論房產(chǎn)測繪過程中有效的質量控制

魏健

摘 要：房產(chǎn)測繪工作就是對房產(chǎn)面積和權屬進行分析測量，并在此基礎上做好地產(chǎn)產(chǎn)權證書的發(fā)放。有效的房產(chǎn)測繪工作可以保障擁有者的合法權益，提高管理水平，有著重要的意義。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪;質量控制;測繪工作

1、前言

我國房地產(chǎn)事業(yè)的房產(chǎn)測繪工作雖然已經(jīng)有了一定的發(fā)展，但是整體來說依然是處于起步的階段，針對其中存在的質量問題，需要針對性的采取措施，確保測繪工作質量水平。

2、房產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

所謂房產(chǎn)測繪，主要是指對房產(chǎn)的面積和權屬界址進行測量和分析，然后以此為基礎，進行房地產(chǎn)產(chǎn)權屬證書的發(fā)放，房產(chǎn)測繪可以有效地保障房地產(chǎn)所有者的合法權益，提升社會主義法律管理的水平，因此，其質量控制至關重要。所以在房地產(chǎn)測繪過程中，需要測繪人員對房地產(chǎn)測繪的專業(yè)知識有一定的了解，能夠應用各種測繪手段來進行實地測量?，F(xiàn)階段，在房地產(chǎn)行業(yè)，房產(chǎn)測繪應用非常廣泛。房產(chǎn)測繪包含的內(nèi)容眾多，其主要內(nèi)容就是對房屋及房屋周邊的環(huán)境以及地質情況等情況進行數(shù)據(jù)測量。在我國房管工作中測繪工作逐漸蓬勃發(fā)展起來的今天，房屋工程測繪的測定范圍已經(jīng)包括了房屋以及與房屋相關的土地，目前房產(chǎn)測繪技術的應用不再受到政府人員的監(jiān)控，越來越多的房產(chǎn)測繪技術是通過計算和收集房產(chǎn)的一些基礎信息來進行精確測繪的。所以，無論是測量房地產(chǎn)周圍的地理環(huán)境，還是房地產(chǎn)周圍的水土資源等信息數(shù)據(jù)，都應用多種測繪技術進行。而且，房屋測繪技術也用于測定房產(chǎn)界址點、房角點和某些房產(chǎn)要素的位置，其應用程度已經(jīng)在房屋工程測繪中得到較大的提升。

3、影響房產(chǎn)測繪質量的因素

3.1管理體系因素

淤由于部分房產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位缺乏市場競爭意識，在質量管理方式粗放，機構設置不合理，權責不明確，兩級檢查落實不到位，未能嚴格按照規(guī)范要求操作，導致測繪成果質量準確性、可靠性差;質量管理體系文件大多找個模式照搬照抄，脫離實際情況，可操作性差，在技術設計、生產(chǎn)過程、技術總結和質量檢查驗收階段的質量保證能力不足，導致質量管理體系運行有效性差。于質量監(jiān)督與考核力度較小。在實際的房產(chǎn)測繪質量管理中，沒有把質量監(jiān)督考核與日常的質量檢查工作結合進行，獎懲機制不明確，對經(jīng)常出現(xiàn)的質量問題總結不及時，制定的預防措施缺乏可操作性，糾正措施落實不到位，無法真正實現(xiàn)質量控制的目的。

3.2技術設備因素

一方面，在測繪技術方面，技術人員缺乏對新技術的掌握和應用，而且測繪本身是一個比較復雜的工作，再加上其涉及的數(shù)據(jù)量加大，難免會出現(xiàn)一些錯誤。另一方面，房產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位普遍存在將未經(jīng)測繪儀器計量部門檢定的儀器設備（如：手持式測距儀、全站儀、GPS接收機等）直接投入生產(chǎn)使用，或超過有效期仍在使用;平差計算、數(shù)據(jù)處理和繪圖軟件等應用不規(guī)范。在測繪過程中，測量數(shù)據(jù)常出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，面積測算和圖形繪制錯誤，最終導致測繪成果質量不合格。

3.3人的因素

由于技術人員不注重學習相應的質量管理知識，對質量管理的作用認識不清，重視程度不夠，參與質量管理意識不高，在工作中缺乏嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L和實事求是的工作態(tài)度，馬虎大意，敷衍塞責，無法將質量保證措施真正落實到位。再加上測繪從業(yè)人員專業(yè)素質不高，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員大多源自房產(chǎn)管理部門，普遍缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性的測繪理論知識的學習和培訓，知識結構比較單一，專業(yè)素質總體情況偏差，特別是在面對新型、復雜的房產(chǎn)測繪時，很難保證不會出現(xiàn)質量差錯。

