東湖新城公共停車需求與土地供給問(wèn)題

王瓊霄，王族智

(1.武漢工程大學(xué)，湖北 武漢 430073;2.湖北省廣播電視局蘄春中波轉(zhuǎn)播臺(tái)，湖北 黃岡 435317)

1 引 言

我國(guó)正處于新城開(kāi)發(fā)建設(shè)的快速發(fā)展階段，到2014年，縣、縣級(jí)以上的新城鎮(zhèn)建設(shè)總量超過(guò)3 000個(gè)，其中大城市新城新區(qū)建設(shè)超過(guò)了1 000個(gè)，許多新城正處在發(fā)展過(guò)程中，很難找到突破口，這就需要借助重大項(xiàng)目或者活動(dòng)的手段。因此將城市自然、人文和歷史環(huán)境的新老資源重新整合，合理利用，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，構(gòu)建城市空間整體的、系統(tǒng)的空間新骨架。

2 工程背景

東湖高新區(qū)面積為518 km2，現(xiàn)狀建成面積約為119.09 km2。已建及在建用地約占規(guī)劃建設(shè)用地的70%。

2.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

“十二五”期間，東湖高新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，綜合實(shí)力大幅提升。2015年，東湖高新區(qū)企業(yè)總收入10 062億元，五年間增長(zhǎng)了28%，工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)翻番。如表1所示。

表1 東湖高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行情況

2.2 城市交通現(xiàn)狀

東湖老城區(qū)建設(shè)較為完善，但存在部分老舊小區(qū)路網(wǎng)密度偏低，僅為3.8 km/km2，交通流時(shí)空分布不均，高峰時(shí)段擁堵嚴(yán)重，與規(guī)范比有較大差距；新建小區(qū)較多，用地開(kāi)發(fā)性質(zhì)單一。東湖高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀共有四條高快速路、十二條城市主干道。其中三環(huán)線以西的區(qū)域道路形成狀況較好，對(duì)外交通有滬蓉高速、城市外環(huán)線、三環(huán)線穿過(guò)，與國(guó)家高速骨架系統(tǒng)銜接緊密。公交線網(wǎng)密度低于規(guī)范要求，公交服務(wù)范圍受限。

2.3 城市停車現(xiàn)狀

經(jīng)調(diào)查，舊住宅區(qū)停車泊位配建不足，新建小區(qū)泊位配建充足，辦公、商業(yè)高峰停車時(shí)刻泊位比較緊張。東湖高新路內(nèi)停車泊位總數(shù)為2 810個(gè)，已建成三個(gè)公共停車場(chǎng)，共1931個(gè)停車泊位，在建三個(gè)公共停車場(chǎng)共1 306個(gè)停車泊位。如表2所示。

表2 東湖高新區(qū)公共停車統(tǒng)計(jì)表

3 東湖高新區(qū)停車問(wèn)題分析

根據(jù)東湖高新區(qū)現(xiàn)狀泊位數(shù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，東湖高新區(qū)的停車問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下四點(diǎn)：(1)總體停車泊位缺口較大，局部停車矛盾突出。東湖高新區(qū)“停車難”區(qū)域主要分布在商業(yè)圈、醫(yī)院、舊社區(qū)、學(xué)校和企業(yè)單位周邊；(2)東湖高新區(qū)存在住宅小區(qū)地下車位售價(jià)或租賃費(fèi)用較高，小區(qū)內(nèi)部地面停車和小區(qū)周邊路內(nèi)停車收費(fèi)價(jià)格較低的現(xiàn)象，同時(shí)，相關(guān)部門管理問(wèn)題，導(dǎo)致住宅小區(qū)內(nèi)外停車比較混亂，侵犯公眾利益、違?，F(xiàn)象比較突出；(3)公共停車場(chǎng)選址不科學(xué)，難以保證公共停車場(chǎng)需求量。有的公共停車場(chǎng)距離太遠(yuǎn)，導(dǎo)致公共停車場(chǎng)利用率不夠，難以達(dá)到預(yù)期的效果；(4)當(dāng)前東湖高新區(qū)公共停車場(chǎng)建設(shè)主要依賴于政府投資，對(duì)社會(huì)資金吸引力不足。

