探討房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)策略

孔祥云

摘 要：本文通過分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)類型和主要風(fēng)險(xiǎn)源，探討并提出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范思路，希望能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);風(fēng)險(xiǎn)防范策略

隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也開始走進(jìn)了人們的視野，如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)等。從積極角度來看，這些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供更為便捷、安全的第三方服務(wù)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)交易的質(zhì)量和效率，為房地產(chǎn)單位集團(tuán)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益，但與此同時(shí)，由于存在利益和第三方系統(tǒng)的介入，市場(chǎng)環(huán)境中確實(shí)存在一部分有害于機(jī)構(gòu)利益的高風(fēng)險(xiǎn)行為。因此我們必須加大對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防控力度，積極探索行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。

1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要風(fēng)險(xiǎn)源

1.1行業(yè)管理存在漏洞

就現(xiàn)階段來看，我國(guó)無論是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身，還是估價(jià)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)行業(yè)，其在管理上均存在著一定的漏洞。首先，行業(yè)的法律制定具有明顯的滯后性，當(dāng)前我國(guó)還沒有建立出完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)管理法律體系，致使各種估價(jià)機(jī)構(gòu)、缺乏規(guī)范的制度標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)管理工作也因此始終處于一種相對(duì)無序的狀態(tài)之下。其次，房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系始終缺乏足夠的穩(wěn)定性，究其根本是對(duì)第三方專業(yè)監(jiān)督機(jī)制的缺乏。由于缺乏專業(yè)的第三方監(jiān)督，市場(chǎng)中不存在能夠與任意一方相抗衡的力量，進(jìn)而加劇了機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2從業(yè)人員良莠不齊

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)和從業(yè)原則提出了較高的要求，一方面。估計(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)資源的價(jià)格和單位的經(jīng)營(yíng)效益直接相連，因此會(huì)在一定程度上依賴于從業(yè)人員的主觀性判斷。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員質(zhì)量高低不等、良莠不一，因此經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量無法得到有效的保障。另一方面，該工作涉及到一定的個(gè)人利益，因此存在部分機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員非法獲取機(jī)構(gòu)的內(nèi)部信息，并在機(jī)構(gòu)不知情的前提下，惡意泄露機(jī)構(gòu)內(nèi)部的重要信息。還存在一些從業(yè)人員沒有堅(jiān)守基本的職業(yè)道德，與心懷不軌的委托人合作，虛報(bào)委托信息進(jìn)而獲取個(gè)人利益。這不僅會(huì)嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的既得經(jīng)濟(jì)利益，還會(huì)破壞整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)氣，為惡意經(jīng)營(yíng)人員提供了暗箱操作的機(jī)會(huì)。

1.3存在信息交流風(fēng)險(xiǎn)

信息風(fēng)險(xiǎn)主要是指機(jī)構(gòu)在接受委托人委派，或與企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，由于輸出大量的內(nèi)部信息而產(chǎn)生的信息泄露、虛報(bào)信息等風(fēng)險(xiǎn)。例如，機(jī)構(gòu)單位會(huì)在合作時(shí)向合作客戶提供房源信息以及其他的必要信息，以便合作公司進(jìn)一步制定精準(zhǔn)有效的工作策略。在此過程中，雙方會(huì)根據(jù)具體的合作情況簽署相應(yīng)的保密協(xié)議，但由于估價(jià)的主觀性和靈活性等原因，可能會(huì)存在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在沒有約束的法律背景下，受眼前利益的誘惑向惡意的第三方兜售企業(yè)的機(jī)密信息，并對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行刻意的隱瞞，這對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)打擊無疑是十分巨大的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)價(jià)格的特殊要求，致使企業(yè)與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間始終存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱問題，如果沒有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，其風(fēng)險(xiǎn)問題始終無法得到根本性的解決。

