LPR改革對于房貸的影響

熊 枘

(廣西大學(xué) 廣西 南寧 530000)

引言

國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會議上明確表示“必須改革和完善貸款市場利率形成機(jī)制”。緊接著，我國中國人民銀行發(fā)布公告后，8月20日，各銀行根據(jù)新的市場機(jī)制向全國銀行間同業(yè)拆借中心報告了最佳客戶貸款利率。改革后的LPR正式啟動，一年期LPR為4.25%，比之前的LPR略微降低了6BP，五年內(nèi)的LPR為4.85%。從已發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，自從LPR改革以來，其報價一直在穩(wěn)步下降或者持平。

一、LPR改革的背景

(一)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢

中國經(jīng)濟(jì)的增速開始逐漸放緩，近幾年，經(jīng)濟(jì)增長更是突破了7%的下限，2017年、2018年、2019年經(jīng)濟(jì)增速分別為6.9%、6.6%和6.1%。

劉元春指出，中國經(jīng)濟(jì)目前面臨以下幾點主要挑戰(zhàn)：第一是總需求放緩速度較快；第二是成本和收益雙重擠壓導(dǎo)致企業(yè)利潤快速收窄；第三是投資增速下滑這樣的趨勢仍沒有往好的方向發(fā)展。他還強(qiáng)調(diào)中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入新常態(tài)下的新階段，類似于庸政懶政這樣導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行的新“病因”也在出現(xiàn)。針對這樣的新情況，官方需要謹(jǐn)慎細(xì)致地運用各項政策和工具，拿出新的解決辦法，未來決策層需拿出更多的政策工具來應(yīng)對新情況和新問題。

圖1 2014年—2019年中國GDP及GDP增速情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

(二)國外經(jīng)濟(jì)局勢

貿(mào)易戰(zhàn)中美兩國僵持不下。由于中美貿(mào)易摩擦的反復(fù)，外需對出口的拖累，國內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)投資預(yù)期的修復(fù)不足。中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究所的研究人員做出的初步預(yù)測稱，美國將對500億美元的中國征收25%的關(guān)稅，預(yù)計中國的GDP將影響0.11%至0.13%。如果對2,000億美元商品加征10%的關(guān)稅，預(yù)計將對中國的GDP產(chǎn)生約0.22%至0.25%的影響。[1]由此可見，貿(mào)易戰(zhàn)帶來的負(fù)面影響確實是存在的，不能忽視。而且，貿(mào)易戰(zhàn)的影響短期內(nèi)有可能難以平復(fù)，更有可能演變成是較長期的爭端。

多國央行紛紛降息，全球經(jīng)濟(jì)放緩。從2019年開始，全球的央行都開始不斷地降息，已經(jīng)有30個左右的國家或地區(qū)進(jìn)行了不同程度的降息。據(jù)Mysteel不完全統(tǒng)計，2019年，全球共有35個國家央行進(jìn)行降息，總調(diào)降次數(shù)為71次。其中美聯(lián)儲8月1日開啟降息，為2008年12月以來首次調(diào)降。

(三)推進(jìn)利率市場化的關(guān)鍵一步

我國一直都在致力于推進(jìn)利率市場化改革。名義上，雖然在2015年我國就已經(jīng)宣布基本完成利率市場化的改革，但由于國內(nèi)金融市場還未完全發(fā)育成熟，并未真正的實現(xiàn)由市場來定價。銀行間的市場利率與存貸款市場的利率傳導(dǎo)之間仍然難以傳導(dǎo)，形成了“利率雙軌制”。而“利率雙軌制”是造成實體企業(yè)融資難融資貴的根結(jié)所在。因為目前政府關(guān)于貨幣政策的目標(biāo)的實現(xiàn)是必須通過銀行進(jìn)行傳導(dǎo)的，央行利用貨幣政策工具給銀行釋放流動性。而銀行給企業(yè)的貸款利率是錨住貸款基準(zhǔn)利率。因此這兩條利率傳導(dǎo)途徑割裂了政府和企業(yè)之間的聯(lián)系。政府釋放的流動性很難真正傳遞到實體企業(yè)去。所以，當(dāng)前利率市場化改革最迫切的一步就是利率并軌。