4 東湖高新區(qū)公共停車場(chǎng)需求分析

縱觀國(guó)內(nèi)外大城市停車行業(yè)基本呈現(xiàn)三個(gè)發(fā)展階段：初期重視建設(shè)項(xiàng)目的停車配件甚至無(wú)配建，伴隨機(jī)動(dòng)化快速增長(zhǎng)停車泊位供需失衡，甚至影響城市正常交通運(yùn)行；中期新建項(xiàng)目大力提高配建指標(biāo)，采取下限控制，老城區(qū)大量建設(shè)公共停車場(chǎng)，增加泊位供給，彌補(bǔ)歷史欠賬；后期隨著城市機(jī)動(dòng)化發(fā)展到臨界值，采取控制交通需求手段，停車泊位開(kāi)始限制供給，停止建設(shè)公共停車場(chǎng)，新建項(xiàng)目停車配建指標(biāo)采取上限控制。目前東湖高新區(qū)停車需求發(fā)展已經(jīng)到了第三階段，應(yīng)當(dāng)充分重視停車問(wèn)題，在解決停車問(wèn)題的同時(shí)，鼓勵(lì)市民乘坐公共交通，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看要轉(zhuǎn)變“充分滿足需求”到“停車需求管理”觀念。

公共停車場(chǎng)的建設(shè)主要是為了彌補(bǔ)配建停車泊位不足，停車泊位缺口分為建成區(qū)存在的缺口和非建成區(qū)未來(lái)可能產(chǎn)生的缺口。根據(jù)這兩種缺口定量分析，具體數(shù)量上分別進(jìn)行研究。

建成區(qū)公共停車場(chǎng)停車缺口已經(jīng)形成，且基本穩(wěn)定或者發(fā)展可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)。通過(guò)實(shí)地調(diào)查住宅及其他建筑或設(shè)施停車缺口，主要通過(guò)公共停車場(chǎng)補(bǔ)足，現(xiàn)狀泊位共計(jì)約為15.6萬(wàn)個(gè)，停車缺口約1.78萬(wàn)個(gè)。

對(duì)于非建成區(qū)內(nèi)不同建筑進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)未來(lái)停車需求并計(jì)算配建停車泊位數(shù)量。本次規(guī)劃選取住宅、商業(yè)和辦公三種情形進(jìn)行分析。在工作日，停車高峰時(shí)段集中在住宅、商業(yè)，非工作日購(gòu)物休閑活動(dòng)為主，停車時(shí)間較長(zhǎng)，停車周轉(zhuǎn)率低，一般為一車一位。2020年武漢市機(jī)動(dòng)車保有量將達(dá)到208輛/千人，而新城區(qū)為310輛/千人，計(jì)算出其10 000 m2的建筑面積內(nèi)的中心城區(qū)配建停車泊位數(shù)量為90～100個(gè)泊位最多120個(gè)泊位。在新城區(qū)選取不同類型的商業(yè)，對(duì)其進(jìn)行停車需求分析，得出各類商業(yè)10 000 m2的建筑面積的停車泊位需求。如表3所示。

表3 各類商業(yè)高峰時(shí)段出行需求

工作日是辦公區(qū)的停車高峰期，包括通勤和商務(wù)訪客停車，其中日常通勤停車時(shí)間較長(zhǎng)，停車周轉(zhuǎn)率低；而商務(wù)訪客停車時(shí)間較短，停車周轉(zhuǎn)率高。在新城區(qū)對(duì)不同類型的辦公建筑進(jìn)行停車需求分析，得出各類辦公10 000 m2的建筑面積通勤停車需求以及商務(wù)訪客停車需求。如表4和表5所示。

表4 通勤停車需求

表5 商務(wù)訪客停車需求

根據(jù)計(jì)算，從需求上看，尚未建設(shè)的新城區(qū)在未來(lái)建成后配建停車場(chǎng)基本可以滿足其停車需求，對(duì)公共停車場(chǎng)需求不大，同時(shí)隨著發(fā)展未來(lái)配建公共停車場(chǎng)完全能實(shí)現(xiàn)公共停車場(chǎng)

的所有功能，另外，采用公共停車場(chǎng)補(bǔ)充配建停車不足的問(wèn)題，在可行性和有效性上均存在一定問(wèn)題。因此，尚未建設(shè)的新城區(qū)應(yīng)當(dāng)減少公共停車場(chǎng)的泊位供應(yīng)(特殊功能公共停車場(chǎng)除外)，尤其是居住區(qū)內(nèi)，獨(dú)立用地的公共停車場(chǎng)應(yīng)慎重布設(shè)。建議在新建建筑特別是商業(yè)建筑、工業(yè)用地建設(shè)時(shí)，結(jié)合具體建設(shè)方案進(jìn)行停車需求預(yù)測(cè)，根據(jù)實(shí)際需求配建停車泊位。