4、房產(chǎn)測繪過程中有效的質量控制措施

4.1完善質量管理體系

淤建立和完善ISO9000系列質量管理體系。ISO9000系列質量管理標準由國際標準化組織（ISO）頒布，在全世界范圍內(nèi)通用的質量管理和質量保證方面的國際標準，具有系統(tǒng)的思想、明確的目標、嚴密的組織和科學的方法等鮮明特點，有助于房產(chǎn)測繪工作規(guī)范化管理。房產(chǎn)測繪生產(chǎn)單位應建立以保證質量為中心，滿足用戶需求為目標，防檢結合為手段，全員參與為基礎，生產(chǎn)過程全面管理的質量管理體系。于完善監(jiān)管體系。實踐證明，只有科技含量高的質量監(jiān)督才能提高監(jiān)管效率。隨著房產(chǎn)測繪質量控制管理模式的不斷更新，房產(chǎn)測繪技術的質量也將會有所提高。通過新的管理模式實現(xiàn)監(jiān)督管理的信息化和網(wǎng)絡化，獨立地行使自己的職責，全面提高了各個部門的人員相互學習的能力，堅持不移地走創(chuàng)新道路，以有效地適應建筑技術發(fā)展的需要，對社會負責，對工程本身負責;以監(jiān)督小組為基本單元，建立和完善以工程建設參與各方的質量責任制，才能夠提高房產(chǎn)測繪的質量管理的工作效率;針對當前房產(chǎn)測繪技術面臨的問題，在質量監(jiān)督的過程中，要不斷探索出適合該房產(chǎn)測繪技術的質量監(jiān)督方案，不斷創(chuàng)新和改進檢測設備和儀器，從而提高房產(chǎn)測繪技術的有效應用。

4.2加強設備和數(shù)據(jù)管理

在房產(chǎn)測繪內(nèi)業(yè)操作中，主要是利用軟件來對測繪的數(shù)據(jù)進行分析，目前應用較多的是三維和現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產(chǎn)測繪軟件。而在外業(yè)作業(yè)中，需要許多儀器和設備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業(yè)人員能夠熟練的進行操作。另外，從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質，這是開展測繪工作的前提，同時還要制定完善的質量管理體系，確保測繪結果的準確性。只有在資源配置和儀器設備管理上都具有科學性，才能有效提升作業(yè)的效率，確保作業(yè)結果的精確度。在進行外業(yè)的數(shù)據(jù)采集時，所用的工具和儀器都要進行嚴格的檢驗，保證設備儀器的合格，其原則為先整體后局部，并在測量中嚴格按照測量方法，控制測量質量，如，經(jīng)緯測儀圖法見圖1。在計算的同時，還要核對草圖中標注的數(shù)據(jù)，對兩者質檢的差值進行檢測，保證不超過設計的技術誤差。如果兩者出現(xiàn)大的出人，就要及時的進行調整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3cm左右，外貼瓷磚要在3～4cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15cm，也可以超過15cm，都可視為施工的差誤進行處理，可不用進行糾正。若出現(xiàn)誤差，就要進行具體的原因，進行一定的調整，對房屋建造的尺寸進行變更，圖紙也需委托單位重新提供。在外業(yè)工作完成后，需要進行數(shù)據(jù)的處理，利用外業(yè)設計尺寸與實際尺寸之間的變化進行比較，來確認是否存在著誤差，如果變化范圍在依5cm內(nèi)，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進行調整和糾正，直接按照設計的尺寸進行計算即可。但對于超過這個誤差值的，則需要對具體的情況進行分析從而找出原因，看是因素什么原因導致誤差的產(chǎn)生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進行調整，然后按調整后的尺寸來進行計算，而對于是施工原因導致的偏差的發(fā)生，則需要依照單元進行合理的分配平差。繪制出房屋的層圖后，則可以根據(jù)房產(chǎn)測繪軟件來對每一個結構項進行定義，同時，對需要分攤的公用建筑面積也進行定交。在進行分攤計算時一定要遵循“誰用誰分攤”的原則進行，如，在一棟樓里存在著供整個小區(qū)使用的配電房或是地下室的通風口，這些都不應該進行分攤，而應該單獨列出來。只有這樣才能準確的計算出每戶應該分攤的面積，從而計算出每戶房產(chǎn)的實際建筑面積。

5、結束語

房產(chǎn)測繪相關單位需要針對測繪工作當中存在的問題，針對性的提高管理質量，進行更加具體化的監(jiān)督考核工作，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并及時進行改正，建立自我完善機制，確保測繪管理的有效性。

參考文獻：

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