但是利率市場化并不是任由各個市場進(jìn)行無序甚至亂序地波動，而是要遵循相應(yīng)的機(jī)制，在保持金融市場的穩(wěn)定性，不給金融市場的參與主體帶來利率風(fēng)險的條件下，準(zhǔn)確地反映市場資金供求狀況。所以，央行決定改革L(fēng)PR機(jī)制，形成新的貸款利率定價基準(zhǔn)。另外，這樣的基準(zhǔn)利率也能夠起到一箭雙雕的作用，因為它不僅能夠與金融市場的總體狀況想匹配和適應(yīng)，而且也會更好地傳遞中國人民銀行的貨幣政策意圖。所以，LPR改革是利率市場化的重要一環(huán)。

(四)實體經(jīng)濟(jì)融資難融資貴問題一直未得到解決

我國以前在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時期，利率始終保持于較高水平，企業(yè)的融資成本非常高。近十幾年來，我國為了解決這些問題，出臺過包括減稅降費、“普惠金融定向降準(zhǔn)”精準(zhǔn)投放等在內(nèi)的一系列政策措施。雖然獲得了一定的成效，但效果甚微。

所以，LPR將作為利率市場化的重要工具，其制度安排的政策意圖是想將央行的政策能夠高效地傳遞到信貸市場，引導(dǎo)實際利率進(jìn)入下行軌道，幫助降低企業(yè)的融資成本，特別在基礎(chǔ)薄弱的“三農(nóng)”、小微企業(yè)以及民營企業(yè)等領(lǐng)域。

雖然小微企業(yè)、民營企業(yè)“融資難、融資貴”是當(dāng)下亟待解決的問題，但值得注意的是，小微企業(yè)、民營企業(yè)“融資難、融資貴”的問題卻不能完全地依賴LPR的下調(diào)和政策的幫助。“融資難、融資貴”的主要原因也有很大一部分是企業(yè)自身財務(wù)實力、信用風(fēng)險較大等問題。因此，LPR降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本的同時，還需企業(yè)自身實力過硬，加強(qiáng)自身的實力。

所以，從以上4個背景可以發(fā)現(xiàn)，不管是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展還是國外的殘酷競爭和壓力，為實體經(jīng)濟(jì)減負(fù)是目前我國亟需解決的問題。而LPR改革正是此項工程的第一步。

二、LPR改革的新特征及變化原因

目前，LPR形成機(jī)制在報價方式、期限品種、報價行范圍、報價頻率等方面都有做更好的改變，下面對此進(jìn)行簡單的介紹。

首先是報價利率變成以MLF利率為錨依據(jù)公開市場操作利率加點形成。此舉原因在于一方面，將貸款利率與公開市場操作利率掛鉤，新增一條“公開市場操作利率—LPR—貸款利率”的利率傳導(dǎo)路徑。另一方面，MLF在一定程度上還是反映除了商業(yè)銀行的負(fù)債成本，這樣就十分利于發(fā)揮LPR對貸款利率的指導(dǎo)作用。

其次，增添5年期以上的期限品種。原來的LPR僅僅只有一個1年期的品種，現(xiàn)在增設(shè)5年期以上品種，完善了LPR期限結(jié)構(gòu)。這是因為當(dāng)前我國房價高企，需要堅持“房住不炒”的基本方向，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的信貸調(diào)控。通過1年期和5年期期限品種設(shè)定，體現(xiàn)了貨幣政策的結(jié)構(gòu)性，能夠?qū)嶓w企業(yè)利率、房貸利率進(jìn)行區(qū)分引導(dǎo)。

第三，增加報價行數(shù)量。新增的8家銀行是在服務(wù)小微企業(yè)方面均表現(xiàn)突出的，能夠增強(qiáng)LPR的代表性。

最后，報價頻率改為按月報價，以提升LPR的報價質(zhì)量。這樣可以使報價行對LPR的報價重視起來，就有利于提升LPR的報價質(zhì)量。

三、LPR改革會使房貸到底是升還是降

《存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR相關(guān)介紹》中指出，個人住房貸款需要同5年期LPR掛鉤。

(一)LPR改革對房貸到底有什么影響

一方面，在此宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，抵押貸款利率有很大可能會下調(diào)。因為個人抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，企業(yè)融資成本又受到政策的關(guān)照，因此，有一定的預(yù)測抵押貸款利率下降的理由。

另一方面，在2019年7月底舉行的中共中央政治局會議上，“房住不炒”的立場繼續(xù)堅持，LPR改革還增加了5年期的LPR。因此，房地產(chǎn)法規(guī)仍然非常嚴(yán)格，短期內(nèi)抵押貸款利率下降的空間很小。