5 停車問(wèn)題解決策略

策略一：控制需求，引導(dǎo)綠色出行。堅(jiān)持綠色交通為導(dǎo)向，重點(diǎn)關(guān)注新城區(qū)與中心城市、新城區(qū)與新城區(qū)之間的快速交通系統(tǒng)以及新城內(nèi)部便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。鼓勵(lì)市民以乘坐公共交通的方式綠色出行，減少核心區(qū)的停車需求，從而緩解停車難問(wèn)題。

策略二：因地制宜，選擇適合模式。對(duì)于獨(dú)立的土地使用，獨(dú)優(yōu)先選擇建設(shè)公共停車場(chǎng)，將公共交通與軌道交通及重大項(xiàng)目相結(jié)合，開(kāi)發(fā)公共停車泊位；對(duì)于零碎用地，可以在立交橋下建設(shè)公共停車設(shè)施，并鼓勵(lì)舊社區(qū)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)立體停車設(shè)施。

策略三：復(fù)合利用，集約利用土地。打造集約型的土地利用模式，將公共停車場(chǎng)用地與城市綠化、市政設(shè)施、軌道交通、中小學(xué)等用地整合在一起，綜合利用，減少公共停車場(chǎng)及其他設(shè)施建設(shè)難度。

策略四：差別收費(fèi)，合理配置資源。差別化收費(fèi)體現(xiàn)在：(1)停車區(qū)域差別化(2)停放時(shí)間差別化(3)停車設(shè)施類型差別化(4)停放車輛類型差別化。智能化收費(fèi)可以用：免取卡視頻入場(chǎng)，無(wú)需取卡，零停留，輕松入場(chǎng)；自助繳費(fèi)、支付寶繳費(fèi)等；系統(tǒng)后臺(tái)直接監(jiān)控停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況。精細(xì)化收費(fèi)體現(xiàn)在：完善停車收費(fèi)相關(guān)的法律法規(guī)；明確監(jiān)管責(zé)任分工，加強(qiáng)收費(fèi)監(jiān)督管理工作；制定收費(fèi)限制與優(yōu)惠方案，提高泊位使用效率。通過(guò)實(shí)施差別化收費(fèi)的停車政策，降低路內(nèi)停車比例、提高路外公共停車場(chǎng)的使用效率，緩解停車問(wèn)題。

策略五：智慧停車，提高停車效率。建設(shè)東湖高新區(qū)停車信息綜合管理服務(wù)平臺(tái)，對(duì)接武漢市城市停車信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理停車泊位信息和數(shù)據(jù)的使用。加強(qiáng)管理停車信息數(shù)據(jù)和發(fā)布有關(guān)的停車信息，服務(wù)市民出行及政府決策。在城市中心區(qū)以外大型公交換乘樞紐處建設(shè)P+R停車場(chǎng)，完善P+R停車收費(fèi)管理體系，與公交收費(fèi)管理體系連接，推廣電子停車收費(fèi)技術(shù)的使用，建設(shè)停車誘導(dǎo)系統(tǒng)，提高停車設(shè)施管理和利用效率。

策略六：停車共享，發(fā)揮最大效用。在用戶之間、不同建筑物之間建立開(kāi)放泊位共享策略，以提高現(xiàn)有停車設(shè)施的停車能力。如實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)與周邊商業(yè)辦公建筑錯(cuò)時(shí)共享停車位。

策略七：動(dòng)靜平衡，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。根據(jù)不同分區(qū)“動(dòng)”的發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃，制定差異化的靜態(tài)交通供應(yīng)策略，以靜制動(dòng)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜的相對(duì)平衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。

策略八：嚴(yán)格管理，促進(jìn)有序停車。進(jìn)一步明確建筑物配建、路外公共和路內(nèi)停車的建設(shè)、管理責(zé)任主體，嚴(yán)格執(zhí)行建筑物停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)動(dòng)車道路臨時(shí)停放管理辦法。

6 結(jié) 論

停車問(wèn)題關(guān)系到駕駛?cè)说某鲂斜憷?，道路是否暢通，人們生活品質(zhì)的高低，甚至是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)武漢市東湖高新區(qū)停車需求以及停車泊位建設(shè)用地彈性供給策略分析，有利于土地集約化使用，有利于解決新城區(qū)停車難問(wèn)題，引導(dǎo)停車產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，方便市民出行，為東湖高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展開(kāi)辟綠色交通新篇章。