2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略

2.1 建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制

缺乏健全的第三方監(jiān)管機(jī)制是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一，因此必須建立健全完善的監(jiān)管機(jī)制，借助法律和制度的力量，有效規(guī)避機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)合作過程中可能會(huì)出現(xiàn)的種種問題。第一，政府及其他相關(guān)部門需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)發(fā)展情況，建立專門管理房地產(chǎn)估價(jià)合作的誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制，對(duì)合作全程進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和管控。第二，監(jiān)督部門可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)不同價(jià)格的合作進(jìn)行限度分級(jí)，以此保障機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損害較嚴(yán)重的大額惡意事件。第三，對(duì)于委托人提供虛假信息或作出損害企業(yè)利益的行為，部門要根據(jù)其行為的影響程度，對(duì)委托人或委托單位負(fù)責(zé)人的社會(huì)信用作出公示。除此之外，機(jī)構(gòu)自身要明確服務(wù)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善監(jiān)督規(guī)程和細(xì)則。

2.2 加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理

首先，要高度重視對(duì)從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)技能的培訓(xùn)，通過開展定期的系統(tǒng)性培養(yǎng)策略，提升內(nèi)部人員的整體素質(zhì)。另外，要積極發(fā)揮企業(yè)文化在人才培養(yǎng)過程中起到的重要作用，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員與委托客戶惡意勾結(jié)的現(xiàn)象。除了要對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行精神上的人才觀念建設(shè)，還要建立健全相關(guān)的管理體系，完善企業(yè)人才考評(píng)機(jī)制，為人才建設(shè)提供制度的保障。在管理方面，首先要建立完整的人才選拔和管理體系，從聘用人才，到職前培訓(xùn)、崗前考核、在崗管理等多方面入手，完善規(guī)范的管理系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，機(jī)構(gòu)還要對(duì)不同的崗位和員工特點(diǎn)制定針對(duì)性的個(gè)性培養(yǎng)方案，切實(shí)地幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)行之有效的管理系統(tǒng)。最后，要建立公平合理的人才考評(píng)機(jī)制，不能只關(guān)注于員工的業(yè)務(wù)完成情況，從員工的綜合素養(yǎng)、環(huán)境適應(yīng)能力和企業(yè)忠誠(chéng)度等評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)。

2.3 加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部信息的監(jiān)管力度

信息泄露是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最常面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題，也是對(duì)機(jī)構(gòu)造成最大利益損害的問題之一。信息泄露的渠道非常多，為有效防范信息泄露所帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失，機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)對(duì)信息的保密力度，尤其是對(duì)于一些關(guān)乎到企業(yè)發(fā)展的機(jī)密信息，要采取高效的監(jiān)督手段。企業(yè)可以利用先進(jìn)的信息技術(shù)，建設(shè)機(jī)密信息的網(wǎng)絡(luò)儲(chǔ)存檔案。在合作過程中，要提高對(duì)外包單位的警惕意識(shí)，從合作前、合作中、合作后三個(gè)角度入手，全面把控信息交易往來。針對(duì)于合作過程中出現(xiàn)的各種意見不統(tǒng)一和合作糾紛情況，需要上報(bào)給當(dāng)?shù)氐牡谌奖O(jiān)督機(jī)構(gòu)，由他們對(duì)具體的糾紛事件以及雙方的合同履行情況進(jìn)行客觀的分析，判斷是否存在不當(dāng)行為，并按照合同的要求進(jìn)行賠償。

結(jié) 語(yǔ)

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的需求呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，作為一種新興的第三方管理機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)憑借著自身創(chuàng)辦成本低、市場(chǎng)創(chuàng)收效益高等優(yōu)勢(shì)受到了眾多創(chuàng)業(yè)者的青睞，不同服務(wù)類型、不同規(guī)模的估價(jià)機(jī)構(gòu)也隨之紛紛面世。為獲取穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)運(yùn)作效益，需要當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門、行業(yè)從業(yè)人員、機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理層的共同努力，通過采取一系列的風(fēng)控策略，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理。

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