從2020年2月20日的五年期LPR報價利率來看，4.75%仍高于舊LPR機(jī)制貸款基準(zhǔn)利率的9折(4.41%)。因此，從當(dāng)前的報價水平來看，新的LPR通常優(yōu)先考慮保持房地產(chǎn)市場不受刺激。[3]

(二)房貸一族應(yīng)該如何選擇

央行要求2020年8月30日之前轉(zhuǎn)換完成存量浮動利率個人貸款定價基準(zhǔn)工作。房貸一族不管是選擇“LPR+加點”浮動利率還是固定利率，都不可能只有利益、沒有風(fēng)險。所以，對普通購房者來說，還是非常糾結(jié)的。

房貸一族必須做出選擇。房貸利率現(xiàn)在是與LPR掛鉤，所以就是看LPR未來下降的概率。而LPR未來下降與否關(guān)鍵在于國內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和我國的政策目標(biāo)。從宏觀角度來看經(jīng)濟(jì)形勢，隨著新冠肺炎疫情“黑天鵝”事件的突發(fā)，給原本就增長動力不足、逐漸疲軟的世界經(jīng)濟(jì)又增添了一項巨大的沖擊。復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院感染科主任張文宏預(yù)測疫情還可能持續(xù)一兩年的時間。可見，新冠疫情對于經(jīng)濟(jì)的影響勢必還會蔓延。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD，經(jīng)合組織)于當(dāng)?shù)貢r間6月10日發(fā)布最新全球經(jīng)濟(jì)展望報告。報告指出，新冠病毒全球大流行可能造成除戰(zhàn)爭影響外的百年來最大經(jīng)濟(jì)衰退，要直到明年經(jīng)濟(jì)才能從新冠病毒引發(fā)的衰退中逐漸復(fù)蘇。受到重創(chuàng)的世界經(jīng)濟(jì)需要金融的支持力度也會增大。因此，在短期內(nèi)LPR利率大概率會出現(xiàn)下調(diào)。

但是，目前中國政策目標(biāo)的主基調(diào)是調(diào)控房地產(chǎn)市場，堅持“房住不抄”的原則。因此與房貸利率相關(guān)的5年期LPR有可能不會同1年期LPR那樣下降的幅度大且頻率高，如圖2，從過去幾個月的LPR的趨勢也能夠得出這個結(jié)論。而且目前因為疫情，經(jīng)濟(jì)更加不景氣。為了避免出現(xiàn)08年金融危機(jī)后過多熱錢涌進(jìn)房地產(chǎn)，政府甚至可能會抬高LPR。所以說，在未來的時間里，貸款利率既可能上行，也可能下調(diào)。那么到底是上行的概率更大，還是下行的概率更高？

圖2 新LPR走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行

根據(jù)前文的分析結(jié)果，我認(rèn)為選擇哪種結(jié)果取決于房貸一族的剩余還款年限。如果房貸期限僅剩下三年及以下，可以選擇“LPR+加點”的方式。因為在目前的各國普遍量化寬松的貨幣政策加上疫情沖擊的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，經(jīng)濟(jì)下行的壓力還是非常大的，降低利率的概率很高，選擇浮動利率的優(yōu)勢很大；如果房貸期限在三年至十年，可以選擇固定利率。因為隨著疫情的緩解，各國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。為了高質(zhì)量發(fā)展加上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，我國發(fā)展的勢頭勢必成為全球的亮點。屆時不管是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還是國際競爭，都可能會使經(jīng)濟(jì)過熱，這時候的利率大概率會上升。選擇固定利率維持現(xiàn)在的水平，可能獲得的優(yōu)勢更加明顯。如果房貸利率是十年以上的，建議選擇“LPR+加點”的方式。因為預(yù)測未來利率的高低，其實就是預(yù)測國家發(fā)展的水平。從這次疫情就可以看出我國在面臨危難時刻的魄力與能力，這是我國綜合實力的體現(xiàn)。我們能快速的控制疫情，比很多發(fā)達(dá)國家做的都好，在未來我國也會乘風(fēng)破浪，在國際舞臺上越飛越高。因此中國未來的發(fā)展肯定會越來越好，對外開放的大門越敞越大，那么必然會帶動利率下行，而且未來利率市場化程度越來越高，房貸一族選擇“LPR+加點”的浮動利率方式有很大可能受益。