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    ?四季度房價(jià)還會(huì)漲嗎

    2020-10-23 09:09:59甄愛軍
    理財(cái)周刊 2020年19期
    關(guān)鍵詞:大中城市降幅商品房

    甄愛軍

    房價(jià)保持合理漲幅

    房價(jià)仍然處于上漲過程中。

    易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2020年8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對70個(gè)大中城市一、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。結(jié)果顯示,2020年8月,70個(gè)大中城市一、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.56%和0.35%,比7月分別擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。截至目前,70城新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)64個(gè)月上漲。

    2020年8月,70城一、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為4.72%和2.18%,相比7月分別收窄0.03、擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月70個(gè)大中城市中,一手住宅價(jià)格上漲的城市有59個(gè),持平的城市有2個(gè),下跌的城市有9個(gè)。與7月相比,8月新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量持平,房價(jià)持平的城市減少3個(gè),房價(jià)下跌的城市數(shù)量增加3個(gè)。

    8月70個(gè)大中城市中,二手住宅價(jià)格上漲的城市有47個(gè),持平的城市有5個(gè),下跌的城市有18個(gè)。與7月相比,8月房價(jià)上漲的城市數(shù)量增加2個(gè),房價(jià)持平的城市數(shù)量不變,房價(jià)下跌的城市數(shù)量減少2個(gè)。

    具體到城市,由于西部及三四線城市補(bǔ)漲行情仍在持續(xù),所以環(huán)比漲幅較大。新房方面,惠州環(huán)比漲幅為1.9%,成為領(lǐng)漲城市;近期表現(xiàn)比較突出的銀川、唐山等漲幅也分別達(dá)到1.8%和1.3%,繼續(xù)保持較大漲幅。二手房方面,廣州二手房悄然反彈,8月環(huán)比漲幅達(dá)1.6%。此外,成都、金華、深圳也保持較高漲幅。2020年以來,深圳二手房價(jià)漲幅均保持排名前5,漲幅較大,7月調(diào)控收緊后二手房市場仍保持一定熱度,需求較旺盛。

    銷售逐漸恢復(fù)正常

    房價(jià)保持上漲,成交也慢慢恢復(fù)并接近去年同期水平。

    就整體水平來看,今年前8個(gè)月,房地產(chǎn)市場成交狀況已逐漸恢復(fù)。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2020年1~8月,商品房銷售面積98486萬平方米,同比下降3.3%,降幅比1~7月收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降2.5%,辦公樓銷售面積下降19.5%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降17.0%。從單月數(shù)據(jù)來看,8月商品房銷售面積同比增長13.7%,已連續(xù)4個(gè)月同比正增長,說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

    受疫情影響,2020年2月全國大部分城市售樓處關(guān)閉,因此1~2月全國商品房銷售面積同比大幅下降,多數(shù)地區(qū)降幅接近或者超過“腰斬”。隨著3月以來各地房企復(fù)工復(fù)產(chǎn),商品房銷售逐漸恢復(fù)正常,同比降幅開始持續(xù)收窄。預(yù)計(jì)接下來幾個(gè)月商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄,并有望在“金九銀十”期間整體恢復(fù)到去年同期水平。

    分地區(qū)來看,部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)同比增長。數(shù)據(jù)顯示,2020年1~8月,東部地區(qū)商品房銷售面積40614萬平方米,同比增長0.8%,1~7月為下降2.2%,由負(fù)轉(zhuǎn)正;中部地區(qū)商品房銷售面積26330萬平方米,下降8.5%,降幅收窄2.6個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)商品房銷售面積27525萬平方米,下降2.7%,降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)商品房銷售面積4017萬平方米,下降10.2%,降幅收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。

    觀測今年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),在2020年1~2月,東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降,3月份以來降幅持續(xù)收窄。1~8月東部地區(qū)商品房銷售面積率先轉(zhuǎn)增,主要是上半年以來長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續(xù)火熱所致。

    中部地區(qū)從2019年年初異動(dòng)進(jìn)入負(fù)區(qū)間,此后一年時(shí)間里大部分時(shí)間保持負(fù)增長態(tài)勢。今年2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài),受此影響,2020年1~2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大,3月份以來同比降幅逐漸收窄,今年前8個(gè)月降幅縮至個(gè)位數(shù),實(shí)屬不易。

    其實(shí),2020年1~2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降,目前恢復(fù)至接近去年同期水平,恢復(fù)速度也不慢。目前東北地區(qū)銷售面積同比降幅是4類地區(qū)中最大的,這也說明該區(qū)域恢復(fù)速度較慢。

    房價(jià)平穩(wěn)概率較高

    未來房價(jià)大概率保持平穩(wěn),剛需群體不用擔(dān)心房價(jià)過快反彈。

    就政策面來看,仍保持適度收緊態(tài)勢。7月24日,國務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會(huì),部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作,北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市代表參加,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會(huì)議再次表明“房住不炒”的定位。8月20日,住建部和人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議,會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,同時(shí)會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”,實(shí)行“三條紅線、四檔管理”?!叭龡l紅線”限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力,會(huì)使得土地市場更加平穩(wěn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示,實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理,將防止房企過度加杠桿而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),也將有利于穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房價(jià)。在監(jiān)管新規(guī)的壓力下,目前部分房企已經(jīng)開始大規(guī)模促銷,預(yù)計(jì)年內(nèi)全國房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)將繼續(xù)轉(zhuǎn)好,實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

    目前,包括沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等房價(jià)漲幅較大,具有較大的調(diào)控壓力,其中沈陽、銀川和常州已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策。8月,銀川和唐山漲幅繼續(xù)居前,后續(xù)唐山出臺(tái)相關(guān)政策抑制房價(jià)過快上漲的可能性較大。

    王若辰表示,雖然房價(jià)持續(xù)上漲,但漲幅有限,處于合理區(qū)間,而且多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策,進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期;同時(shí)下半年貨幣政策繼續(xù)保持合理寬松,但已經(jīng)邊際收緊,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房價(jià)環(huán)比漲幅將基本保持平穩(wěn),不會(huì)明顯擴(kuò)大。

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