程中難免會出現(xiàn)不穩(wěn)定盈利、虧損的情況，當出現(xiàn)資金不足時，虧損的單位可以向其他單位進行資金調用，在借用資金時，需要辦理資金借用信息表，對于借用利率的確定，可以參考市場融資利率，保證資金調節(jié)的效果，避免出現(xiàn)預算外的支出，使得資金管理獲得良好的效果。

（四）提升與稅法的適應性

在“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅方式發(fā)生了改變，具體表現(xiàn)在不得在所得稅繳納之前扣除營業(yè)稅，增值稅也納入了新的一些稅務。這樣就在一定程度上，增加了房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅，同時房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作也受到了相應的影響。為此還應改革傳統(tǒng)財務核算方法。一是設置相關的專欄，包括減稅額的專欄、進項稅額的專欄，并科學、合理的計算稅費征收率以及稅率。二是運用高適用稅率，核算對應稅負的營業(yè)額以及銷售額。

（五）合理搭配融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)資金開發(fā)和管理過程中，還可以采用適合自身的融資方式，融資要求主要有以下幾點：銀行開發(fā)貸款。銀行貸款的資金成本不高，但是開發(fā)商不容易從銀行進行貸款，一般情況下，只有信譽高的開發(fā)商，才能獲得銀行的貸款;項目股權融資。該方式需要項目雙方進行商務談判，確定雙方的投資比例，全面權衡的資金，這種方式可以轉移風險，使得公司的資產(chǎn)負債率降低;其他融資方式。房地產(chǎn)公司應根據(jù)單位的實際情況，合理的選擇融資方式，提高項目收益率。

（六）調整納稅籌劃工作

首先房地產(chǎn)企業(yè)應充分分析“營改增”給財務核算方式帶來的影響，并積極轉變思想觀念，調整納稅籌劃工作，對于涉稅的職責，應由財務部門、營銷部門等共同承擔。同時還應不斷完善涉稅基礎工作，提高其管理力度，促進核算工作嚴格按照相關流程實施。其次房地產(chǎn)企業(yè)應建立完善的涉稅管理體系，主要由財務部門負責，明確財務部門工作人員的責任和權力，同時還應采取科學、合理的措施，增設會計科目，對稅負轉移方式進行有效創(chuàng)新。除此以外企業(yè)財務人員還應積極改進財務會計核算業(yè)務，以更好的應對“營改增”給財務核算工作帶來的不利影響。

（七）提升財務人員綜合素質

財務人員的綜合素質對房地產(chǎn)企業(yè)財務核算工作具有直接影響，為了提高房地產(chǎn)財務核算水平，還應加強對財務人員的培養(yǎng)，通過教育培訓等方式，豐富財務人員先進的會計核算知識，同時應安排財務人員到優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)進行學習，與優(yōu)秀的財務核算人員進行交流，通過交流積累更多的核算技術以及經(jīng)驗，提高自身的業(yè)務能力，掌握先進的財務核算手段，進行財務核算工作的創(chuàng)新，并且要結合本企業(yè)的財務核算的特點，總結適應企業(yè)發(fā)展的財務核算方法，以更好地為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務核算水平。

結語

總之，在“營改增”的背景下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)財務核算方法已經(jīng)無法滿足要求，因此在房地產(chǎn)企業(yè)財務核算過程中，確定房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的目標，抓住房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重點，針對目前房地產(chǎn)企業(yè)財務核算存在的問題，采取相對應的解決對策，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財務核算水平，使得房地產(chǎn)能夠獲得更多的利潤，從而促進我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展。

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